ชายนิด อรรถญาณสกุล ปีนี้เพอร์เฟคแกร่งทั้งทุน-รายได้-กำไร

เป็นอีกหนึ่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์มหาชนที่สปอตไลต์ต้องส่องถึง จากการประกาศแผนธุรกิจสร้างยอดรับรู้รายได้เติบโต 50% จาก 14,661 ล้านบาทในปี 2559 ปีนี้ตั้งเป้าทำ 22,050 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดโอนบ้านและคอนโดมิเนียม 17,000 ล้านบาท ธุรกิจโรงแรม 2,900 ล้านบาท ตัดขายที่ดินในมือ 2,000 ล้านบาท รายได้ค่าเช่าและบริการอื่น ๆ 150 ล้านบาท โดย "ชายนิด อรรถญาณสกุล" ซีอีโอ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ให้สัมภาษณ์ทิศทางบริษัท รวมทั้งทิศทางธุรกิจอสังหาฯ ปีระกา
 

- ไฮไลต์แผนธุรกิจปีนี้
 

แผนดำเนินงานเน้นเพิ่มความแข็งแกร่งด้านการเงินและลดสัดส่วนหนี้สินต่อทุนภายใต้กลยุทธ์3เพิ่มคือ เพิ่มทุน เพิ่มรายได้ เพิ่มกำไร
 

แผนเพิ่มทุนด้วยการเพิ่มทุนจดทะเบียน 1,300 ล้านหุ้น เป็นเงิน 1,300 ล้านบาท และบริษัทแกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ฯ ซึ่งควบรวมกิจการในปีที่แล้วมีแผนเพิ่มทุน 2,110 ล้านหุ้น เป็นเงิน 2,110 ล้านบาท
 

แผนเพิ่มรายได้ ปีนี้มีแผนลงทุนเปิดตัวใหม่ 16 โครงการ มูลค่ารวม 22,190 ล้านบาท ซึ่งตลาดกลาง-ล่างมีปัญหากู้ไม่ผ่านในอัตราสูง บริษัทปรับน้ำหนักเพิ่มรายได้จากตลาดกลาง-บนทดแทน และเพิ่มกำไร เน้นเพิ่มความสามารถในการทำกำไร ควบคุมค่าใช้จ่ายการบริหารให้มีประสิทธิภาพ ตั้งเป้ากำไรสุทธิหรือเน็ตมาร์จิ้นมี 2 ดิจิตหรือไม่ต่ำกว่า 10% กับบริหารสัดส่วนหนี้สินต่อทุนจาก 1.96 เท่าเหลือ 1.61 เท่า
 

กรอสมาร์จิ้นคิดว่าจาก 33% น่าจะขึ้นไป 35% เพราะเราเอาแลนด์แบงก์มาเปิดไง (ตัดขายที่ดินบางส่วน) แลนด์แบงก์เก่าต้นทุนถูก เน็ตมาร์จิ้นคิดว่าอยากให้ได้ 10% ขึ้นไป จากเดิมเนตมาร์จิ้นเราต่ำเพราะโดนถ่วงจากงบฯของแกรนด์ แอสเสทฯ หรือคิโรโระที่มีกำไรน้อย แต่ปีนี้ปัญหานี้จะหมดไปเพราะแกรนด์ฯ ปีนี้มีกำไร เป็นผลบวกกับเรา
 

นอกจากนี้ ไฮไลต์ของเรามีแฟลกชิป 2 โครงการ 2 ทำเลย่านแจ้งวัฒนะกับกรุงเทพกรีฑา ภายในครึ่งปีแรกจะเปิดตัวทำเลแจ้งวัฒนะก่อน ก่อนหน้านี้เราตัดขายที่ดินให้กับบริษัทแสนสิริ, เอสซี แอสเสทฯ และพฤกษา เรียลเอสเตท รายละ 90 ไร่โดยประมาณ ถ้ารวมกับที่ดินในมือที่เพอร์เฟคจะพัฒนาเอง คาดว่ามูลค่าโครงการอยู่ที่ 15,000 ล้าน
 

ถือเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์วงการอสังหาฯ เมืองไทยที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายมาร่วมกันพัฒนาโครงการในที่ดินทำเลเดียวกัน บนที่ดินแปลงเดียวกัน โมเดลธุรกิจแบบนี้ในเมืองนอกมีอยู่แล้ว อย่างเราไปดูญี่ปุ่น ทำรับสร้างบ้านเขาเปิดทำเลเดียว ลูกค้าเข้าไปดูที่เดียวได้หลายเจ้า ผมว่าทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อง่าย มาที่เดียวคุณซื้อแบรนด์ไหนก็ได้
 

- พอร์ตธุรกิจโรงแรม
 

ตอนนี้ทั้งหมด 1,000 กว่าห้อง แบ่งเป็นเวสทิน ระยอง 360 ห้อง เชอราตัน 240 ห้อง ไฮแอท 270 ห้อง ปราณบุรี 55 ห้อง เวสทินสุขุมวิท 273 ห้อง คิโรโระ (ญี่ปุ่น) 240 ห้อง มีจำนวนห้องพอสมควร แต่ถ้าใหญ่จริงต้อง 3,000 ห้องน่าจะเห็นอีก 4-5 ปี
 

สำหรับสกีรีสอร์ทคิโรโระเราไม่ขายแล้ว รายได้ต่อปี 1,500 ล้านบาทถือว่าเยอะ แต่ถ้าจะให้ดีต้องเกือบ 2,000 ล้าน ต้องให้เวลาเพราะเพิ่งเปลี่ยนเชนให้แมริออตเข้ามาบริหาร รอให้สกีรีสอร์ทเวิร์กสักนิดหนึ่ง คนไทยเข้าญี่ปุ่นอันดับ 4 ของโลก รองจากจีน ไต้หวัน คิดว่ามีโอกาสพัฒนาคิโรโระได้อีก แต่รูปแบบไหนต้องใช้เวลาพัฒนาอีกที ระยะนี้ต้องทำโรงแรมไปก่อน 2-3 ปี ต้องรอให้สกีลิฟต์เสร็จน่าจะลงทุนอีกสองปีหน้า ค้าปลีกก็น่าจะสรุปได้ปีนี้ อาจจะคุยเปิด 4 แห่งแต่คุยว่าจะลงที่ไหนก่อน แน่นอนทำเลต้องใกล้สถานีรถไฟฟ้า
 

- การแข่งขันเฉือนด้วยอะไร
 

แน่นอนที่สุดปีนี้ก็เรื่องทำเล โดยเฉพาะที่ดิน คนที่มีต้นทุนเก่าได้เปรียบหน่อย อย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีที่ดินเก่าเยอะ, พฤกษาฯ ก็ได้เปรียบ ระบบก่อสร้างค่อนข้างต้นทุนต่ำ แต่คนที่ซื้อต้นทุนที่ดินใหม่ ๆ จะเจอราคาเพราะถ้าเจอราคาวาละ 2 ล้านอย่างน้อยต้นทุนก็เปลี่ยน เรามีคอนโดฯไฮด์ สุขุมวิท 11 อย่างน้อยก็ต้นทุนเก่าวาละไม่ถึง 1 ล้าน
 

ราคาเพิ่มแค่ไหน ผมว่าใกล้รถไฟฟ้าอย่างน้อยต้องมี 10-20% ขึ้นในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า ทุกสายราคาขึ้นหมด ยกเว้นที่ไกลออกไปจากสถานีอาจจะขึ้นน้อยหน่อย
 

- ราคาที่ดินแพงเพราะอะไร
 

แพงเพราะรถไฟฟ้า (หัวเราะ) เพราะซื้อสถานี ไม่เหมือนญี่ปุ่น ซื้อไม่ได้เพราะเขาเวนคืนแล้วได้สถานีไปด้วย แต่บ้านเราไม่ได้ เป็นของเอกชน ฉะนั้นเอกชนจะรวย ญี่ปุ่นเดินหมดบ้านเราถ้าทำก็ต้องเดิน คุณหนีรถไฟฟ้าไม่พ้น แต่เมืองไทยระยะทางเกิน 500 เมตรก็ร้อน
 

- จุดโฟกัสของเพอร์เฟค
 

ก็อย่างที่เรียน 3 เพิ่ม "เพิ่มทุน เพิ่มรายได้ เพิ่มกำไร" ที่เราต้องทำให้ได้ และต้องเพิ่มต่อเนื่อง พูดแล้วต้องเพิ่มต่อเนื่อง ซึ่งปีนี้เป็นปีที่ดีแต่ว่าการแข่งขันก็สูงเพราะต้องถือว่าผู้ประกอบการรายใหญ่มีความสามารถทัดเทียมไล่เรียงกันหมดการต่อสู้เข้มข้นทุกเจ้า
 

เป็นปีที่ดีในแง่สำหรับคนที่มีสินค้าพร้อมเป็นสินค้าราคาไม่แพงเพราะราคาที่ดินขึ้นเปิดโครงการใหม่ราคาก็แพงขึ้น ฉะนั้นการแข่งขันก็จะยากขึ้น สินค้าใหม่แพงขึ้นเรื่อย ๆ คนที่มีต้นทุนเก่า ไม่ว่าแลนด์แบงก์หรือสินค้าสร้างเสร็จจะได้เปรียบในแง่ต้นทุน แต่สภาพคล่องก็เป็นอีกเรื่องที่ต้องบริหารจัดการ แต่คนที่มีต้นทุนต่ำจะได้เปรียบไม่ว่าต้นทุนที่ดินหรือต้นทุนก่อสร้าง
 

- วางโมเดล 5 ปีหน้า 
 

เรามีแผน 4 ปี (2560-2563) รายได้ต้องประมาณเกือบ 30,000 ล้าน จากพอร์ตเพอร์เฟค 70% แกรนด์ แอสเสทฯ ส่วนหนึ่ง ธุรกิจหลักรายได้หลักคือคอนโดฯ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ต้องบาลานซ์รายได้หลักก่อนแล้วรายได้ค่าเช่ามาเติม ซึ่งเราจอยค้าปลีกกับโรงแรม โดยโรงแรมก็ต้องออกกอง REIT (กองทรัสต์เพื่อการลงทุน) ซื้อใหม่ก็ต้องทยอยออกกองรีตเพื่อช่วยลดภาระหนี้ด้วย อย่างน้อยต้องมี 3,000 ห้องภายใน 4 ปี

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1488172856