สุชาติ เจียรานุสสติ SCCP ลงทุนหาผลตอบแทน 20-50%

เครือข่ายลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติที่มีผู้บริหารคนไทย "สุชาติ เจียรานุสสติ"กรรมการผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ SC Capital Partners-SCCP มีมูลค่าลงทุนร่วม 1 แสนล้านบาท แบ่งพอร์ตลงทุนในประเทศไทย 20% ที่เหลืออยู่ในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกเป็นหลัก ให้สัมภาษณ์ในโอกาสเปิดตัวโครงการร่วมทุนระหว่างกองทุนกับโกลเด้นกรุ๊ป กลุ่มธุรกิจอสังหาฯรายใหญ่ในภาคตะวันออก ทำคอนโดมิเนียมแบรนด์คีน ศรีราชา

- เลือกลงทุนดัก EEC
 

นโยบายรัฐบาลไทยตอนนี้มีแผนลงทุนจำนวนมาก กรณีอีอีซี (เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) ที่ครอบคลุม 3 จังหวัด คือ ระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา เรามองว่าเป็นโอกาสทางธุรกิจ ประกอบกับได้ร่วมมือกับผู้ถือหุ้นท้องถิ่นที่เป็นรายใหญ่ การร่วมทุนครั้งนี้กลุ่มเป้าหมายเพื่อต้องการดึงลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้น ดีลครั้งนี้ SCCP ถือหุ้น 75% โกลเด้นกรุ๊ป 25% ในนามบริษัทโกลด์ไชน์

รายละเอียดโครงการออกแบบเป็นคอนโดฯไฮไรส์ สูง 38 ชั้น บนที่ดิน 3 ไร่เศษ กำหนดเริ่มก่อสร้างไตรมาส 3/60 คาดว่าแล้วเสร็จและส่งมอบลูกค้ากลางปี 2563 จับลูกค้าตลาดบน เพราะถึงแม้ปีนี้ภาวะเศรษฐกิจยังชะลอตัว แต่กลุ่มลูกค้าตลาดบนยังมีดีมานด์ต่อเนื่อง
 

สาเหตุที่เราชอบมาก ๆ และหวังจะได้อานิสงส์คืออีอีซี ซึ่งทำเลศรีราชาเป็นเมืองสำหรับที่พักอาศัย ต่างจากเมืองอื่นรอบ ๆ นั้น จุดแข็งมีความสงบ มีโรงพยาบาลอินเตอร์ 4 โรง ต่างชาติชอบเข้าไปอยู่ สวัสดิการดี มีความปลอดภัย เศรษฐกิจดีน่าจะเป็นทำเลขาขึ้นถ้าเป็นไปตามแผน แต่ก็ยอมรับมีความเสี่ยงเพราะรัฐบาลทุกประเทศแข่งขันแย่งเงินทุนต่างชาติ

มีความเสี่ยงทุกรัฐบาล ทุกประเทศ ของไทยแพลนดีมาก แต่เหลืออิมพลีเมนเตชั่น (นำโครงการไปปฏิบัติให้เกิดเป็นรูปธรรม)
 

ก่อนหน้านี้จอยต์เวนเจอร์มาแล้ว 1 โครงการ ร่วมกับโกลเด้นกรุ๊ปของพี่โสภณ (เธียรเจษฎาไชย ประธานกรรมการ) และพี่หมู (สุนทะรา คำภูสิริ กรรมการผู้จัดการ) เป็นโครงการมิกซ์ยูสมี 192 ยูนิต ครึ่งหนึ่งขายเป็นห้องชุด มียอดขายแล้ว 40% อีกครึ่งหนึ่งทำเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ มียอดเข้าพักสูงกว่า 90%

เราทำธุรกิจกันมาแล้วสักพักหนึ่ง รู้สึกชอบพอกันมาก ประกอบกับมีที่ดินอีกแปลงอยู่ศรีราชา ก็เลยหยิบมาทำ คีน ศรีราชา ผมบอกว่าอยากให้ลูกค้าซื้อเพื่ออยู่มากขึ้นนะพี่หมูนะ เพราะมีลูกค้าซื้อลงทุนก็ดี แต่ถ้าลงทุนมากเกินไป มันไม่มีคนเข้าไปอยู่อีกเรื่องหนึ่ง โมเดลธุรกิจของเราไม่ยอมเล่นเกมรับประกันค่าเช่า เราต้องดูตามหลักการพื้นฐานมากกว่า ถ้าของดีคนก็มา สถิติที่มีคนที่นำห้องชุดมาปล่อยเช่า ผลตอบแทนก่อนหักภาษีอยู่บน 7-8% อันนี้เห็นแน่นอน

- พอร์ตลงทุนทั่วโลก

เรามองหาโอกาสการลงทุนตลอดเวลา จบจากวันนี้ ผมต้องไปเบอร์ลิน (เยอรมนี) มีกองทุนเยอะมากตอนนี้ ในญี่ปุ่นเราก็ลงทุน J8985 มาร์เก็ตแคป 3.48 พันล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณแสนล้านบาท ในตลาดญี่ปุ่นคนก็ยังงง ๆ ว่าใครเทกโอเวอร์เพราะสไตล์เราจะเงียบ ๆ โลว์โปรไฟล์
 

ถามว่าลงทุนที่ไหนพอร์ตใหญ่สุด แต่ละช่วงเวลาไม่เหมือนกัน ตอนนี้กลุ่มใหญ่ก็มีที่ญี่ปุ่น รองลงมาน่าจะออสเตรเลีย ประเทศไทยที่มีพอร์ตลงทุน 20% น่าจะอันดับ 3-4 ด้วยซ้ำ อันดับ 3 น่าจะประเทศเกาหลี ตลาดใหม่ ๆ ที่มองคือเมียนมา

ส่วนเวียดนามเพิ่งไปทำ 2 โครงการ เป็น Affordable Housing (ราคาอสังหาฯที่ลูกค้าเข้าถึงได้) โครงการไม่ใหญ่ ใช้เงินไม่ถึงพันล้านบาท ร่วมทุนกับคนฝรั่งเศส เป็นลักเซมเบิร์กเฟรนช์ ซึ่งลักเซมเบิร์กพูดภาษาฝรั่งเศส จับตลาดกลาง-ล่าง ทำตลาดที่มีสภาพคล่อง ไม่ใช่ 5 ดาวหรือไฮเอนด์ คนที่เล่นของราคาสูง (ลงทุนตลาดแพง) มีฟองสบู่เหมือนปีཤ ของเมืองไทย วิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งทุกคนเข็ดกันหมด
 

ในเวียดนามมีมูลค่าโครงการหลัก 2-3 พันล้านบาท เป็นโลว์เอนด์คอนโดฯ ราคาเทียบเมืองไทยตก ตรม.ละ 5-6 หมื่นบาท แต่ตลาดที่โน่นถ้าลอนช์โครงการแล้ว 2-3 วันขายหมด เพียงแต่ยังไม่เปิดขาย รอเคลียร์ใบอนุญาตต่าง ๆ ให้เรียบร้อยเพราะจอยต์เวนเจอร์ กลุ่มเราไปเทกโอเวอร์โครงการเดิม ตอนนี้ต้องขออนุญาตเปลี่ยนรูปแบบโครงการ อยู่ในเมืองโฮจิมินห์ 400-600 ยูนิต

ปกติผมไม่ออกจากเมืองหลวง (พื้นที่การลงทุน) ทำเมืองหลวงให้เสร็จก่อน สำหรับประเทศไทยออกจากกรุงเทพฯ ไปลงทุนศรีราชาได้นี่ (โกลเด้นกรุ๊ป) เก่งจริง ๆ
 

- โรงแรมในเมียนมา

เลิกไปแล้วครับ ขายหุ้นไปเมื่อไม่ถึง 2 สัปดาห์นี้เอง เหนื่อยในแต่ละที่ที่ไป เวลาขอจอดเรือมีอะไรจุกจิกเยอะ มองไปแล้วเราทำไม่ได้ เราเป็นกองทุนระดับโลก ไม่สามารถเล่นเกมนั้นได้ (ดีลกับเจ้าของประเทศ) ให้คนที่เล่นเกมนั้นได้เขาเอาไปทำ เราขายให้คนที่ชอบซื้อเรือ คนซื้อเข้าใจว่ามีสัญชาติอินเดีย ดีลนี้ขายขาดทุน ซึ่งใน 7-8 โครงการที่เราทำมา ขาดทุนไป 1-2 โครงการถือว่าโอเค

- มองการลงทุนในไทยตอนนี้

ไม่ดีครับ ไม่เกี่ยวกับท่านบิ๊กตู่ (รัฐบาล คสช.) ผมว่าประเทศไทยมีเงินกองทุนที่ถูกเก็บในประเทศมากจนเกินไป แสดงให้เห็นว่าคนเริ่มลงทุนผลตอบแทนที่ต่ำลงมา เคยลงเงินในโครงการที่ผลตอบแทน 20% ตอนนี้ 10% 5% ก็ยอมลงทุน สำหรับเรายอมถอย แสดงว่าคนขาดวินัย แบงก์ก็เริ่มกลัวจะมีฟองสบู่หรือเปล่า

- จะเป็นแบบนี้อีกนานไหม

โลกเราก็แปลก นาน ๆ ทีต้องป่วยสักครั้งหนึ่ง ประเทศไทยเราไม่ได้ป่วยมาสิบปีแล้ว เรามีการเอาเลือดออกไปนิดหน่อย อย่างเช่นเหตุการณ์รัฐประหาร แต่เป็นการเอาเลือดออกไปบ้าง แต่ไม่ใช่เราป่วยหนักอะไร

ตอนนี้มาดูแบงก์สภาพคล่องเต็มไปหมด หนี้ต่ำมาก แต่แบงก์ก็ไม่ปล่อยสินเชื่อ ทำให้คนมีเงินก็ฝืด คนขาดเงินก็ฝืด ผมมองดูทำอะไรอยู่ ผมมองดูซื้อขายที่ดินวาละ 2 ล้าน 5 ล้าน แต่พอทำโครงการจะขายใคร ...กลายเป็นว่าเราเริ่มใช้เงินเป็นการเริ่มจะไม่มีวินัย ผมมองว่าอย่างนั้น ผลตอบแทนไม่ดีก็ลงทุน ทู่ซี้ลงทุน จริง ๆ ต้องถอยไว้ก่อน

อีกเรื่องหนึ่ง คนไทยไม่ยอมออกไปข้างนอก ซึ่งเป็นสิ่งที่ผมก็ไม่เข้าใจ ในด้านผลตอบแทน ผมไปซื้อที่ญี่ปุ่น สองปีก่อนไปซื้อที่ออสเตรเลีย ผลตอบแทนดีมาก ทำไมเราต้องทู่ซี้ซื้อในเมืองไทย เราได้ผลตอบแทนต่อปี 20-50%

- กับดักจริง ๆ คืออะไร

กับดักก็คือการขาดโอกาสการลงทุนในประเทศ ภาวะแบบนี้เอกชนต้องแข็งใจลงทุน ถ้าลงทุนในประเทศไม่ดีก็ออกไปลงทุนข้างนอกสิ

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1489570869