ที่ดิน 3 จังหวัดพุ่ง ล้ำหน้าเขตเศรษฐกิจอีอีซี เก็งกำไรป่วนอสังหา-ลงทุน

เขตเศรษฐกิจอีอีซีดันราคาที่ดินกระฉูด แปดริ้วได้อานิสงส์มอเตอร์เวย์ฉุดที่ดินขึ้นกว่า 50% อสังหาเมืองชลอ่วมราคาพุ่งไม่หยุด ส่วนระยองตลาดนิ่งสวนกระแส เหตุจากนักเก็งกำไรผวาผังเมืองใหม่ เผยต่างชาติ 20 บริษัทตบเท้าพบบิ๊กตู่ ด้านการรถไฟฯ ชงพ่วงแผนพัฒนาที่ดินมักกะสัน กับไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน

นโยบายพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ระยอง ชลบุรี และฉะเชิงเทรา ที่รัฐบาลกำลังเร่งผลักดันด้วยการประกาศลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน อาทิ ถนน มอเตอร์เวย์ รถไฟทางคู่ ไฮสปีดเทรน ท่าเรือ สนามบิน ฯลฯ วงเงินลงทุนรวมกว่า 3 แสนล้านบาท กับเงื่อนไขการให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีที่จูงใจ ได้รับการตอบรับจากนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ แม้การตัดสินใจลงทุนจริงยังมีน้อยเพราะรอความชัดเจนของภาครัฐ แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าหลังรัฐบาลประกาศบูมพื้นที่ EEC ส่งผลให้การซื้อขายที่ดินในภาคตะวันออก โดยเฉพาะจุดที่ตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ EEC กลับมาคึกคักอีกครั้ง
 

ล่าสุดจากที่ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี และหัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) นำทีมรัฐมนตรีกระทรวงหลักด้านเศรษฐกิจ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องลงพื้นที่ EEC เพื่อติดตามความคืบหน้า ที่ท่าอากาศยานอู่ตะเภา อ.บ้านฉาง จ.ระยอง วันที่ 5 เม.ย. 2560 และจัดประชุมคณะกรรมการนโยบายพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ที่มีนายกฯเป็นประธานเป็นครั้งแรกขึ้นในพื้นที่ จะส่งผลทางจิตวิทยาทำให้นักธุรกิจ นักลงทุนที่ต้องการเข้าไปลงทุนใน EEC เชื่อมั่นมากขึ้น
 

อมตะฯเผยราคาที่ดินพุ่งรับ EEC
 

นายวิบูลย์ กรมดิษฐ์ กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่การตลาด บมจ.อมตะ คอร์ปอเรชั่น ผู้พัฒนาพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร จ.ชลบุรี และอมตะซิตี้ จ.ระยอง เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ตั้งแต่ภาครัฐประกาศพัฒนา EEC ราคาซื้อขายที่ดินในพื้นที่ภาคตะวันออก โดยเฉพาะชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ในส่วนของอมตะฯแต่ละปีตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 1,000 ไร่ ปี 2559 แม้จะยอดขายไม่ถึงเป้า แต่ยังมีกำไรราว 1,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่า นโยบายรัฐเรื่องพื้นที่ EEC ทำให้มูลค่าการซื้อขายพื้นที่นิคมอุตฯสูงขึ้นตามไปด้วย แต่หากเทียบกับราคาขายระหว่างอสังหาริมทรัพย์กับสถานประกอบการในนิคมอุตฯ แน่นอนว่าพื้นที่ในอมตะฯยังต่ำกว่า เนื่องจากใช้ประโยชน์แตกต่างกัน
 

ราคาที่ดินพุ่งรับรัฐบูม EEC
 

นายวัฒนา รัตนวงศ์ ประธานหอการค้า จ.ฉะเชิงเทรา เปิดเผยว่า หลังรัฐบาลประกาศพัฒนาเขตเศรษฐกิจ EEC ความเคลื่อนไหวซื้อขายที่ดินในฉะเชิงเทราเริ่มคึกคักขึ้น ขณะที่ราคาที่ดินก็ปรับสูงขึ้น ประเมินว่าราคาที่ดินโดยเฉพาะในจุดที่เป็นเขตเศรษฐกิจ EEC ปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉลี่ยกว่า 50% อย่างที่ดินบริเวณถนนบางปะกง-ฉะเชิงเทรา ซึ่งทำเป็นมอเตอร์เวย์ ที่ดินแปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ ติดถนนใหญ่ เดิมราคาไร่ละไม่เกิน 10 ล้านบาท พุ่งขึ้นเป็นไร่ละ 15 ล้านบาท แต่หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาซื้อขายจะถัวเฉลี่ยกันไป
 

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่อยู่ในเขตผังเมืองพื้นที่สีเขียว จึงไม่มีการลงทุนด้านอุตสาหกรรมมากนัก จะถูกนำมาพัฒนาเป็นเมืองสำหรับพื้นที่ที่อยู่อาศัยมากกว่า โดยเฉพาะในเขตตัวเมือง ครอบคลุมอำเภอเมือง บ้านโพธิ์ และบางคล้า
 

อาลีบาบาจ้องบ้านโพธิ์-บางปะกง
 

ด้วยความได้เปรียบของพื้นที่ฉะเชิงเทรา ที่การคมนาคมขนส่งสะดวกสบาย เนื่องจากอยู่ใกล้ทั้งสนามบินสุวรรณภูมิและท่าเรือแหลมฉบัง ทำให้ก่อนหน้านี้ บริษัท อาลีบาบา ของแจ็ก หม่า เข้ามาเซอร์เวย์พื้นที่เพื่อตั้งศูนย์กระจายสินค้า (DC) ขนาด 50,000 ตร.ม. หรือ 30 ไร่ ซึ่งถ้าอาลีบาบาตัดสินใจเข้ามาลงทุนจริง น่าจะเลือกพื้นที่ อ.บ้านโพธิ์ หรือ อ.บางปะกง เพราะอยู่ห่างจากสุวรรณภูมิเพียง 30 กม. และขณะนี้เส้นทาง อ.บ้านโพธิ์ กำลังขยายจาก 2 เลน เป็น 4 เลน ใช้งบฯ 2,000 ล้านบาท จะแล้วเสร็จกลางปี 2561
 

นอกจากนี้ มีโครงการมอเตอร์เวย์วงแหวน ระยะทาง 50 กม. รอบเมืองแปดริ้ว งบฯก่อสร้าง 18,000 ล้านบาท จะเป็นเส้นทางโลจิสติกส์ที่สะดวกสบาย แนวสายทางผ่านเขต อ.เมือง อ.บ้านโพธิ์ อ.บางคล้า อ.บางปะกง อ.คลองเขื่อน เชื่อมต่อกับถนนรามอินทรา กรุงเทพมหานคร ซึ่งจะส่งผลบวกทำให้ราคาที่ดินขยับสูงขึ้นมากเช่นเดียวกัน
 

เก็งกำไรผวาผังเมืองใหม่ระยอง
 

ส่วนนางอนุชิดาชินศิรประภาประธานหอการค้า จ.ระยอง เปิดเผยว่า แม้จะมีกระแสข่าว EEC แต่ราคาที่ดินใน จ.ระยอง ไม่ได้ขยับขึ้นมากนัก เวลานี้ยังนิ่งอยู่ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะอยู่ระหว่างรอผังเมืองที่จะประกาศบังคับใช้เร็ว ๆ นี้ ทำให้นักเก็งกำไรไม่กล้าลงทุน เพราะถ้าซื้อผิดพลาดอาจเจ็บตัว รวมถึงนักลงทุนรายย่อย ขณะที่คนในพื้นที่ไม่มีกำลังซื้อ นอกจากนี้ยังรอความชัดเจนจากภาครัฐ เช่น รถไฟฟ้าความเร็วสูง นักลงทุนจึงไม่มั่นใจ
 

อสังหาฯเมืองชลโอดที่ดินพุ่ง
 

ขณะที่นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.ชลบุรี เปิดเผยว่า ราคาที่ดินใน จ.ชลบุรี พุ่งขึ้นไม่หยุดตั้งแต่ก่อนประกาศพัฒนา EEC โดยเฉพาะโซนสวนเสือศรีราชา ที่ดินไม่ได้ติดถนน ปัจจุบันไร่ละ 5 ล้านบาท เทียบกับ 2-3 ปีที่ผ่านมา ไร่ละ 2-3 ล้าน สาเหตุที่ราคาพุ่งไม่หยุดเป็นเพราะอยู่ในมือของคนมีเงินที่ซื้อไว้เก็งกำไร เจ้าของที่ดินดั้งเดิมส่วนใหญ่ไม่มีที่ดินอยู่ในมือแล้ว ถือเป็นอุปสรรคในอนาคตของภาคอสังหาฯ ส่วนภาคอุตสาหกรรมที่ปัจจุบันบูมในพื้นที่บ่อวิน มีแนวโน้มจะขยายตัวไปทางเขาคันทรง อ.ศรีราชา ไปถึง ท่าจาม อ.หนองใหญ่ เพราะยังมีพื้นที่รองรับอีกหลายหมื่นไร่ ราคายังสามารถลงทุนได้ที่ไร่ละ 2 ล้านบาท
 

"หากถามความคืบหน้า EEC ภายในจังหวัด ตอบตรง ๆ คือยังไม่ชัดเจน เนื่องจาก พ.ร.บ.ยังไม่ประกาศใช้ ในนามของสมาคมได้เสนอตัวเข้าไปมีส่วนร่วมในคณะกรรมการ EEC ส่วนของการพิจารณาออกแบบเมืองรองรับ EEC เพราะต้องมีทั้งแหล่งงาน แหล่งพาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัย สันทนาการ จะได้ร่วมพัฒนาเมืองไปด้วยกัน"
 

PPP รถไฟพ่วงมักกะสัน
 

สำหรับความเคลื่อนไหวของหน่วยงานภาครัฐ นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า ร.ฟ.ท.ได้รับมอบหมายให้รายงานความก้าวหน้าโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน คือ ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา ต่อที่ประชุมคณะกรรมการ EEC หลังมีนโยบายให้รวมการลงทุนโครงการแอร์พอร์ตลิงก์ ส่วนต่อขยายพญาไท-ดอนเมือง กับรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-ระยอง เป็นโครงการเดียวกัน ซึ่งอยู่ระหว่างให้บริษัทที่ปรึกษาศึกษารายละเอียดการลงทุน PPP โครงการใหม่ เช่น เงินลงทุน ระยะเวลาสัมปทาน ผลตอบแทน 2-3 เดือนแล้วเสร็จ
 

"ผลศึกษาเดิมมีอยู่แล้วทั้ง 2 โครงการ แต่เมื่อรวมเป็นโครงการเดียวกัน ต้องทำรายละเอียดใหม่ โครงการนี้จะให้เอกชน PPP ทั้งโครงการ คาดว่าจะใช้เงินลงทุนกว่า 1 แสนล้านบาท โดยให้สัมปทานเดินรถและพัฒนาพื้นที่สถานียาวระยะเวลา 50+50 ปี จูงใจเอกชนร่วมลงทุน ส่วนการพัฒนาพื้นที่สถานีมักกะสัน 497 ไร่ จะรวมอยู่ในแพ็กเกจเดียวกันหรือแยกออกมา ขึ้นอยู่กับนโยบายคณะกรรมการ EEC"
 

ขณะที่ระบบรถไฟฟ้าจะเป็นโอเปอเรเตอร์รายเดียว ใช้รถขบวนเดียววิ่งบริการ ประชาชนไม่ต้องลงจากรถ ส่วนจะใช้ระบบไหนอยู่ที่เอกชนนำเสนอ กำหนดความเร็วสูงสุดไว้ 250 กม./ชั่วโมง ใช้เวลาเดินทางไปอู่ตะเภาไม่เกิน 45 นาที และถึงระยอง 1 ชั่วโมง มี 8 สถานี ได้แก่ ดอนเมือง บางซื่อ มักกะสัน ลาดกระบัง สุวรรณภูมิ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี พัทยา และระยอง
 

ปั้นแปดริ้วเมืองใหม่-ศูนย์ราชการ
 

รายงานข่าวแจ้งว่า มีความเป็นไปได้สูงที่จะนำที่ดินมักกะสัน 497 ไร่ มารวมอยู่ใน PPP โครงการลงทุนรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน เพื่อสร้างแรงจูงใจให้เอกชนลงทุน เนื่องจากใช้เงินลงทุนสูง แต่นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รมว.คมนาคม กังวลว่า หากคณะกรรมการมีนโยบายให้รวมแอร์พอร์ตลิงก์กับรถไฟความเร็วสูงเป็นโครงการเดียวกัน จะทำให้ล่าช้า จากปัจจุบันเสนอโครงการรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-ระยอง ให้คณะกรรมการ PPP แล้ว วงเงินลงทุน 152,448 ล้านบาท
 

แหล่งข่าวจากกรมโยธาธิการและผังเมืองเปิดเผยว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ สภาพัฒน์ได้หารือร่วมกับกรมเรื่องการพัฒนาเมืองใหม่ และศูนย์ราชการใน จ.ฉะเชิงเทรา รับการพัฒนาโครงการ EEC จะต้องรองรับคนได้ประมาณ 5 หมื่นคน ที่ตั้งโครงการคาดว่าจะอยู่ใน อ.เมือง และ อ.บ้านโพธิ์ เนื่องจากเป็นพื้นที่มีแนวรถไฟความเร็วสูงพาดผ่าน โดยมีสถานีจอดที่ฉะเชิงเทรา จะสร้างแรงจูงใจให้เอกชนเข้ามาลงทุนได้ง่าย
 

20 บริษัทตบเท้าพบ "บิ๊กตู่"
 

ด้าน พล.อ.นาวิน ดำริกาญจน์ รองเลขาธิการนายกรัฐมนตรี ฝ่ายการเมือง คณะทำงานของนายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกฯฝ่ายเศรษฐกิจ เปิดเผยว่า การประชุมคณะกรรมการ EEC วันที่ 5 เม.ย.นี้ ในช่วงเช้า นายกฯในฐานะประธานการประชุมคณะกรรมการนโยบาย จะเปิดโอกาสให้นักลงทุนจากต่างประเทศมากกว่า 20 บริษัทเข้าพบ เพื่อถามตอบเกี่ยวกับความชัดเจนของนโยบายส่งเสริมการลงทุนใน EEC และต้องการสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนจากต่างประเทศ
 

"ที่ผ่านมาต่างประเทศได้รับรู้ข่าวสารจากสื่อมากมายครั้งนี้จึงถือเป็นโอกาสที่จะได้สอบถามจากรัฐบาลโดยตรงเพราะนักธุรกิจต่างชาติต้องการสร้างความมั่นใจว่า นโยบาย EEC จะเกิดขึ้นได้จริง เพราะกลัวจะไม่นิ่ง รัฐบาลใหม่เข้ามาแล้วนโยบายเปลี่ยนแปลงไป"
 

บิ๊กตู่โรดโชว์พบ 20 บิ๊กธุรกิจ
 

รายงานข่าวระบุว่า นักลงทุนจากชาติที่จะเข้ารับฟังนโยบาย EEC อาทิ JETRO Bangkok BMW Group Manufacturing Thailand Bridgestone Specialty Tire Manufacturing (Thailand) Ducati Motor (Thailand) Evonik Industries Google Asia Pacific Huawei Technologies Lazada Group Microsoft Thailand Limited Toyota Motor Thailand Co.,Ltd. ฯลฯ
 

สำหรับธุรกิจไทย อาทิ บมจ.ปตท. บจ.สุพรีม โพรดักส์ บมจ.เจริญโภคภัณฑ์อาหาร บมจ.ไทวา บมจ.เบทาโกร บมจ.พีทีที โกลบอล เคมิคอล บมจ.มิตรผล บมจ.โกลบอล เพาเวอร์ ซินเนอร์ยี่ บมจ.ปูนซิเมนต์ไทยฯลฯ จะลงนามความร่วมมือกับหน่วยงานภาครัฐและสถาบันการศึกษา ร่วมมือ "การสนับสนุนการพัฒนาเขตนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EECi)"
 

เซ็น MOU ศูนย์ซ่อม-ฝึกการบิน
 

ส่วนหน่วยงานในพื้นที่ EEC พล.ร.ต.วรพล ทองปรีชา ผู้อำนวยการท่าอากาศยานอู่ตะเภา เปิดเผยว่า ในการประชุมบอร์ด EEC จะมีการลงนามในบันทึกความตกลง (MOU) 2 ฉบับ ระหว่างกองทัพเรือกับ บมจ.การบินไทย เรื่องการจัดตั้งศูนย์ซ่อมอากาศยาน และคลังสินค้าโลจิสติกส์ ระยะที่ 1 และ MOU ระหว่างกองทัพเรือกับสถาบันการบินพลเรือน (สบพ.) เรื่องการจัดตั้งศูนย์ฝึกบุคลากรด้านการบินและอากาศ เบื้องต้นคาดว่าจะใช้พื้นที่ 200 ไร่
 

สศช.ส่งทีมสำรวจที่ตั้งศูนย์ราชการ
 

นายบำรุง รื่นบรรเทิง หัวหน้าสำนักงาน จ.ฉะเชิงเทรา เปิดเผยว่า จากการที่สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) หรือสภาพัฒน์ ได้รับคำสั่งให้ศึกษาการจัดตั้งศูนย์ราชการในพื้นที่ จ.ฉะเชิงเทรา รองรับการขยายตัวของโครงการ EEC นั้น ขณะนี้สภาพัฒน์ได้ส่งเจ้าหน้าที่เข้ามาสำรวจ ศึกษา และรวบรวมข้อมูลในพื้นที่แล้ว อยู่ระหว่างพิจารณาว่าพื้นที่ไหนเหมาะสม
 

นายกฯเซ็นประกาศ BOI
 

ล่าสุด นางหิรัญญา สุจินัย เลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เปิดเผยว่า พล.อ.ประยุทธ์ ในฐานะประธานบอร์ด BOI ได้ลงนามในประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ที่ 4/2560 เรื่อง มาตรการส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก เพื่อส่งเสริมให้เกิดการลงทุนของกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายที่ใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรมขั้นสูง ในพื้นที่ 3 จังหวัด ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง เป็นการเตรียมมาตรการส่งเสริม ก่อนที่ร่าง พ.ร.บ. EEC จะมีผลบังคับใช้โดยให้ยื่นขอรับการส่งเสริมภายในปีนี้ โดยมีประเภทกิจการย่อยในอุตสาหกรรมเป้าหมายเข้าข่ายได้รับส่งเสริม 202 กิจการ

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1491369063