ชีวิตไม่รีบ เส้นสายไม่มี กว่าจะรู้ก็หมด ต้องมาซื้อดาวน์ แล้วต้องระวังอะไรบ้าง

ชีวิตไม่รีบ เส้นสายไม่มี กว่าจะรู้ก็หมด ต้องมาซื้อ ขายดาวน์คอนโด แล้วต้องระวังอะไรบ้าง 

คำเตือน บทความนี้อาจยาวเป็นพิเศษ เพราะสาระเยอะเฟร่อ !! พวกขาใหญ่บิ๊กล๊อต ตัวเก๋าๆแล้ว ถ้าไม่สนใจเพราะรู้หมดแล้ว ข้ามๆไปก็ได้.....นะครัช

แจกฟรี !!! สัญญา สำหรับการวางมัดจำ การซื้อ ขายดาวน์คอนโด ทางเราเรายินดีส่งให้ได้เลยครับ ถ้าท่านรีบ ให้ท่านข้ามไปอ่านรายละเอียดการจัดส่งให้ท้ายบทความนี้เลยก็ได้ครับ 

คงมีหลายคนเซ็งกับพวกนักเก็งกำไร ทั้งขาเล็ก ขาใหญ่ ขาจร ที่ชอบใช้คอนเนคชั่น หรือ รีบตื่นแต่เช้าไปแย่งจองห้องก่อน เราไปถึงนึกว่าเช้าแล้ว แต่กลับพบว่ามีคนมารอตั้งแต่  2 วันก่อน.....ลาก่อยยย

บางคนกว่าจะมาสนใจคอนโดนี้ก็พึงมาเห็นตอนมันสร้างเสร็จแล้ว บางคนมีตังค์จะบวกเท่าไรก็ไม่สน ขอซื้อตอนเสร็จ อยากเห็นห้องก่อน เมื่อมาค้นหาข้อมูลคอนโดที่สนใจ ก็เจอพวกขายดาวน์เต็มไปหมด

แน่นอนล่ะฮ่ะ ท่านผู้ชม โลกทุนนิยม ก็แบบนี้ ไม่ใช่แต่คอนโดหรอกครับ อย่างอื่นมันก็เก็งกำไรกันไปหมด แต่พวกเราอาจไม่รู้ ถ้ามองอีกมุมนึง ก็ถือเป็นความพยายามของคนเหล่านี้นะ ถึงจะได้ห้องมาก่อน

ไม่ว่าจะด้วยเส้นสาย หรือ ไปต่อคิวล่วงหน้าแต่พวกนี้ก็มีความเสี่ยงเหมือนกัน การลงทุนก็มีช่วงขาขึ้นและขาลง หลายคนช่วงนี้แทบกินใบจองแทนข้าว เพราะขายไม่ออก แต่ยังต้องหาเงินมาผ่อน ไม่ผ่อนก็โดนยึดเงินดาวน์

ตลาดปัจจุบัน ไม่ได้เหมือนเก่าแล้ว แต่ก่อนหลับตาจิ้มมายังได้กำไรแค่ข้ามคืน แต่เดี๋ยวนี้ที่เหมาะกับการลงทุนนั้น น่าจะมีปีละไม่เกิน 5 โครงการ ที่เหลือคง ขึ้นดอยกันหมด พวกหน้าใหม่ไปฟังคนนู้นคนนี้มาพูดสวยหรู

คิดว่าง่ายก็โดดเข้ามาเยอะ สุดท้ายปล่อยไม่ออก ก็ขายเท่าทุน ขายขาดทุน กันเต็มไปหมดจะมีแต่พวกเก๋าๆที่เลือกถูกโครงการและยังบวกกันโหดอยู่ จะยังไงก็แล้วแต่ ถ้าวันนึงท่านไปเจอห้องถูกใจ และพิจารณาดีแล้วว่าซื้อตอนนี้ดีกว่ารอเพราถึงตอนนั้นห้องอาจไม่มีขายหรือถ้ามีราคาก็ไปไกลกว่านี้ เลยตัดสินใจซื้อดาวน์ต่อจากคนอื่น ท่านก็ควรมีวิธีและขั้นตอนในการซื้อขายดาวน์ที่รัดกุมและปลอดภัยครับ

เราควรต้องมีขั้นตอนและระวังยังไงบ้าง มาดูกันครับ

โดยทั่วไปแล้ว ฝ่ายที่ควรระวังมากกกว่าคือ ฝ่ายผู้ซื้อ เพราะเป็นฝ่ายต้องเสียเงิน เราจะมาแนะนำสิ่งที่ควรกระทำและขั้นตอนดังนี้

1. ห้องเบอร์อะไร ชั้นอะไร ขนาดกี่ตรม.แต่เราควรศึกษาข้อมูลต่างๆ เองก่อนจากเว็บไซต์ต่างๆ เช่น ผังชั้น ผังห้อง ไม่ใช่ไม่รู้อะไรเลย รู้แต่ชื่อโครงการ ก็ดันโทรไปถาม มันจะคุยกันไม่รู้เรื่องเอา แถมจะได้ห้องไม่ถูกใจด้วย

2. เรื่องวิวเป็นยังไง บล็อคมั้ย อย่าไปเชื่อมาก คนขายยังไงก็เชียร์ของตัวเอง บางทีบล็อคเต็มๆยังบอกว่าปกติอยู่คอนโดก็ปิดม่านอยู่แล้ว วิวไม่สำคัญหรอก ไม่คอยได้ดู ว่าไปนั่น ดังนั้นเรื่องวิว เราต้องพิจารณาเอง ถ้าคอนโดเสร็จแล้ว บางที่สามารถขอเจ้าของดูห้องได้ ให้นัดดูของจริงก่อนเลย

3. ถามราคารวมของห้องที่ขาย  คือราคาที่ผู้ขายต้องการขายห้องนี้ ราคานี้จะเป็นราคาที่รวมกำไรของผู้ขายแล้ว ผู้ซื้อควรถามย้ำด้วยว่าราคานี้รวมกำไรแล้วใช่มั้ย ตามมารยาท ผู้ซื้อไม่ควรไปถามว่าผู้ขายซื้อมาเท่าไรหรือบวกกำไรเท่าไร เข้าใจว่าทุกคนอยากถาม ใครๆก็ไม่อยากโดนบวกเยอะ แต่ผู้ขายมักไม่อยากตอบและเสียความรู้สึก หากบวกเยอะก็ดูเหมือนว่าตัวเองจะดูเป็นคนเห็นแก่ได้ ซึ่งจริงๆแล้ว ก็เห็นแก่ได้นั่นแหละ ฮ่าๆ 

ถ้าราคามันตั้งเว่อร์ไป ก็ไม่มีใครซื้อหรอก เดี๋ยวมันขายไม่ได้ก็ลดลงมาเอง ตามกลไกการตลาด ผู้ซื้อควรดูราคารวมที่พอใจดีกว่า อย่าถามแบบนั้น เพราะผู้ขายบางคนบวกกำไรไปแต่ราคารวมยังน้อยก็มีเผลอๆราคาถูกกว่าโครงการปัจจุบันอีก เพราะพวกนี้เป็นลูกค้า vvip หรือ ขาใหญ่บิ๊กล๊อต จึงได้ราคามาถูกกว่าคนทั่วไป

4. ถามราคาขายดาวน์หรือยอดที่ต้องจ่ายคืนผู้ขาย จะเป็นยอดต้นทุนจริงที่ผู้ขายจ่ายดาวน์ให้บริษัทมาแล้ว บวกกำไรของผู้ขาย หรือ อาจลดลง ถ้ายอมขายขาดทุน เงินก้อนนี้ ผู้ซื้อจะกู้ธนาคารมาชำระผู้ขายไม่ได้ เพราะธนาคารไม่ปล่อยกู้ ต้องหาเงินสดมาชำระก่อน แล้วค่อยไปกู้ธนาคารคืนทีหลัง

ยกเว้นโครงการที่พึ่งสร้างเสร็จใหม่ๆ บางบริษัทจะมีเอเจ้นท์ซึ่งเป็นบริษัทลูกของตัวเอง มาขายต่อหรือเรียกว่าห้อง resale ซึ่งบริษัทจะสามารถทำสัญญาให้ผู้ซื้อกู้ธนาคารมาชำระผู้ขายได้

5. สอบถามยอดที่เหลือจะต้องชำระให้โครงการ มีกี่งวด เท่าไร ยังไงบ้าง

6. ราคาห้องในข้อ (3) จะต้องเท่ากับ ราคาในข้อ (4) รวมกับ ข้อ (5)

7. ค่าพื้นที่เพิ่มลด เงินค่าส่วนกลาง กองทุน ค่าโอน (พื้นที่เพิ่มลดจะทราบตอนคอนโดสร้างเสร็จและออกโฉนดได้แล้ว)

8. วันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์


การทำเรื่องโอนสิทธิ (ข้อนี้สำคัญที่สุด)

การโอนสิทธิ(ตามสัญญา) ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ การโอนกรรมสิทธิ์ คือ การโอนห้องจากโครงการมาให้เรา ซึ่งจะทำตอนคอนโดสร้างเสร็จแล้วโดยทำเรื่องที่กรมที่ดิน ส่วนการโอนสิทธิ (ตามสัญญา) คือการที่ทางผู้ขายดาวน์ (ผู้โอนสิทธิ)จะโอนสิทธิความเป็นเจ้าของตามสัญญาเดิมที่ตัวเองได้ทำไว้กับบริษัทให้กับผู้ซื้อดาวน์ (ผู้รับโอนสิทธิ)

สัญญาโอนสิทธินี้ ผู้ซื้อและผู้ขายไม่สามารถร่างสัญญากันขึ้นมาเองได้ สัญญาโอนสิทธิที่สมบูรณ์ตามกฏหมายจะต้องเป็นบริษัทเจ้าของโครงการทำให้เท่านั้น ดังนั้นโดยทั่วไปควรจะต้องนัดทำสัญญาในสถานที่ของบริษัทเจ้าของโครงการเท่านั้น และจะต้องมีเจ้าหน้าที่โครงการนั้นมารับเรื่องให้

การโอนสิทธินี้แต่ละบริษัทจะมีขั้นตอนที่แตกต่างกันหลักๆ 2 แบบดังนี้

1.กรณีทำเอกสารโอนสิทธิได้เลยทันที ผู้ซื้อผู้ขายสามารถนัดกันเข้าไปเซ็นต์ได้เลยในเวลาทำการ ส่วนใหญ่ชั่วโมงเดียวจบ ถ้าผู้ซื้อเงินพร้อม ให้นัดโอนสิทธิให้เร็วที่สุด แบบนี้ไม่จำเป็นต้องวางมัดจำ ทำแคชเชียร์เช็คแล้วนัดผู้ขายทำเรื่องโอนสิทธิได้เลย

แต่ให้ตรวจสอบชื่อเจ้าของก่อน (ตามขั้นตอนการวางมัดจำด้านล่าง) ถ้าเงินไม่พร้อมต้องขอเวลาหาเงิน ควรวางมัดจำก่อน เพื่อยืนยันว่าเราเอาแน่นอน แต่ให้ทำแคชเชียร์เช็คจ่ายตามชื่อเจ้าของเท่านั้นและทำสัญญาวางมัดจำกันไว้

2. กรณีที่ต้องรอส่งเอกสารเข้าไปทำเรื่อง 7-15 วัน เสร็จแล้วบริษัทจะแจ้งให้เข้าไปเซ็นต์กัน ควรจะวางมัดจำไว้ก่อน ป้องกันผู้ซื้อไปขายให้คนอื่น และผู้ขายก็ป้องกันผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่เอาห้อง เพราะยึดมัดจำได้

เซ็นต์โอนสิทธิ ต้อง ยื่นหมู ยื่นแมว  !!!

การโอนสิทธิ อย่าชำระเงินให้แก่ผู้ขายจนกว่าจะเซ็นต์สัญญาโอนสิทธิด้วยกันก่อน เซ็นต์กันเสร็จแล้วค่อยให้แคชเชียร์เช็ค

วางมัดจำอย่างไรให้ปลอดภัย !!! สำคัญที่สุด ต้องมีการทำสัญญา !!! อย่าโอนไปให้ ถ้าไม่รู้จักกัน !!!

สัญญาการวางมัดจำซื้อขายดาวน์นี้ ทางเว็บมีแจกให้ เป็นสัญญาที่ทำค่อนข้างรัดกุมพอสมควร สามารถปรับใช้ได้ทุกโครงการทั้งบ้านและคอนโด
 

วางมัดจำเท่าไรดี !!!

ผู้ซื้อ ไม่ควรวางจำนวนมากเกิน 50,000 บาท แต่ควรพร้อมจะชำระยอดที่เหลือภายใน 7 วัน การขอให้วางมัดจำมากกว่านี้มักจะเกิดขึ้นในกรณีที่ผู้ซื้อขอเวลาในการเตรียมเงินมากกว่า 7 วัน

ซึ่งทางผู้ขายอาจมองว่า 50,000 บาทน้อยเกินไปสำหรับการเสียโอกาสขายผู้อื่นนานกว่า 7 วัน เค้าอาจให้วางมัดจำมากกว่าเดิมตามแต่ตกลงกันแต่โดยทั่วไปจะไม่ควรเกิน 100,000 บาทและควรพร้อมจะชำระยอดที่เหลือภายใน 15 วัน

จ่ายเงินด้วยแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่ายเจ้าของห้องตัวจริงเท่านั้น !!!
 

การชำระเงินทุกอย่างไม่ว่าจะมัดจำหรือส่วนที่เหลือ ให้ทำแคชเชียร์เช็คระบุ Account Payee Only ตามชื่อเจ้าของห้องที่มีชื่ออยู่ในสัญญาเท่านั้น ห้ามทำชื่ออื่นเด็ดขาด แม้เค้าจะอ้างว่าคนในสัญญาเป็นตัวแทนของเค้า การทำแบบนี้เป็นการป้องกันได้เพราะเกิดมีปัญหาภายหลัังเราจะมีหลักฐานว่าจ่ายเงินส่วนนี้เพื่อซื้อดาวน์จากคนในสัญญา

ย้ำอีกที ให้แจ้งผู้ขายหรือตัวแทนว่า เราจะทำเช็คเป็นชื่อเจ้าของสัญญาเท่านั้น ไม่ทำชื่ออื่น (วิธีนี้จะปลอดภัยที่สุด)

เช็คชื่อเจ้าของตัวจริงก่อน !!!

ผู้ซื้อควรขอให้ทางผู้ขายหรือเอเจ้นท์ส่งหน้าสัญญาให้ดูก่อน ถ้าติดต่อซื้อขายผ่านเอเจ้นท์บางทีเอเจ้นท์จะไม่ส่งให้ดูเพราะกลัวไปติดต่อซื้อขายกันเอง เค้าจะแจ้งแค่ชื่อเจ้าของห้องมา เมื่อได้ชื่อมาแล้ว ก่อนวางเงินมัดจำ

ให้โทรเช็คกับบริษัทเจ้าของโครงการ โดยโทรเข้าเบอร์บริษัท (หาได้จากกูเกิ้ล) ให้สอบถามตามนี้ “แจ้งเค้าว่าเราได้นัดโอนสิทธิกับเจ้าของห้องตำแหน่งนี้ เราต้องการตรวจสอบว่าใช่เจ้าของจริงหรือไม่ อยากทราบว่าเจ้าของชื่อนี้ (ตามที่เราได้มา) ใช่หรือไม่”

ถ้าใช่แสดงว่าเราทำเช็คจ่ายเจ้าของห้องจริง แต่ถ้าไม่ใช่ให้แจ้งว่าผู้ที่เราติดต่อซื้อว่า เราจะทำเช็คจ่ายให้คนที่มีชื่ออยู่ในสัญญาซื้อขายเท่านั้น ถ้าไม่เค้าไม่ยอม แนะนำว่า เราไม่ควรเสี่ยงซื้อ ยกเว้นคุณรับความเสี่ยงได้

อย่าลืม !!! ให้ผู้ขายเซ็นต์รับแคชเชียร์เช็คและแนบสำเนาบัตรประชาชนด้วย
เมื่อจ่ายเช็คให้ผู้ขายแล้ว ควรให้ผู้ขายเซ็นต์รับเช็ค โดยเราควรเตรียมถ่ายสำเนาหน้าเช็คไว้ และให้ผู้ขายเซ็นต์รับโดยขอให้ผู้ขาย

เขียนกำกับตามนี้ “ข้าพเจ้า นาย ..........(ชื่อผู้ขาย) ได้รับเช็คใบนี้เมื่อวันที่..........................จาก นาย........(ชื่อผู้ซื้อ) เพื่อใช้ในการชำระค่ามัดจำในการซื้อดาวน์ห้องชุด โครงการ................ห้องเลขที่ ........... “และให้ผู้ขายเซ็นต์กำกับลงไปในสำเนาเช็ค พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนผู้ขายพร้อมเซ็นต์รับรองสำเนาถูกต้องสำหรับการจ่ายเช็คยอดที่เหลือตอนวันโอนสิทธิก็ให้ทำแบบนี้ด้วยเช่นกัน

ผู้ขาย ควรเช็คแคชเชียร์เช็คก่อน !!!

ผู้ขายควรตรวจสอบแคชเชียร์เช็คก่อนเซ็นต์สัญญาโอนสิทธิ โดยให้โทรศัพย์ตรวจสอบกับธนาคารที่ออกเช็คใบนั้นให้ ว่าได้ออกเช็คเลขที่นี้ให้หรือไม่สามารถโทรเข้าคอลเซ็นเตอร์ของธนาคารแล้วถามเบอร์ของสาขานั้นๆได้  “ใจเย็นๆ เสียเวลาโทรเช็คนิดนึง สบายใจกว่า”

เจ้าของห้องไม่ได้มาเอง !!!

หลายครั้งเจ้าของห้องไม่ได้มาทำเรื่องเองเนื่องจากขายผ่านเอเจ้นท์หรือฝากคนสนิทมาทำเรื่องแทน กรณีผู้ขายไม่ได้มาเอง

ผู้ที่มาทำหน้าที่แทนต้องมีใบมอบอำนาจจากเจ้าของห้องเพื่อมาทำการแทน โดยแนบสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของห้องและของผู้รับมอบอำนาจมาด้วยแต่ไม่ต้องกังวลมาก ถ้าเราทำแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่ายชื่อเจ้าของห้องตัวจริง เพราะคนอื่นเอาไปขึ้นเงินไม่ได้

หมายเหตุ: ตามกฏหมายแล้วผู้ขายดาวน์เองก็ยังไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องนั้นเพราะยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ เพียงแต่เป็นเจ้าของสิทธิตามสัญญาในฐานะผู้จะซื้อ(จากบริษัท) ดังนั้น สัญญาวางมัดจำที่ทำขึ้นนี้ นี้จึงเป็น การทำบันทึกข้อตกลงของบุคคล 2 ฝ่ายคือ ผู้ซื้อและผู้ขายดาวน์เท่านั้น

โดยที่บริษัทเจ้าของโครงการไม่รับทราบและเกี่ยวข้องกับสัญญานี้ด้วย แต่หากทำตามขั้นตอนซื้อดาวน์ตอนที่กล่าวมาตามข้างต้นพร้อมทำสัญญาวางมัดจำนี้ด้วยแล้วจะเป็นการป้องกันได้ กรณีเกิดการฟ้องร้องกันขึ้นมาจริงๆเนื่องจากฝ่ายใดฝ่ายนึงผิดสัญญา สัญญาวางมัดจำนี้ จะมีผลตามกฏหมายในระดับนึงเพราะสามารถใช้พิสูจน์ได้ พร้อมกับแคชเชียร์เช็คที่จ่ายให้แก่ผู้ขายและเอกสารแนบอื่นๆ
 

ซื้อขายดาวน์ไม่น่ากังวลอย่างที่คิด ถ้าท่านทำตามขั้นตอนที่ถูกต้อง

เรามี "สัญญาวางมัดจำขายดาวน์" รวมถึงสัญญาอื่นๆ ที่ทำไว้ค่อนข้างละเอียดและรัดกุม เรายินดีส่งให้ทุกท่านฟรีโดยไม่มีค่าบริการ หากท่านต้องการสัญญาขายดาวน์ เพียงคลิกลิ้งค์เพื่อขอสัญญาครับ ทางเราจะส่งสัญญาให้ท่านทางอีเมลล์ครับ
 

เรามีสัญญา เช่าบ้าน เช่าคอนโด ขายดาวน์คอนโด ขายบ้าน ทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ รวมถึงสัญญาซื้อขาย ที่ทำไว้ค่อนข้างละเอียดและรัดกุม เรายินดีส่งให้ทุกท่านฟรีโดยไม่มีค่าบริการ หากท่านต้องการสัญญาเช่า

เพียงท่าน แอด Line ID : @Livinginsider (มี @ นำหน้าด้วยนะครับ) หรือหากใช้มือถือก็สามารถคลิกที่ลิ้งค์เข้าไลน์แอดได้เลย ลิงค์นี้ครับ >> https://lin.ee/CkHtdTr <<

ระบบจะส่งสัญญาให้ท่านโดยอัตโนมัติทันที

สแกน QR เพื่อแอดไลน์ขอสัญญา