นิยต มาศะวิสุทธิ์ SAM มีขุมทรัพย์เอ็นพีเอให้เลือกช็อป

โชว์ผลดำเนินการสวยหรูสำหรับบริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด หรือ SAM รัฐวิสาหกิจภายใต้กำกับธนาคารแห่งประเทศไทย ณ สิ้นไตรมาส 1/60 มีสินทรัพย์ด้อยคุณภาพหรือ NPL 359,527 ล้านบาท จากลูกหนี้ 19,141 ราย และทรัพย์รอการขายหรือ NPA 3,801 รายการ มูลค่ารวม 21,958 ล้านบาท

"นิยต มาศะวิสุทธิ์" รักษาการ กรรมการผู้จัดการ SAM ให้สัมภาษณ์เจาะลึกกลยุทธ์เชิงรุกปีนี้ ที่มีทั้งภารกิจขาย NPA และการรับบริหารหนี้
 

- ผลงาน 17 ปีที่ผ่านมา
 

เรื่องแรก ถือเป็นความภูมิใจของเรา เงินสดเก็บได้ 2.4 แสนล้านกว่า ส่งคืนกระทรวงคลังไปแล้ว ลูกหนี้ที่เราช่วยถ้าจำไม่ผิดมี 3-4 หมื่นราย ที่ช่วยให้ดำเนินธุรกิจหรือใช้ชีวิตต่อเนื่องได้ อย่างปี"59 สามารถคืนเงินให้กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน 7,500 ล้านบาท คิดเป็น 112% ของเป้าหมายที่ตั้งไว้
 

ปีนี้ตั้งเป้าซื้อ NPL 5,000 ล้านบาท ตอนนี้ซื้อเข้าแล้ว 3 พอร์ต 1,000 ล้านบาท ภายในไตรมาส 3/60 ซื้อเพิ่มอีก 4,000 ล้านบาท
 

- รับจ้างบริหารหนี้เสีย
 

(ยิ้ม) ขอเวลาอีกสักระยะ มีหลายสถาบันการเงินที่เรากำลังคุยกันอยู่ นโยบายนี้มองเรื่องประโยชน์ส่วนรวมมากกว่า เราอยากจะหาทางช่วยเหลือ ร่วมมือกับสังคม หลักคือหาทางร่วมมือช่วยกันแก้ไขปัญหาให้กับลูกหนี้ที่เป็น NPL
 

ล่าสุดเมื่อ 27 มีนาคมที่ผ่านมา ลูกหนี้กลุ่มหนี้สินภาคครัวเรือน โดยเฉพาะบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคลที่ไม่มีหลักประกัน อยากให้เราช่วยติดตามหนี้ให้ โดยตัวหนี้ยังอยู่กับแบงก์ ให้เราไปช่วยเจรจาประนีประนอมหนี้ให้ โดยลูกหนี้ต้องยินยอมพร้อมใจที่จะเข้ามาเจรจาปรับโครงสร้างหนี้
 

เรื่องนี้แบงก์ชาติเคยให้แนวทางไว้ว่ามีหน่วยงานวันสต็อปเซอร์วิสสำหรับลูกหนี้ที่มีบัตรเครดิตเกิน2ใบจาก2ธนาคาร จะมีศูนย์กลางในการแก้ปัญหาให้ แทนที่จะไปอยู่รายแบงก์ คาดว่าจะมีการแถลงในเดือน พ.ค.นี้ ณ วันนี้ที่คุยยังคุยกับ SAM อยู่ โดยที่กฎหมายเปิดช่องให้ทำได้อยู่แล้ว ซึ่งเป็นนโยบายแบงก์ชาติ และเราเป็นหน่วยงานฟื้นฟูภายใต้แบงก์ชาติ
 

ตอนนี้เรามี 500 คน ไม่เพิ่มคน ตั้งหน่วยงานใหม่ซึ่งเรามีการดูแลตั้งแต่จัดสรรคน ตั้งสายงานเกี่ยวข้องขึ้นมา มีการปรับโครงสร้างองค์กรขึ้นใหม่เพื่อรองรับเรื่องนี้ ตอนนี้มี 4 สาขาที่เชียงใหม่ พิษณุโลก ขอนแก่น สุราษฎร์ฯ ใช้เทคโนโลยีมาช่วย ลูกค้าจอง ซื้อ NPA โดยไม่ต้องเข้ามาที่สำนักงาน มาวันเซ็นสัญญาเลย
 

ปีนี้ NPA มีซัพพลายเข้ามาเยอะ อาจเพราะผลกระทบจากกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ หลายคนคิดว่าตัวเองไม่พร้อมจึงขายออกมา ทำให้ซัพพลายเยอะขึ้น ในด้านราคาไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากนักเมื่อเทียบกับในอดีต
 

- ราคาทรัพย์เพิ่มขึ้นหรือไม่
 

คงขึ้นแต่ขึ้นช้ามากกว่า ที่ดินผมไม่เคยเห็นลดราคา มองว่าราคาไม่ขึ้นเร็ว อัตราการขึ้นอาจจะช้ากว่าในอดีตที่เคยเห็นมา
 

- แนวโน้ม NPL
 

จากการติดตามประเมินว่าปริมาณหนี้ยังคงตัว เพราะหนี้เสียยังมีแน่นอนแต่ไม่เพิ่มสูง กลุ่มเอสเอ็มอีจะมีประเภทโรงแรมขนาดเล็ก จากข้อมูลก็มีอยู่บ้างแต่ไม่ใช่สัดส่วนขนาดเล็กเท่าไหร่ เป็นโรงแรมขนาดกลาง ๆ
 

ซึ่งโรงแรมยังเชื่อว่าขนาดที่มียูนีคหรือมีจุดขายทำเลที่ตั้งดี ๆ ยังมีโอกาส ตอนนี้ดูเหมือนเยอะแล้ว แต่ยังมีหลายทำเลหลายพื้นที่ยังสามารถปรับตัวได้อยู่
 

ในด้าน NPA ตอนต้นปีมี 2 หมื่นล้าน ขายได้ 3,000-4,000 ล้านบาท โดยมีทรัพย์ใหม่เข้ามาเติมในพอร์ตอยู่เรื่อย ๆ ใช้เวลาในการระบายทรัพย์เฉลี่ย 2 ปีครึ่ง-3 ปี
 

- ลูกค้าขอส่วนลดได้แค่ไหน
 

ส่วนลดจะดูเป็นเปอร์เซ็นต์เทียบกับเงินต้น...หลักการพิจารณาปรับโครงสร้างหนี้เราจะดูเรื่องมูลค่าหลักประกันที่เราคำนวณมาแล้วมีค่าเท่าไหร่ถ้ามูลค่าหลักประกันน้อยกว่ามูลค่าหนี้อาจเห็นได้ส่วนลดได้เพราะเงินต้นสูงแต่มูลค่าหลักประกันน้อยเราอาจรับในมูลค่าหลักประกัน
 

แต่ถ้าเกิดมูลค่าหลักประกันสูงกว่ามูลค่าหนี้เช่น หนี้ 100 บาท มูลค่าหลักประกัน 150 บาท เงินต้นอาจลดไม่ได้แต่อาจมีโอกาสไม่ถึง 150 บาท ต้องเรียนว่าเงินต้นลดคงยากเพราะมูลค่าหลักประกันสูง มี 2 กรณีหลัก ๆ โดยเน้นมูลค่าหลักประกันเป็นหลัก
 

- ผลกระทบภาษีที่ดินฯ
 

เรื่องภาษีจริง ๆ มีอยู่แล้ว เพียงแต่ปรับฐานการคิดใหม่ คิดว่ากระทบในช่วง 1-2 ปีแรกที่บังคับใช้ หมายถึงถ้ายังไม่มีอะไรจะใช้งาน คนอาจชะลอการซื้อเก็บเพราะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น
 

ภาษีที่ดินฯ ผมว่าเพิ่งจะชัดเจน ออกข่าวมานานแล้ว และจะเกิดผลปี"62 เพราะฉะนั้นปี"61 คนจะรู้สึกว่าใกล้ตัวแล้ว ซื้อไปแล้วมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น ทำเลดี ๆ ไม่กระทบนะ ถ้าซื้อแล้วไปใช้ประโยชน์เลย ดีเวลอปเปอร์กับเอเอ็มซีได้ภาษีอัตราบรรเทา
 

ถามว่าภาษีที่ดินเป็นวิกฤตหรือโอกาสสำหรับ SAM...พูดยาก ไม่เป็นวิกฤตหรือโอกาสได้ไหม มอง 2 มุม ไม่ถึงเป็นวิกฤต มีผลกระทบกับเรา 1.ซัพพลายเยอะ 2.ค่าใช้จ่ายเพิ่มแน่นอนอยู่แล้ว ต้องหาวิธีระบายให้เร็วขึ้น จะเป็นโอกาสสำหรับเราแน่นอนถ้าเร่งระบายให้ได้
 

- แปลงเตะตามีเยอะไหม
 

มีครับ ปัญหาของเราที่ดินแปลงใหญ่มีปัญหาต้องแก้ไข เวลาผ่านไป เช่น ระยอง มาบตาพุด อยู่กับเรามา 2-3 ปี โอกาสดีผังเมืองเปลี่ยนจากสีเขียวเป็นสีม่วง อุตสาหกรรมก็ไม่ใช้ที่ดินขนาดใหญ่ เป็นกลุ่มอุตฯเบา หรืออุตฯสีเขียว โอกาสของดีเวลอปเปอร์ยังโดนใจเขาอีกหลายแปลง
 

ในพอร์ตเราทรัพย์ไม่สวยเพราะมีปัญหา แต่เวลาผ่านไปปัญหาจะลดลง ทีมงานและผมกำลังแก้กันอยู่ เช่น ที่ดินตาบอด มีปัญหาทางเข้า-ออก ถ้าสนใจต้องมี 10% ก่อน ที่เหลือผ่อนกับธนาคาร เพราะทรัพย์มือสองธนาคารให้วงเงินน้อยลง และเรามีเงื่อนไขจะต้องมีการวางเงินมัดจำ 10% ของราคาทรัพย์
 

- 1 ล้านลงทุนอะไรได้บ้าง
 

ซื้ออสังหาฯชิ้นเล็ก ๆ ได้ แต่ถ้าซื้อเก็งกำไรไม่ได้ เงิน 1 ล้านซื้อทาวน์เฮาส์หรือตึกแถวเก่าที่อยู่อาศัยได้ ทำเลอาจอยู่ในซอยนิดนึง สถาปนิกเดี๋ยวนี้ตกแต่งจนสวยอยู่อาศัยได้ ไม่ต้องเดินทางไปไหน เอาทำเลไว้ก่อน ตกแต่งให้น่าอยู่ ใกล้สวนนิดหน่อย ผมมองอย่างนั้นนะ
 

ต้องยอมรับว่าทรัพย์มีข้อจำกัด ตัวอย่าง ที่บางแปลงมีปัญหาตาบอด แบงก์อื่นอาจไม่ทำอะไร วิธีบริหารจัดการเราขอใบอนุญาตเชื่อมคลอง วางท่อลอด แล้วขายที่ดินพร้อมใบอนุญาตทำทางเข้าออกเสร็จสรรพ คนมาประมูลก็ง่ายแล้ว เป็นต้น
 

อย่างผังเมืองระยอง ร่างผังก่อนยังเขียวปี๋ ราคายังสีเขียวอยู่ กำลังจะเปลี่ยนผังเมืองสีม่วง ตอนนี้ยังไม่เป็น แต่มีความชัดเจนแล้ว ในขณะที่ผมยังขายราคาผังเมืองสีเขียวอยู่ เพราะยังขายราคาผังเมืองสีม่วงไม่ได้ เพราะฉะนั้นคนซื้อก็จะได้ราคาสีเขียว
 

บางแปลงที่ดิน 2 ไร่มีบ่อน้ำเยอะเหลือที่ดินหน่อยเดียว 50 วา สร้างบ้านได้แต่บ้านต้องดีไซน์หน่อย ลงทุนที่ดินไม่กี่ตังค์ ที่ดินอย่างนี้บางทีคนมองตาเปล่าก็ไม่รู้จะจัดการยังไง เจ้าของก็จะขายถูก แบบนี้แหละขุมทรัพย์เลย แค่มองให้ออก

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1493614512