คอลลิเออร์ส ชี้จุดเสี่ยงคอนโดฯนักลงทุนจีนทิ้งจองขนเงินกลับลงทุนในจีนแผ่นดินใหญ่ ถ้าผลตอบแทนไทยไม่สูง

นายสุรเชษฐ์ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวในงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2017 ว่า สถิติการขอจัดสรรในปี 2546 จะเห็นว่ายอดขออนุญาตจัดสรรไม่โตขึ้นเลย อาจเพราะที่ดินหายากในเขตกรุงเทพฯ โครงการทาวน์เฮาส์ขนาด 200 ยูนิตหรือต่ำกว่านั้น ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในที่พัฒนาเพียง 6-8 ยูนิตขายหลังละ 50 ล้านไม่ได้ขออนุญาตจัดสรร ทำให้ตัวเลขไม่โต
 

ขณะที่การขออนุญาตจัดสรรในย่านชานเมืองและต่างจังหวัดโตมากกว่า หลังจากนั้นภาวะชะลอตัวในช่วงปี 2557-2558 โดยคอนโดมิเนียมยังคงเติบโตอยู่ 
 

ตลาดบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ ไม่เติบโตมากนักในช่วง 2-3 ปี โดยปีนี้มองว่าภาพไม่แตกต่างจากที่ผ่านมามากนัก แม้ผู้ประกอบการจะรับแผนลงทุนลดบทบาทคอนโดฯ และบ้านจัดสรรทำรายได้แน่นอน กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลักไม่ค่อยมีนักเก็งกำไรรวมทั้งไม่มีผู้ซื้อต่างชาติ
 

ตลาดคอนโดฯ ปีนี้ค่อนข้างนิ่ง ไม่แตกต่างปีที่แล้ว โดยแนวโน้มโครงการเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 40,000 ยูนิต ต่างจังหวัดชะลอตัว โครงการสรา้งเสร็จหลายแห่งไม่มีคนมาโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ผู้ประกอบการต้องเปิดโปรโมชันใหม่ๆ เพื่อระบายสต๊อก ยังโชคดีที่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ในช่วงต้นปีที่แล้วทำให้ระบายได้ค่อนข้างเยอะ ผู้ประกอบการยอมตัดราคาขายต่ำลง
 

อัตราการขายคอนโดฯ มียูนิตเหลือขาย 1.59 แสนยูนิต มีอัตราเทกอัพเรตหรือยอดขาย 80% ส่วนใหญ่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ในขณะที่คอนโดฯ แพงมีจำนวนน้อยในราคากลุ่มเกิน 5 ล้านบาท
 

ตลาดบ้านจัดสรร ประมาณ 74,500 ยูนิต กลุ่มหลักราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะราคาเกิน 3 ล้านมีเยอะ ขณะที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทแทบไม่เหลือขายแล้ว
 

ยูนิตเหลือขาย คอนโดฯ เหลือถึง 58% จาก 34,000 ยูนิต บ้านจัดสรรเหลือขาย 29% จาก 21,000 ยูนิต นั่นคือยูนิตราคาต่ำ 3 ล้านเปิดตัวลดลงเพราะแข่งขันสูง ยกเว้นไปแข่งในกลุ่มราคา 1 ล้านนิดๆ แต่ทำเลต้องไม่ไกลจากทำเลแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างหรือรถไฟฟ้าสายใหม่
 

ตลาดต่างจังหวัดกับเมืองท่องเที่ยว ส่วนใหญ่ถ้าบ้านจัดสรรราคา 3-5 ล้านบาทเหลือค่อนข้างเยอะในเขตจังหวัดปริมณฑล ต่างจังหวัดกุ่ม 5-10 ล้านเหลือสูงสุด , คอนโดฯ ในเขตต่างจังหวัดจะเห็นว่าเน้นขายราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป ยอมขายช้า ไม่เน้นนักเก็งกำไร ไม่เน้นนักลงทุน เพราะอยากได้คนที่ซื้ออยู่เองและมาโอนกรรมสิทธิ์จริงๆ บางโครงการยอมยกเลิกการซื้อแล้วนำมารีเซลใหม่
 

สรุปประเด็นที่น่าจับตามองในช่วงปี 2559-2560 เป็นเรื่องความเชื่อมั่น ถามว่ามีกำลังซื้อไหม ให้ดูเศรษฐกิจช่วงสิ้นปีที่รัฐบาลให้สิทธิประโยชน์ช็อปช่วยชาติ 15,000 บาท เห็นภาพประชาชนเข้าคิวรอบิล, ยังมีบริษัทที่เปิดดำเนินกิจการปกติ มีโบนัส มีเงินเดือน แต่การใช้จ่ายงินระมัดระวังมากขึ้น 
 

โลกโซเชียล ดูข่าวผ่านมือถือง่าย บางข่าวสร้างความวิตกกังวล ทำให้ผู้บริโภคกังวลและลดการใช้จ่ายลง
 

กลุ่มผู้ซื้อต่างชาติจะผันแปรตามผู้ประกอบการ ทั้งนี้ไม่ใช่ทำได้ทุกราย ยกตัวอย่างชัดเจนคือค่ายแสนสิริที่ขายลูกค้าต่างชาติ (จีน) ได้ ทำให้เติมเต็มสถิติของโครงการราคาสุง สว่นหนึ่งซื้อเพราะการลงทุน ต้องการนำเงินออกนอกประเทศซึ่งลงทุนคอนโดฯ ในประเทศไม่ได้เพราะรัฐบาลควบคุมจึงต้องหาทางระบายเงินหาแหล่งผลตอบแทนที่น่าพอใจ
 

ถ้าผู้ประกอบการหรือนายหน้ารายใดไปบอกว่าผลตอบแทนสูง แต่ในวันโอนถ้าราคาไม่ได้ตามที่บอกไว้ มองว่ามีโอกาสทิ้งเงินจองสูง ตัวอย่างมีเพื่อนคนจีน จบเอแบคทำงานเกือบสิบปี ลงทุนอสังหาฯในเมืองไทย บางส่วนขายทิ้งเพื่อรวบรวมเงินไปซื้อคอนโดฯ ในประเทศจีน ทำเลดีเช่น เซี่ยงไฮ้ ห่างนอกเมือง 5-6 กม.แต่ผลตอบแทนดีกว่าซื้อคอนโดฯ กลางกรุงเทพฯ 
 

มองว่าคนจีนถ้ามีเงินจนพ้นระดับระดับกลางขึ้นไป จะไม่ค่อยมองประเทศไทยเท่าไหร่ แต่จะมองหาการลงทุนในประเทศอื่นมากกว่า แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ยังมีนักลงทุนจีนเข้ามาหาโอกาสลงทุนในไทยเยอะ คอลลิเออร์สฯ มีดีลจับคู่การลงทุน มูลค่าลงทุนหลายพันล้านบาทก็ได้ แต่เราหาแมตชิ่งได้ค่อนข้างลำบาก
 

ในด้านราคาขาย บ้าน คอนโดฯ ที่ดิน ทุกอย่างปรับขึ้นหมด ต้นทุนที่ดินแพงทำให้ราคาอสังหาฯ ขยับตาม ไม่ค่อยเห็นคอนโดฯ เปิดขายใหม่แล้วจะมีราคาขายใหม่ถูกกว่าโครงการเดิม
 

แบงก์ยังเป็นตัวแปรสำคัญ จะเห็นผู้ประกอบการออกมาเรียกร้องให้รัฐบาลหาทางผ่อนปรนสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากรีเจ็กต์เรตสูงมาก
 

โปรดักส์ลบ้านจัดสรรกำลังเป็นโมเดลลงทุนยอดนิยมของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน โดยผู้ประกอบการรายใหญ่มีความได้เปรียบด้านการระดมทุน การหาพันธมิตรในการปล่อยพรีไฟแนนซ์-โพสต์ไฟแนนซ์ ทำให้รายเล็กพยายามพัฒนาตัวเองเป็นรายใหญ่ให้เร็วที่สุด
 

ในด้านเทคโนโลยีหลายบริษัทประกาศตัวมุ่งมาทางนี้ บางบริษัทเข้าไปลงทุนเวบไซต์ในประเทศจีน โคการขาย มีแอพพลิเคชันรองรับกำลังซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะ

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1487828428