คำต่อคำ คลังเล็งแก้กฎหมายขยายตลาดเช่า 50 ปี ดึงต่างชาติทั่วโลกบูมอสังหาฯไทยอีกรอบ

นายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวในโอกาสเป็นประธานเปิดงานครบรอบ 36 ปี สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นเซกเตอร์ใหญ่สุด เกี่ยวพันกับเซกเตอร์วัสดุก่อสร้าง ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ รวมถึงธุรกิจธนาคารที่มาปล่อยกู้ให้กับโครงการและสินเชื่อรายย่อย
 

เวลาดูเศรษฐกิจ ภาคอสังหาฯ เป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่รัฐบาลมองดู เวลาเกิดปัญหาเศรษฐกิจ เซกเตอร์อสังหาฯ จะเกิดปัญหาก่อน ตัวอย่างจากอเมริกา ออสเตรเลีย เวลาเศรษฐกิจตกต่ำก็คืออสังหาฯ ตกต่ำก่อน
 

ในทางกลับกัน เวลาฟื้นตัวของเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ ก็จะฟื้นตัวก่อน ดังนั้น รัฐบาลจึงให้ความสำคัญเป็นลำดับแรก เวลาเกิดปัญหารัฐบาลจะเข้ามาช่วย เช่น ปีที่แล้วรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ เกิดขึ้นเพราะเวลาพัฒนาโครงการเยอะๆ สต๊อกเหลือเยอะ แบกกันสักพักระยะยาวมีปัญหาซึ่งจะลากเศรษฐกิจอื่นมีปัญหาตามไปด้วย เราจึงออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ทำให้การหมุนเวียนสต๊อกเกิดได้ดี และเป็นการแก้ปัญหาไปเกือบหมด
 

ภาคอสังหาฯ เริ่มดีขึ้น การสร้างโครงการครั้งต่อไปก็สร้างตามดีมานด์ ในเวลาที่ภาวะการขายตกต่ำ รัฐบาลก็เข้ามาช่วยกระตุ้นทั้งช่วยอสังหาฯ และช่วยผู้บริโภค เพราะจุดประสงค์รัฐบาลต้องการให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ช่วยประชาชนได้อสังหาฯ ซึ่งรัฐบาลอุดหนุนการลดดอกเบี้ยพิเศษ ให้หักภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อย่างน้อยช่วยให้อสังหาฯ ได้มีความยั่งยืน
 

ด้วยปัจจัยที่นโยบายรัฐบาลต้องการช่วยประชาชนมีที่อยู่อาศัย ตลาดระดับกลาง มีรายได้ กู้ได้ สามารถซื้อได้เอง แต่คนลำบากจริงๆ คือคนมีรายได้น้อย การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเป็นเรื่องลำบาก รัฐบาลพยายามผลักดันเรื่องนี้ ผ่านนโยบายบ้านประชารัฐ ให้เข้าถึงแหล่งที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม แทนที่อาศัยในชุมชนแออัด
 

โดยมีการขอให้เอกชนเข้ามาร่วมมือ สถานที่หรือตัวที่ดินมาจากกรมธนารักษ์หรือเอกชนหาที่ดินมาร่วมกับโครงการ ขอฝากเรียนพวกท่าน เราส่งเสริมเรื่องจิตสาธารณะ พี่ช่วยน้อง เราส่งเสริมให้บริษัทที่เข้มแข็งเข้ามาช่วยสังคม เป็นอาเจนด้าของเรา และมีมาตรการภาษีคนที่ทำเรื่องเหล่านี้ขึ้นมา
 

อีกกลุ่มที่ค่อนข้างขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่ดีที่เหมาะสมกับสภาพก็คือกลุ่มผู้สูงอายุ ตอนนี้ยังไม่มีมากในประเทศไทยเพราะส่วนใหญ่ดูแลโดย ลูกหลาน แต่สภาพปัญหาคือจำนวนลูกหลานน้อยลง สภาพสังคมค่อยๆ รัดตัวเข้าไป สถานที่ดูแลผู้สูงอายุ มีตัวอย่างโครงการสวางคนิวาส ทำบ้านให้ผู้สูงอายุอยู่ได้ กระทรวงคลังกำลังผลักดันและสร้างขึ้นโดยกรมธนารักษ์ ไปร่วมมือกับโรงพยาบาลหลายแห่ง โดยร่วมมือกับโรงพยาบาลรามา จัดสร้างซีเนียร์คอมเพล็กซ์ ให้รับผู้สูงอายุ โรงพยาบาลก็สามารถเข้าไปดูแลสุขภาพผู้สูงอายุได้ เป็นโอกาสที่ท่านสมาชิกจะเข้าไปดูแลได้
 

รัฐบาลทำหลายเรื่องเอื้อกับภาคอสังหาฯ เช่น โครงสร้างพื้นฐานคมนาคม สถานที่ซึ่งมีรถไฟฟ้า ทางด่วน มอเตอร์เวย์ตัดผ่าน หลายๆ ท่านใช้เป็นจุดก่อสร้างโครงการ ในที่สุดจะสร้างชุมชน โอกาสที่จะมีดีมานด์บ้านจัดสรรก็จะมากขึ้น เป็นโอกาสหนึ่งที่น่าไปดูเอาไว้
 

อีกเรื่องเป็นโอกาสดีมากคือ EEC เราพูดถึงจังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง เรากะจะโปรโมตเขตเศรษฐกิจพิเศษนี้ขึ้นมาทดแทนอีสเทิร์นซีบอร์ดที่ใช้มา 20 ปีแล้ว โดยพยายามนำ 10 อุตสาหกรรมเอสเคิร์ฟใส่เข้าในเขต EEC แนวโน้มมีการลงทุนจำนวนมาก มีสิทธิพิเศษค่อนข้างสูง ทำให้เกิดดีมานด์ที่อยู่อาศัยแน่นอน เชื่อว่าเป็นปัจจัยที่เป็นประโยชน์กับภาคอสังหาฯ
 

สำหรับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ ฮ็อตที่สุดคือกฎหมายที่ดินและส่ิงปลูกสร้าง จริงๆ เราผ่านกฎหมายไปหนึ่งรอบในเดือนมิถุนยน 2559 ผ่านกฤษฎีกาไปดูโครงส้างกฎหมาย ใช้เวลา 8 เดือนใช้เวลาพอๆ กับคนตั้งท้อง แต่ต้องขอบคุณกฤษฎีกาที่ดู ทำให้การทำงานของกฎหมายหรือการคิดอัตราภาษีง่ายขึ้น
 

เดิมเรากำหนดหลายๆ เรื่อง ถ้ากำหนดอย่างนี้เวลาทำงานจริงๆ คงเป็นปัญหาเยอะ ไปแก้ให้ใหม่ พยายามลดอัตราภาษีให้น้อยที่สุด และซิมพลิฟาย โดยแบ่งประเภทที่ดินและส่ิงปลูกสร้าง 4 อย่าง

1 ที่ดินเกษตร

2 ที่อยู่อาศัย

3 อื่นๆ 2%

4 ที่ดินเปล่า 2% ถ้าไม่ใช้ทุกๆ 3 ปีเพิ่มปีละ 0.5% เพดานอยู่ที่ 5%
 

หลักการคงเดิม ที่ดินเกษตรเราส่งเสริม โดยเฉพาะผู้ทำเกษตรรายเล็ก มูลค่าไม่ถึง 50 ล้านแรกได้รับยกเว้น เกินกว่านั้นคิดอัตรา 0.05%
 

บ้านอยู่อาศัย หลักการจริงๆ เป็นปัจจัยสี่ อยากส่งเสริมให้ทุกคนมีบ้าน การไปสร้างภาระจึงไม่ใช่สิ่งที่อยากจะเห็น ตอนแรกยกเว้นบ้านอยู่อาศัยหมดเลย แต่ก็มีคนมาบอกว่าคนรวยได้ยกเว้นเหรอ แล้วกฎหมายจะมาแก้เหลื่อมล้ำ มันไม่ได้เพื่ออยู่อาศัยอย่างเดียวแต่ทำอย่างอื่นเยอะแยะ จึงออกมาว่าเกิน 50 ล้านบาทแรก คิดอัตรา 0.05% หรือล้านละ 500 บาท ปรับเป็นขั้นบันได แต่ให้เฉพาะบ้านที่ตัวเองอยู่อาศัยจริง
 

แต่ถ้าบ้านหลังที่สองเป็นต้นไป คิดอัตรา 0.03% เป็นต้นไปตามอัตราขั้นบันได นั่นคือบ้านหลังแรกกับหลังที่สองเป็นต้นไป คิดอัตราเดียวกัน แต่เนื่องจากผ่อนผันจึงยกเว้นให้เฉพาะบ้านหลังแรกไม่เกิน 50 ล้านบาท
 

"ประเภทอื่นๆ" คิดอัตรา 0.5% เพดานถึง 2% โดยราคาทรัพย์สิน 3,000 ล้านบาทคิดที่ 2%
 

"ที่ดินว่างเปล่า" คิดอัตราเดียวกัน ครบ 3 ปีถ้าไม่ใช้บวกอีก 0.5% ทบไปเรื่อยๆ มีคนบอกว่ากว่าชนเพดาน 5% ต้องใช้เวลาเป็นสิบปี ก็ใช่ แต่ทำให้ผู้มีที่ดินจำนวนมากมีที่ดินมากต้องปรับตัว สิ่งอยากเห็นก็คือเจ้าของที่ดินมีการนำที่ดินมาใช้ มีคนบอกผมว่าจะปลูกกล้วย ก็ใช้ ปลูกกล้วยได้กล้วย เวลาไถทิ้งก็ไถง่าย
 

แต่สิ่งที่เราอยากเห็น ถ้าใช้เวลาอยากเห็นการทำประโยชน์ที่ดินดีๆ คนได้ใช้
 

เพื่อให้กฎหมายออกมาใช้ เขาให้อำนาจท้องถิ่นสามารถปรับอัตราได้ หากเห็นว่าท้องถิ่นเจริญก้าวหน้ามาก สามารถปรับอัตราได้ เพราะมีเพดานสูงสุดตั้งไว้
 

กฎหมายนี้กำหนดให้มีการลดหย่อน เช่น โรงเรียน ถ้าโรงเรียนเอกชนเปิดช่องให้ลดหย่อนได้ถึง 90%, บ้านจัดสรรที่ซื้อที่ดินรอพัฒนาให้เวลา 3 ปี ลดหย่อน 90% บนหลักการเดียวกัน
 

ในเรื่องการขัดกัน เมื่อผ่านคณะรัฐมนตรี ต้องไปเข้าสภานิติบัญญัติ คงมีคนถามเยอะ เป็นเรื่องใหม่เพราะไม่เก็บภาษีนี้ในประเทศไทยมาก่อน มีคนเริ่มคิดเมื่อ 30 ปีที่แล้ว และไม่เคยสำเร็จ รัฐบาล คสช.บอกว่าต้องการให้สำเร็จให้ได้ในรัฐบาลของท่าน และเป็นพื้นฐานสำหรับภาษีของท้องถิ่น เชื่อว่าทำให้มีรายได้ภาษีเพิ่มขึ้น 60,000 ล้าน จากเดิมเก็บได้ 20,000 ล้านบาท
 

มีกฎหมายลูกอีก 10 กว่าฉบับที่กำลังทำกันอยู่
 

ถามว่ามีผลบังคับใช้วันไหน เราเก็บไว้รอท้องถิ่นไปดูที่ดินไหนแปลงใด ส่วนอัตราที่บังคับใช้จะถูกกำหนดแน่ชัด มูลค่าเราคำนวณเป็นตารางเมตรให้เลย เป็นสิ่งซึ่งหลีกเลี่ยงการใช้วิจารณญาณ คนที่มีเส้นใหญ่หน่อยเสียภาษีน้อยหน่อย ไม่ใช่อีกต่อไปแล้ว เชื่อว่าการรั่วไหลน้อยลง
 

เป็นบทสรุปเล็กๆ เรื่องกฎหมายภาษีทรัพย์สิน เราดูกฎหมายอื่นต่อไปเรื่อยๆ กระทรวงคลังกำลังดูเรื่องกฎหมายลีสโฮลด์ คอนเซ็ปต์คือเราขายต่างชาติไม่ได้ แต่คอนโดลีสโฮลด์ต่างชาติซื้อได้ ปกติ 49%
 

ก็คิดว่าถ้าเรามีกฎหมายลีสโฮลด์ ถ้าเปลี่ยนให้ต่างชาติซื้อได้เกินสัดส่วน 49% ได้หรือไม่ เพราะปัจจุบันกฎหมายเช่าเพียงแต่บอกว่านำไปใช้ได้ ถ้าไม่ใช้ให้นำคืนเจ้าของเดิม
 

กฎหมายลีสโฮลด์ เราให้เขาเช่าได้ถึง 50 ปี สิทธิ์นี้เขาซื้อได้ขายได้ ก็เหมือนเขาซื้อสิทธิ์นี้ห้าสิบปี ก็เหมือนเป็นเจ้าของเป็นเวลา 50 ปี แต่สุดท้ายคนไทยก็ยังเป็นเจ้าของที่ดินอยู่ดี แนวคิดนี้กระทรวงคลังกำลังศึกษาอยู่ จะออกมาบังคับใช้ได้หรือไม่ต้องรอกันต่อไป เบื้องต้นโอกาสน่าจะเป็นไปได้สูง
 

เมื่อสิ่งนี้เกิดผมเชื่อว่าอุตสาหกรรมอสังหาฯ จะบูมอีกรอบ เพราะดีมานด์ไม่จำกัด เดิมกรรมสิทธิ์เฉพาะคนในประเทศ จะกลายเป็นโกลบอลดีมานด์ กลายเป็นสินค้าที่ทุกคนสามารถซื้อได้ในโลกนี้
 

อีกเรื่องหนึ่งที่เราพยายามทำ บิลฟอร์แท็กซ์ มาจากอินฟราสตรัคเจอร์ทำให้ทำเลหลายที่บูม ฉะนั้นต้องเสียภาษี แนวคิดนี้ในกระทรวงคลังมองว่าคอนเซ็ปต์ถ้าทรัพย์สิน ก่อนสร้างโครงการกับหลังสร้างโครงการ ความแตกต่างสินทรัพย์เท่าไหร่ จะเก็บภาษีจากตรงนั้น
 

ถามว่าจะเก็บภาษีจากคนอยู่ดีๆ มีทรัพย์สิน เราไม่เก็บตรงนั้น แต่จะเก็บตอนซื้อขายเปลี่ยนมือ เป็นธรรมกว่า สำหรับการก่อสร้างและมีการเปลียนมือก็ไปเก็บตรงนั้น นี่คือสิ่งที่กระทรวงคลังกำลังมีแนวคิดอยู่
 

ดีต่อภาคอสังหาฯ เพราะถ้าเก็บภาษีได้เยอะก็ลงทุนพัฒนาโครงข่ายคมนาคมได้อีกเยอะ ทำให้ท่านสร้างสินทรัพย์ได้อีกเยอะ
 

เกินเวลาไปเยอะ ขอแค่น้ำจิ้มให้กับพวกท่านนิดหน่อยครับ

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1490275779