พลิกโฉมแลนด์สเคปกรุงเทพ ทุนใหญ่รื้อเมืองผุดมิกซ์ยูส

ทุนใหญ่รื้อเมืองลุยโครงการมิกซ์ยูสพลิกโฉมกรุงเทพฯ เจ้าสัวเจริญเหมาทำเลเด็ด เร่งผุดเมืองใหม่พระรามสี่ มูลค่า 5 หมื่นล้าน 1 ล้านตารางเมตร ประชัน "เซ็นทรัล-ดุสิตธานี" ปีหน้าตอกเข็มเวิ้งนาครเขษม ทุบบางลำภูขึ้น "เกตเวย์บางซื่อ" เจ้าพ่อบีทีเอสกว้านซื้อตึกแถวยึดหัวหาดหมอชิตเก่า "อนันดา" ซื้อที่อาบอบนวดแยกพระราม 9 ลุยคอนโดฯหรู "จิราธิวัฒน์" ซื้อแล้วสถานทูตอังกฤษ ตร.ว.ละ 2.2 ล้าน

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า พร็อพเพอร์ตี้เซ็กเตอร์มีเมกะเทรนด์ในเรื่องการจอยต์เวนเจอร์ หรือเจวี เด่นชัดตั้งแต่ปีที่แล้ว ซึ่งเป็นปีแห่งการปรับโครงสร้างองค์กร ปีนี้เป็นปีแห่งการปรับโครงสร้างธุรกิจ
 

ตัวอย่างโมเดลของกลุ่มดุสิต-เซ็นทรัลกรุ๊ปมาจาก 2 เหตุผลหลัก 1.ราคาที่ดินแพงขึ้น โดยเฉพาะทำเลซีบีดี การลงทุนสร้างใหม่บนที่ดินแปลงเดิมทำให้ใช้ที่ดินได้คุ้มค่ามากกว่า รวมทั้งข้อจำกัดด้านผังเมือง เดิมแปลงหัวมุมดุสิตธานีเคยมีเอฟเออาร์ (การสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน) ในอดีตเมื่อ 20 ปีที่แล้วสร้างได้เพียง 4:1 ปัจจุบันเอฟเออาร์ 12:1 สร้างตึกสูงได้มากกว่าเดิม 3 เท่า ทำให้แผนลงทุนมีความเป็นไปได้ทางธุรกิจดีกว่าคงสินทรัพย์เก่าเอาไว้
 

"วงการพัฒนาที่ดินมีข้อสังเกตว่าราคาที่ดินตารางวาละ 3 แสนเราจะเห็นซื้อปั๊มน้ำมันทุบทิ้งสร้างตึกสูง, วาละ 5 แสนจะทุบตึกแถว, วาละ 7 แสนจะทุบตึกเก่าสูง 5 ชั้น, วาละ 1 ล้านทุบโรงแรมขนาด 2-3 ดาว ส่วนทำเลวาละ 1.5-2 ล้านบาทจะเห็นปรากฏการณ์ทุบโรงแรมขนาด 4-5 ดาว เพราะคงของเดิมไว้ก็ไม่คุ้ม ปรับคุณภาพก็ยาก อัพราคาก็ไม่ได้ สู้รื้อทิ้งแล้วสร้างใหม่เลยดีกว่า"
 

2.ทำเลไพรมแอเรียทำให้ต้องสร้างคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ การลงทุนโดยผู้ประกอบการรายเดียวไม่สามารถทำเองคนเดียวอีกต่อไปแล้ว เช่น ดุสิตมีความชำนาญด้านโรงแรม อย่างมากก็ปรับตัวทำเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แต่ไม่สามารถทำธุรกิจรีเทลขนาดใหญ่ ทำให้เกิดดีลเจวีขึ้นมา
 

รถไฟฟ้าหลากสีจุดเปลี่ยนเมือง
 

แหล่งข่าวจากวงการพัฒนาที่ดินกล่าวว่าปัจจุบันโมเดลมิกซ์ยูสกำลังเป็นเทรนด์การพัฒนาของนักพัฒนาที่ดิน ในช่วงที่ผ่านมาจึงจะเห็นว่าในที่ดิน 1 แปลงจะพัฒนาทั้งที่อยู่อาศัย โรงแรม และศูนย์การค้า ส่วนใหญ่อยู่ทำเลรถไฟฟ้าพาดผ่าน ทั้งในกลางเมืองและทำเลรอบนอก รับรถไฟฟ้าใหม่เปิดใช้ในปี 2561-2565
 

"ภาพของเมืองจะเปลี่ยนแปลงไปอีก จะเห็นการซื้อตึกเก่ามารีโนเวตหรือทุบทิ้งแล้วพัฒนาใหม่ เพราะที่ดินแนวรถไฟฟ้าจะปรับตัวสูงขึ้น เช่น ลาดพร้าว แจ้งวัฒนะ พหลโยธิน รามคำแหง"
 

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับรถไฟฟ้าใหม่ ได้แก่ สีเขียวแบริ่ง-สมุทรปราการ เปิดปลายปี 2561, สีน้ำเงินบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค เปิดปี 2562, สีแดงบางซื่อ-ตลิ่งชัน และบางซื่อ-รังสิต เปิดปี 2563, สีเขียวหมอชิต-คูคต เปิดปี 2563, สีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) เปิดปี 2564 และสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี เปิดปี 2566
 

ที่ดินทรัพย์สินกลางเมืองเกลี้ยง
 

แหล่งข่าวจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เปิดเผย"ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ที่ดินใจกลางเมืองของสำนักงานทรัพย์สินมีเอกชนที่ทุนหนาและมีความเชี่ยวชาญได้สิทธิพัฒนาหมดแล้ว ล่าสุดที่ดินหัวมุม ถ.สีลมและพระราม 4 ที่โรงแรมดุสิตธานีเดิม ปัจจุบันดุสิตธานีและเซ็นทรัลร่วมทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เนื้อที่ 23 ไร่ พื้นที่ก่อสร้าง 403,000 ตร.ม. ประกอบด้วยโรงแรม 5 ดาว เรสซิเดนซ์ ศูนย์การค้า มูลค่า 36,700 ล้านบาท จะเริ่มทำสัญญาเดือน ก.ค.นี้ สัญญาเช่า 30 + 30 ปี (ไม่รวมก่อสร้าง 7 ปี)จะแล้วเสร็จปี 2567
 

เซ็นทรัลปั้นสีลมแลนด์มาร์กใหม่
 

"ที่เช่าดุสิตเดิมมี 18 ไร่ เราหาพื้นที่ด้านข้างที่หมดสัญญา เป็นสำนักงาน 10 คูหา มีอาคารโอลิมเปีย ไทยประกัน และแอมโปร คิดเป็นเนื้อที่ 5 ไร่ มารวมกับของเดิมและทำสัญญาเช่าใหม่ ซึ่งดุสิตจะหมดสัญญาอีก 7 ปี แต่เขาสละสิทธิเดิม แล้วเสนอโครงการใหม่ จะเข้าพื้นที่กลางปีཹ ต้องรื้อตึกเก่าทั้งหมดแล้วสร้างใหม่ แบ่งพัฒนาเป็นโซน ๆ เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า แบบยังไม่นิ่ง อาจจะมีการพัฒนาอะไรที่ลิงก์กับรถไฟฟ้าด้วย" แหล่งข่าวกล่าวและว่า
 

เจริญผุดมิกซ์ยูส 5 หมื่นล้านชน
 

สำหรับที่เตรียมทหารเดิม 88 ไร่ ทางกลุ่มยูนิเวนเจอร์และทีซีซี แอสเซ็ทส์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี เป็นผู้ประมูล ล่าสุดอยู่ระหว่างวางมาสเตอร์แพลนพัฒนาโครงการจะมีทั้งอาคารปลูกสร้าง ระบบสาธารณูปโภค ถนนและพื้นที่สีเขียว
 

แต่เนื่องจากภายในพื้นที่มีเสาวิทยุศาลาแดงที่กรมศิลปากรได้ขึ้นทะเบียนเป็นโบราณสถานที่ต้องอนุรักษ์ไว้ทำให้ต้องออกแบบพัฒนาให้สอดรับ รวมถึงเคลียร์ข้อกฎหมายต่าง ๆ ด้วย ส่วนเรื่องความสูง 45 เมตรนั้นทางสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้ปลดล็อกให้แล้ว อีกทั้งพื้นที่ดังกล่าวอยู่ในพื้นที่สีแดง สามารถพัฒนาพาณิชยกรรมได้เต็มที่
 

"ขณะนี้รื้อโรงเรียนเตรียมทหารแล้ว รอเอกชนเสนอแบบให้พิจารณา รูปแบบจะสอดคล้องกับทีโออาร์เป็นมิกซ์ยูส มีที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า สำนักงาน ศูนย์การศึกษา และศูนย์วัฒนธรรม คาดว่าจะใช้เงินลงทุนเกิน 5 หมื่นล้านบาท ตามสัญญาจะให้เวลาก่อสร้าง 7 ปี ส่วนการพัฒนาก็ยังไม่แน่จะพัฒนาเองทั้งหมดหรือร่วมทุนกับรายอื่น และในสัญญาก็เปิดกว้าง"
 

นายโสมพัฒน์ ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มบริษัท ทีซีซี แลนด์ แอสเซ็ทส์ เวิร์ลในเครือทีซีซีแลนด์ กล่าวว่า ที่ดินเตรียมทหารกำลังออกแบบโครงการ มีพื้นที่ก่อสร้าง 1 ล้านตารางเมตร ถือว่าเป็นโครงการขนาดใหญ่มาก
 

กวาดเรียบที่ดิน ถ.พระราม 4
 

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า นอกจากนี้เจ้าสัวเจริญยังชนะประมูลที่ ถ.พระราม 4 มีซอยไผ่สิงโต 8 ไร่ พัฒนาเป็นอาคารเอฟวายไอเซ็นเตอร์ มีสำนักงานและโรงแรม และที่ดิน 35 ไร่ใกล้ตลาดหลักทรัพย์ กำลังออกแบบพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส มีสำนักงาน โรงแรม ที่อยู่อาศัย มอลล์ หลายหมื่นล้านบาท
 

รวมถึงที่หัวมุมถนนพระราม 4-พญาไทของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส สามย่านมิตรทาวน์ มูลค่า 8,500 ล้านบาท ประกอบด้วยสำนักงานระบบอัจฉริยะสูง 35 ชั้น พื้นที่ 65,000 ตร.ม. คอนโดฯผสมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สูง 35 ชั้น พื้นที่ 36,000 ตร.ม. ศูนย์เรียนรู้สูง 6 ชั้น พื้นที่ 65,000 ตร.ม.จะเสร็จปี 2563
 

ปีหน้าตอกเข็มเวิ้งนาครเขษม
 

นายโสมพัฒน์ยังกล่าวถึงที่ดินเวิ้งนาครเขษมว่า หลังซื้อเมื่อปี 2555 วงเงิน 4,507 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างออกแบบยังไม่นิ่ง รูปแบบจะพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส มีโรงแรมและศูนย์การค้าสไตล์ท่องเที่ยวคล้ายเอเชียทีค เจาะนักท่องเที่ยวจีนเป็นหลัก
 

"เราใช้เวลานาน เพราะเป็นที่ดินแปลงใหญ่ 17-18 ไร่ ติดเรื่องความสูงสร้างได้ไม่เกิน 37 เมตร จึงต้องปรับการก่อสร้างขุดลงไปใต้ดินให้ลึกมาก ๆ ส่วนเงินลงทุนยังไม่สรุปแต่คงจะลงทุนเยอะ คาดว่าจะเริ่มตอกเข็มได้ในปีหน้า อีก 4 ปีเสร็จ โครงการจะอยู่ใกล้กับสถานีวังบูรพา รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย แต่เราจะเปิดช้ากว่า"
 

ปิดบางลำภูผุดเกตเวย์บางซื่อ
 

นอกจากนี้บริษัทได้ลงทุน 4 พันล้านบาท พัฒนา "ศูนย์การค้าเกตเวย์ บางซื่อ" เนื้อที่ 9 ไร่ ติดรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสีม่วง อยู่ระหว่างก่อสร้าง เป็นอาคารสูง 8 ชั้น พื้นที่ก่อสร้าง 1 แสน ตร.ม. และที่จอดรถ 1,200 คัน พร้อมเปิดปลายปี 2561
 

ซึ่งที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นห้างบางลำภูบางโพเดิมที่ซื้อเมื่อหลายปีก่อนและใช้เงิน 200 ล้านบาทปรับปรุงเป็น "เดอะมาร์เก็ต" ล่าสุดรื้อทิ้งและสร้างศูนย์การค้าใหม่ เพื่อให้รับกับสภาพพื้นที่เปลี่ยนไป
 

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า นอกจากนี้นายเจริญยังซื้อโกดังเก่าของกลุ่มเสริมสุข ถ.เจริญนคร ติดแม่น้ำเจ้าพระยา เนื้อที่ 10 ไร่ วงเงิน 1,809 ล้านบาท ตามแผนจะพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส รวมถึงซึ้อตึกแถวอยู่ติดกันอีก 30 ไร่ สร้างโครงการ "เอเชียทีค2" หลังจากซื้อที่ดินท่าเรือ โกดัง โรงเลื่อย 72 ไร่ อยู่ฝั่งตรงข้ามพัฒนาโครงการเอเชียทีคจนติดลมบนไปแล้ว
 

BTS รื้อตึกแถวหมอชิต
 

นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการบริหาร บมจ.บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ กล่าวว่า บริษัทมีที่ดินพหลโยธิน-จตุจักร ปัจจุบันพัฒนาคอนโดฯร่วมกับ บมจ.แสนสิริ โครงการ "เดอะไลน์ หมอชิต-จตุจักร" ไปแล้ว 5 ไร่ ล่าสุดจะซื้อตึกแถวในบริเวณใกล้ ๆ กันมารวมกับที่ดินอีกกว่า 10 ไร่ ปัจจุบันเป็นตึกแถวพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส มีคอนโดฯ โรงแรม และสำนักงาน มูลค่าประมาณ 8 พันล้านบาท คาดว่าจะเริ่มสร้างปลายปี 2560 แล้วเสร็จปลายปี 2564
 

ซีพีกว้านซื้อตึกแถวสุขุมวิท
 

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ด้าน บจ.แมกโนเลียฯ ธุรกิจอสังหาฯเครือซีพี หลังทุ่ม 4 พันล้าน ซื้อปิยรมย์ สปอร์ตคลับ 43 ไร่ ถ.สุขุมวิท-บางนา เมื่อปี 2558 ได้ซื้ออาคารพาณิชย์ 22 ห้อง ด้านหน้าโครงการปากซอยสุขุมวิท 101/1 ขึ้นโครงการมิกซ์ยูส "วิสซ์ดอม วัน-โอ-วัน" ประกอบด้วย คอนโดฯ สำนักงาน คอมมิวนิตี้มอลล์ สปอร์ตคลับ มูลค่า 3 หมื่นล้านบาท รวมถึง "ทรู ดิจิทัล พาร์ค" สตาร์ตอัพของกลุ่มทรูฯ จะมาเปิดในโครงการ จะสร้างเสร็จปี 2561
 

ส่วน บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ซื้ออาบอบนวด "อัมสเตอร์ดัม" ตรงสี่แยก พระราม 9 อสมท ขึ้นคอนโดฯหรูแบรนด์ "แอชตัน อโศก" เนื้อที่ 2 ไร่เศษ สูง 50 ชั้น 1 อาคาร 783 ยูนิต ราคา 230,000 บาท/ตร.ม. มูลค่าโครงการ 6,358 ล้านบาท สร้างเสร็จปี 2561 ส่วนตระกูล "จิราธิวัฒน์" ซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษแล้ว 25 ไร่ ราคา 2.2 ล้านบาท/ตร.ว. พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในอนาคต

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1489371374