แพงเกิ้น ฟองสบู่อสังหาฯ แหงๆ!

เพื่อนผมคนนึง เดินทางไปทำงานในเมืองต่างๆ หลายประเทศ เดือนนี้เค้ามาพักที่ Service apartment ธรรมดาๆ แห่งนึง แม้จะเป็น International brand แต่ก็ไม่ได้ Hi-end อะไร ส่วนกลางก็มีแบบทั่วๆไป สระว่ายน้ำ และฟิตเนส แค่บังเอิญดันมาอยู่ใจกลางเมืองใหญ่ในประเทศจีน ห้องขนาด 1 ห้องนอน ขนาด 80 ตารางเมตรโดยประมาณ คุณคิดว่าค่าเช่าห้องธรรมดาห้องนี้น่าจะประมาณเท่าไหร่ครับ

คนไทยส่วนใหญ่จะเดาว่าประมาณ 50,000 - 60,000 บาท ซึ่งมันก็เป็นราคาที่แพงมากๆ แล้ว สำหรับคนไทยธรรมแบบเรา แต่ในความเป็นจริง ราคามันไปไกลกว่านั้นมากครับ ราคาของห้องนี้คือ 100,000 บาทต่อเดือน (บ้าไปแล้ว!) คุณคงกำลังคิดว่าเพื่อนแอดนี่มันฉลาด (น้อย) ไปอยู่ทำไมเปลืองเงิน จริงๆ ผมก็คิดแบบนั้นนะ แต่ปัญหาคือ ราคานี้มันเป็นราคาปกติของแถวนี้ ไม่ว่าจะตึกไหนก็โดนราคานี้ เว้นแต่จะยอมไปอยู่นอกตัวเมือง

ความจริงอันโหดร้ายอีกอย่างคือ มันไม่ใช่แค่ในจีนครับ ตอนนี้เมืองใหญ่ๆ ทั่วโลก อสังหาฯ ราคาประมาณนี้ หรืออาจจะสูงกว่าด้วยซ้ำในบางเมือง อย่างฮ่องกงหรืออเมริกา ไม่ใช่แค่ราคาเช่านะครับ ราคาขายวิ่งไวกว่าราคาเช่าซะอีก

แพง ที่เรามองว่าแพงมันเกิดจากความสามารถในการเปรียบเทียบของสมองมนุษย์ เปรียบเทียบกับราคาจากประสบการณ์ในอดีตโดยเราไม่รู้ตัว คำว่า"แพง" มันไม่มีอยู่จริงครับ ข้าวจานละ 100 บาท คนไทยมองว่าแพง แต่คนหัวทองเดินมาเจอจะบอกว่า cheap cheap คนจีนที่มาเที่ยวไทยอย่างล้นทะลัก อย่าคิดว่าเค้ามาเที่ยวนะครับ---"เค้ามาซื้อ แล้วได้เที่ยวเป็นของแถม" เพราะของบ้านเราถูกมาก(ในมุมมองของเค้า)

มองกลับมาที่การลงทุนอสังหาฯ อันตรายมากนะครับ ถ้าเราตัดสินความถูกแพงของคอนโดโดยที่ไม่มีหลักยึด เพราะเราอาจจะไปตัดสินจากประสบการณ์ในอดีต ตอนลงทุนใหม่ๆ จะมองว่าอะไรๆ ก็แพงไปหมด พอลงทุนไปซักพัก คุณจะเห็นราคาคอนโดที่คุณไม่ได้ซื้อราคาขึ้นไปเรื่อยๆ "รู้งี้" จะเป็นประสบการณ์ใหม่ในตัวคุณ จากนั้นคุณจะไล่ซื้อคอนโดด้วยหลักคิดที่ว่า"ยังไงราคามันก็ขึ้น" จนอาจทำให้ขาดความระมัดระวังในการวิเคราะห์ถึงมูลค่าที่แท้จริงของมัน

อะไรคือมูลค่าที่แท้จริงหละ? สำหรับผมคือราคาที่ Real demand เต็มใจจะจ่ายครับ อาจจะเป็นราคาที่คนที่ซื้ออยู่เองยอมจ่ายหรือง่ายที่สุดคือเปรียบกับราคาค่าเช่าจริงในตลาด การลงทุนเพื่อปล่อยเช่าเลยเป็นการลงทุนที่เสี่ยงต่อวิกฤตน้อยกว่ามาก เพราะเราจะลงทุนโดยเปรียบเทียบราคากับค่าเช่าตลอดเวลา ถ้าราคาขายมันขึ้นไปแพงเกิน เราจะไม่สามารถหาซื้อคอนโดที่คุ้มค่าเช่าได้โดยอัตโนมัติ

การลงทุนเพื่อกำไรส่วนต่างราคา ไม่ใช่ไม่ดีนะ แต่มันเสี่ยงมากกว่ามาก และเราอาจจะหลงลืมการเปรียบเทียบกับมูลค่าไปเพราะในระยะสั้นนั้น มูลค่าจริงเท่าไหร่ ไม่ได้สำคัญกับการเก็งกำไรส่วนต่างราคาเลย แพงแล้ว ก็มีแพงกว่าได้เรื่อยๆ

มองกลับไปสมัยก่อนวิกฤตต้มยำกุ้งแล้วจะเห็นภาพชัด สมัยนั้นแทบไม่มีใครซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่เองหรือเพื่อปล่อยเช่าเลย คนที่ซื้ออยู่เองส่วนใหญ่ ในใจก็แอบรอเก็งกำไรบ้านตัวเอง เพราะราคามันขึ้นสูงไปเกินราคาที่ Real demand พอใจจ่ายมากแล้ว แต่ทุกคนยังมองไปที่กำไรส่วนต่าง โดยหลงลืมการมองมูลค่าที่แท้จริงของมัน จนเกิดวิกฤตในที่สุด

แต่อย่าเพิ่งตกใจเกินไปนะครับ สถานการณ์ปัจจุบันยังห่างไกลกับช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งมากๆ ราคาปัจจุบันแม้จะสูงแต่ยังมี Real demand อยู่พอสมควรทั้งซื้อและเช่า ฟองสบู่อสังหาฯ เริ่มก่อตัว แต่ยังฟองเล็กอยู่มาก

สิ่งที่ผมอยากจะบอกก็คือ ราคาอสังหาฯ วิ่งมาไกลมากแล้ว และจะยังคงวิ่งต่อไปในระยะยาว อสังหาฯ ในไทย เอง ก็ยังถูกกว่าเมืองใหญ่อื่นอีกมาก ของแพงมันแพงได้อีกครับตราบเท่าที่ราคามันยังวิ่งไปพร้อมมูลค่า โอกาสรอเราอยู่เพียบ ถ้าเราเอาความกลัวเป็นที่ตั้ง เราจะพลาดโอกาส

ใครยังไม่เคยลงทุนอสังหาฯ ผมอยากให้คุณลองเริ่มศึกษาครับ (แต่อย่าใจร้อน) ใครลงทุนอสังหาฯ อยู่แล้ว ผมว่าเราควรมุ่งมั่นกับการลงทุนต่อไป อย่าไปกลัววิกฤตจนหยุดลงทุน จะเกิดวิกฤตหรือไม่ เส้นทางนักลงทุนก็ควรดำเนินต่อไป ชีวิตเรายืนยาว กว่ารอบวิกฤตมาก เราจะเจอวิกฤตหลายครั้งแน่ๆ แทนที่จะมานั่งกลัว มาเรียนรู้ที่จะะอยู่กับมันดีกว่าไหมครับ?

โอกาส มาพร้อมกับความเสี่ยง วิกฤตมาแน่ๆ ในระยะกลาง แค่เมื่อไหร่เท่านั้นเอง อย่าให้ความกลัวหรือกล้ามากำหนดการลงทุน ถ้าคุณปล่อยไหลไปโดยไม่มีหลักยึด คุณอาจโดนความเสี่ยงทับแบนก่อนที่จะได้คว้าโอกาส

ไม่ว่าคุณจะลงทุนแนวปล่อยเช่าหรือเก็งกำไรส่วนต่าง ผมอยากให้คุณไม่ลืมที่จะมองมูลค่า เปรียบเทียบราคาขายกับ Real demand อยู่เสมอ "คุณจะไม่ต้องกลัววิกฤตเลย เพราะก่อนจะเกิดวิกฤตคุณจะหาซื้อของที่ราคาคุ้มมูลค่าไม่ได้เอง" แค่นี้ก็รอดหรืออย่างน้อยก็ลดแรงกระแทกจากวิกฤตได้มากแล้ว

แพงและถูก ไม่มีอยู่จริง  ราคาและมูลค่า มีอยู่จริง

Enjoy weekend kab 

Salaryman Estator