ภมร ประเสริฐสรรค์ AP เปิดแนวรบแนวราบอสังหาในเมือง

ในวงการอสังหาริมทรัพย์ยุคปัจจุบัน กล่าวได้ว่าเป็นยุคของการโปรโมตผู้บริหารจากลูกหม้อในองค์กร ล่าสุดเป็นคิวของ "ภมร ประเสริฐสรรค์" รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานพัฒนาธุรกิจกลุ่มสินค้าบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) คีย์แมนรับผิดชอบขับเคลื่อนโครงการแนวราบพร้อมอยู่มูลค่า 23,000 ล้านบาทกับโครงการพัฒนาใหม่ที่ตั้งเป้าเปิดตัวในปีนี้อีก 15,000 ล้านบาท

- แผนบุกแนวราบปีนี้
 

เราโฟกัสเป้าหมายของเรา ทำบ้านเดี่ยวทาวน์โฮมเป็นตัวเลือกดีที่สุดของครอบครัวคนในเมือง นิยามก็คือคนที่เข้ามาทำงานในเมือง ถ้าอยากอยู่หลังใหญ่ มีธรรมชาติ ยอมเดินทางออกนอกเมืองแต่ยังใกล้อินฟราสตรักเจอร์

 

เรามาร์กจุดเลย จากสยาม 10 กม. แบรนด์บ้านกลางเมือง มีกระจายตัวพื้นที่รอบนอกด้วย ถัดไปรัศมี 15 กม.ขึ้นไประยะทางบวก ๆ เป็นแบรนด์พลีโน่

 

คีย์สำคัญคือการคมนาคมมากกว่า เช่น มีทางด่วนไปลง อย่างเดือน มี.ค.เราเปิดบ้านกลางเมือง ปิ่นเกล้า-จรัญฯ เพราะมีเส้นทางเปิดใหม่ มีสถานีรถไฟบางบำหรุ

 

เราก็รอ ทำถนน ถมดินในโครงการรองรับไว้ก่อน พอวันนี้ทางด่วนเปิดใช้ รอให้คนรู้จักทางด่วนดีขึ้นก่อน จากนั้นจึงลอนช์โครงการ

 

สินค้าแนวราบตัวบุกปีนี้ 2 แบรนด์ ซิตี้กับเซนโทร เพราะอยากโฟกัสคนรุ่นใหม่ ตอนพัฒนาแบบบ้าน กระบวนการ จนถึงคนสร้างต้องโฟกัสเรื่องเดียวกันเพราะจะอิมแพ็กต์มากกว่า ทั้งคีย์ซักเซสโลเกชั่น ดีไซน์ และแบรนด์

- ปิดจุดอ่อนผู้บริโภคอะไรบ้าง
 

เวลาซื้อบ้านเรื่องแบรนด์มีผล แต่อย่างแรกที่ลูกค้าดูคือโลเกชั่น คำนึงแม้กระทั่งลูกไปโรงเรียนยังไง รถโดยสารสะดวกแค่ไหน จากนั้นจึงมองหาผู้ประกอบการ พื้นที่ใช้สอยเล็กใหญ่แค่ไหน จากนั้นจึงเป็นเรื่องราคา
 

ในด้านราคาเราจะเห็นปักป้ายแข่งขันกัน แต่ไม่ใช่ตัวเลือกแรกของลูกค้า เพราะกู้ธนาคาร 15-20 ปี ราคาการผ่อนต่างกันไม่มาก บางทีได้ทำเลดีกว่ายอมผ่อนเพิ่มอีกนิดหน่อยก็มาหาเรา
 

ซึ่งอินฟราสตรักเจอร์มีผลในการเลือกทั้งโครงการแนวสูงและแนวราบบริษัทมองแนวราบเป็นสินค้าทดแทนคอนโดมิเนียมสนใจแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่ออกนอกเมือง
 

- กลยุทธ์ราคาของเอพี
 

สินค้ากลุ่มราคา 3-4 ล้าน ลูกค้าจะมองกันเองเพราะเปรียบเทียบแล้ว ซื้อราคา 2.8 ล้านกับซื้อราคา 3.2 ล้าน งวดผ่อนสินเชื่อบ้านไม่ต่างกัน
 

ราคาบ้าน 4-6 ล้านลองไปดูงวดสินเชื่อก็ไม่ต่างกัน แต่ถ้าเป็นราคากลุ่ม 6-10 ล้านจะเป็นอีกแกป ในขณะที่เงินผ่อนบ้านราคา 15 ล้านขึ้นไปไม่มีปัญหา การตัดสินใจซื้ออยู่ที่โลเกชั่นและฟังก์ชั่นจริง ๆ

 

เช่น เงินเดือน 2 หมื่นบาท ผ่อนซื้อบ้านได้ราคา 2 ล้านกว่าบาท ทำงานจนอายุระดับหนึ่ง เงินเดือนเพิ่มเป็น 3 หมื่นกว่า มีแฟน รายได้ครอบครัวสูงขึ้นก็มองหาบ้าน5 ล้าน
 

ต่อมารายได้ครอบครัวมากพอ กล้ามีลูก ก็จะซื้อบ้านอีกราคาหนึ่ง เพราะทุกปีรายได้จะมากขึ้นเรื่อย ๆ นี่คือไซเคิลของรายได้
 

- เรื่องใหม่ของโปรดักต์แนวราบ
 

ทาวน์เฮาส์พลีโน่เราปรับที่ดิน พื้นที่ใช้สอยในบ้าน 90-130 ตร.ม. เรื่องใหม่ปีนี้ปรับฟาซาด (หน้าตา) รูปแบบการจัดพื้นที่ข้างในเพราะสำรวจลูกค้าลงลึกกลุ่มอายุ ไลฟ์สไตล์
 

โจทย์คือแพ็ก 16 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 90 ตร.ม. ต้องทำยังไง เดิมต้องใส่ห้องนอนเยอะ ๆ ห้องน้ำมาก ๆ แต่อยู่กัน 2 คนไม่ได้ใช้ กลายเป็นสิ่งเสียประโยชน์ วันนี้ลูกค้าคนรุ่นใหม่ใส่ใจเรื่องนี้มาก
 

ที่จอดรถพบว่าพฤติกรรมลูกค้าจอดจริง ๆในบ้านคันเดียว อีกคันจอดหน้าบ้านเพราะตอนเช้าออกสะดวก ทำให้คนรุ่นใหม่เสียดายพื้นที่ หลายดีไซน์จึงให้จอดรถคันเดียวแล้วหันมาเพิ่มพื้นที่ห้องนั่งเล่น
 

พลีโน่เดิมใส่ให้ 3 ห้องน้ำเผื่อเป็นครอบครัวขยาย แต่แบบสอบถามตอบมาว่าทำให้พื้นที่ทำทุกอย่างไม่ได้ ความต้องการคือห้องนอนกว้างพอให้ตกแต่งดัดแปลงได้ ห้องน้ำไม่ต้องใหญ่ให้แค่พอใช้ แต่ต้องสะดวกสบาย
 

บ้าน 2 ห้องน้ำไม่ใช่ปัญหา ห้องน้ำชั้นล่างไม่มีชาวเวอร์ สำหรับต่อเป็นห้องนอนล่างได้ ชั้นล่างเพิ่มห้องนั่งเล่นแทนที่จอดรถ 1 คัน
 

หรือแม้แต่ห้องครัว เรารีฟังก์ชั่นใหม่ ไม่ทำกับข้าวแต่ควรต้องมีดีไซน์แพนทรีหรือครัวฝรั่งแปะข้างฝา (บิลต์อิน)
 

ลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่ตัดสินใจมีรถคันเดียว ยอมอยู่บ้านไม่เอาคอนโดฯ เวลาใครมาหาก็สามารถจอดหน้าบ้านได้ ขยายห้องนั่งเล่นเพราะเป็นหน้าตาเจ้าของบ้าน มีมุมรับแขกเก๋ ๆ เพิ่ม
 

แบรนด์บ้านกลางเมือง ลูกค้าเป็นกลุ่มที่มีความเครียดมากขึ้น ทำงานเหนื่อยทั้งวันกลับถึงบ้านกลุ่มใหญ่จะอยู่ในบ้านเลย มีไม่มากที่ออกไปเที่ยวต่อ ตอนทำสำรวจเขาจะเที่ยวก่อนเข้าบ้าน
 

เมื่ออยู่ในบ้านความต้องการสุดท้ายคือกลับไปสู่ธรรมชาติ เราเอามาใส่ให้ลูกค้า เช่น มีสวนในบ้าน เพิ่มสเปซลิฟวิ่งแอเรีย เพิ่มพื้นที่ให้นั่งชมสวน เพราะพฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยนตลอด
 

- สไตล์แบบบ้านต้องเป็นยังไง
 

ช่วงหนึ่งหมู่บ้านจะต้องคุ้ม ๆ บ้านกล่องสี่เหลี่ยมไม่เป็นไรแต่ขอให้คุ้ม ก่อนหน้านั้น 15 ปีสไตล์นิยมคือยูโรเปี้ยนขึ้นกันพรึ่บพรั่บ ใครไม่ทำก็ไม่ใช่ อย่างบ้านกลางเมืองทำมา 30-40 โปรเจ็กต์
 

แบบบ้านเหมือนแฟชั่นตัวหนึ่งแล้วก็หมุนไป เริ่มลดทอนความฟุ้งฟิ้งหรูหรามาก ๆ ตอนนี้กลับมาสไตล์โมเดิร์น คั่นด้วยคอนเทมโพรารี่ในช่วง 3-4 ปีมานี้
 

หลังจากนี้ คิดว่าบ้านสไตล์โมเดิร์นเป็นแฟชั่นตัวหนึ่งที่คนรุ่นใหม่มองความเป็นมินิมอล ซึ่งบ้านเดี่ยวความใหม่ที่เห็นชัดเจน คือ เจาะสไตล์โมเดิร์น แบบบ้านจะฉีกเห็นได้ชัด
 

ไม่มีแฟมิลี่รูม แต่เน้นลิฟวิ่งรูมรับแขก รับเพื่อน ไดนิ่งรูม (ห้องทานข้าว) ไม่ใหญ่เท่าแพนทรี เพราะโก้
 

ชั้นบน ห้องนอนสมัยนี้ต้องมีวอล์กอินโคลเซต เดิมอาจมีห้องนอนใหญ่ ห้องนอนเล็ก แต่ตอนนี้คนต้องการวอล์กอินโคลเซต ห้องน้ำใหญ่ขึ้น
 

เดิมมีแค่ตู้เสื้อผ้าใบหนึ่งก็พอแล้ว แต่คนรุ่นใหม่เริ่มรู้สึกว่าห้องนอนใหญ่เกินเปลืองแอร์ ถามลูกค้าวันนี้ตอบยังงี้
 

- แนะนำการเตรียมตัวของผู้ซื้อ
 

อย่าเพิ่งไปดูจากป้ายโฆษณาอย่างเดียว อย่าเพิ่งดูจากของแถม อันนี้เป็นข้อแนะนำจริง ๆ (ยิ้ม) เพราะคนทำทุกอุตสาหกรรมรู้จักเราดีว่าเราชอบแคมเปญ ลด แลก แจก แถม
 

อยากให้กลับมาดูว่า สินค้าบ้าน อยู่อาศัยสั้น ๆ ก็ต้องใช้เวลา 10 ปีขึ้นไป บางคนอยู่อาศัยยันรุ่นลูก
 

ดังนั้น สินค้าตัวนี้เวลาตัดสินใจซื้ออย่าไปเริ่มที่โปรโมชั่น ขอให้เริ่มที่โลเกชั่น โอนแล้วอยู่อาศัยได้จนถึงรุ่นลูก ทำเลที่ตั้งจะมีการพัฒนาต่อไปอย่างไร
 

จากนั้นค่อยมาดูการใช้ชีวิตว่าเราเป็นคนแบบไหน เลือกแบบบ้าน เลือกพื้นที่ใช้สอย อย่าเลือกที่ปริมาณ เช่น ฟังก์ชั่น 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ
 

บางทีก็ไม่ใช่ เพราะไลฟ์สไตล์ไม่ใช่แบบนั้น จากนั้นค่อยไปดูราคา แล้วก็โปรโมชั่น
 

เหตุผลเพราะถ้าเลือกโปรโมชั่น เราจะลดความสำคัญโลเกชั่นลงไป วันหนึ่ง (ในอนาคต) ก็จะเสียดาย

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1491200490