อีก 2 ปี ภาษีที่ดิน คสช. (จบ) ต้องทำทุกวิถีทางขาย NPA เร็วที่สุด

ซีรีส์ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเดินทางมาถึงตอน 7 (ตอนจบ) โดยแขกรับเชิญมาจากฟากวงการบริหารจัดการหนี้ NPA "นิยต มาศะวิสุทธิ์" รักษาการ กรรมการผู้จัดการ บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด หรือ SAM เจ้าของสโลแกน "ทรัพย์มือสอง ต้อง SAM"
 

ในฐานะหน่วยงานที่รับมอบภารกิจในการจำหน่ายหนี้เสียประเภทอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เรียกว่า NPA (nonperforming asset) ทำให้เข้าใจว่าแม้ปีนี้จะขายออกไปได้เยอะแค่ไหนก็ตาม ปีหน้าจะต้องมีก้อนใหม่เข้ามาเติมในพอร์ตเสมอ
 

เพราะเป็นธรรมชาติของการก่อหนี้ ย่อมมีทั้งหนี้ดีและหนี้เสีย ถ้าเป็นหนี้ดี เครดิตดีก็ติดตัวลูกหนี้ไปตลอด แต่กรณีเป็นหนี้เสียก็ต้องบริหารจัดการไปตามระเบียบ ตั้งแต่ฟ้องบังคับคดี ยึดทรัพย์ ขายทอดตลาด
 

"ผลกระทบจากภาษีที่ดินฯ ขอคุยกับรัฐบาลอยู่ เราได้รับลดหย่อนให้จ่ายในอัตรา 0.05% ตัวนี้มองว่าเป็นภาระกับสถาบันการเงินไม่เยอะมากเพราะมีเวลา 5 ปี เราต้องหาวิธีบริหารจัดการเอาเอง"

ประเด็นน่าสนใจอยู่ตรงที่หากภาษีที่ดินฯมีผลบังคับใช้จริง ต้นทุนค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นยังไง
 

คำตอบคือ กรณีที่ดินว่างเปล่า เมื่อก่อนไม่เสียหรือเสียเรตต่ำมาก เป็นภาษีบำรุงท้องที่ ราคาประเมินโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น แต่ตอนนี้อ้างอิงกับเกณฑ์ประเมินที่ดินของส่วนกลาง ราคาแพงขึ้น SAM ปีหนึ่งเคยเสียภาษี 3-4 ล้านบาท ตอนนี้หลัก 10 ล้านบาท นี่คืออัตราบรรเทา 0.05% แล้ว
 

"ผมมองว่ากระทบต้นทุนเพิ่มขึ้น แต่ราคา (จำหน่าย) ไม่ขยับขึ้น เพราะตอนที่ยังเป็นหนี้ NPL ยังเป็นกรรมสิทธิ์ลูกค้า เราได้มาส่วนมากในขั้นตอนกระบวนการขายทอดตลาด ตัวทรัพย์อาจอยู่กับเจ้าหนี้เดิม 10 ปีก็มี อยู่กับเราเดย์วันก็มี"
 

มีอีก 1 คำถามว่า ภาษีที่ดินฯเป็นวิกฤตหรือโอกาสสำหรับหน่วยงานจำหน่ายทรัพย์ NPA อย่าง SAM
 

"พูดยาก ไม่เป็นวิกฤตหรือโอกาสได้ไหม มอง 2 มุมไม่ถึงเป็นวิกฤต มีผลกระทบกับเราที่มีซัพพลายเยอะ กับค่าใช้จ่ายเพิ่มแน่นอนอยู่แล้ว ต้องหาวิธีระบายให้เร็วขึ้น จึงเป็นโอกาสสำหรับเราแน่นอนถ้าเร่งระบายให้ได้ ก็มีหน้าที่หาคนซื้อให้ตรง ใช้ประโยชน์ได้เลย"
 

เนื้องานหลักของการขายหนี้ NPA เวลาลูกหนี้มาเจรจาขอให้ช่วยปรับโครงสร้างหนี้ หรือผ่อนปรนหนี้ มีหลักการอะไรบ้าง
 

"ข้อแรก วันนี้ศักยภาพของเขาเป็นอย่างไร เช่น โรงงานยังโอเปอเรตไหม ภาระหนี้รับได้เท่าไหร่ ดูตามศักยภาพ กำหนดวงเงินที่คิดว่าเขาชำระได้ ขณะเดียวกัน วันนี้แซมให้เวิร์กกิ้งแคปไม่ได้แต่เราหาให้ลูกค้าได้ นโยบายคือให้เขาเดินต่อไปได้"
 

แต่หากถึงที่สุดแล้วลูกค้าไม่สามารถประกอบกิจการต่อไปได้ SAM ก็จะให้สิทธิ์เจ้าของเดิมทำการขายทรัพย์สินด้วยตัวเองก่อน ถ้าขายได้ก็นำเงินมาชำระคืน
 

โดยสรุปหลักการคือ ดูตามศักยภาพลูกค้า+ศักยภาพทรัพย์
 

มีอีกเรื่องที่คนสนใจ จากประเด็นแนวโน้ม NPA เพิ่มขึ้น คำถามคือราคาจะเพิ่มตามไปด้วยหรือไม่

"คงขึ้นแต่ขึ้นช้ามากกว่า ที่ดินผมไม่เคยเห็นลดราคา สถานการณ์เศรษฐกิจมองว่าราคาไม่ขึ้นเร็ว อัตราการขึ้นอาจจะช้ากว่าในอดีตที่เคยเห็นมา"
 

สำหรับเรื่องใหม่ ๆ ของ SAM ในปีนี้ นอกจากกลยุทธ์จัดกิจกรรมส่งเสริมการจำหน่ายทรัพย์ NPA ตลอดทั้งปี เป้าหมายหลักยังคงเดินหน้าเจาะเข้าถึงลูกค้าทุกกลุ่ม โดยเฉพาะลูกค้ารายย่อย ด้วยการจัดประมูลทรัพย์ทุกเดือน เดินสายออกบูททั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด ภายใต้เครือข่าย 4 สาขา "เชียงใหม่-พิษณุโลก-ขอนแก่น-สุราษฎร์ธานี"
 

การใช้เทคโนโลยีเข้ามาเติมความสะดวกสบายให้กับลูกค้าก็เป็นกลยุทธ์หลักขององค์กรด้วยทั้งเว็บไซต์www.sam.or.thหรือจะเป็นคอลเซ็นเตอร์ 0-2686-1888
 

ล่าสุดดาวน์โหลดผ่านแอป SAM Smile App สะดวกถึงขนาดเคาะประมูลที่บ้านได้ มาที่สำนักงานเฉพาะตอนเซ็นสัญญาเท่านั้น

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1493195855