ผ่าจุดอ่อน 1 ปี "บ้านประชารัฐ" ฝืนกลไกตลาด-ฝืนพฤติกรรมผู้บริโภค

เหมือนฟ้าผ่าลงที่กระทรวงการคลัง เมื่อมีมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) อังคาร 9 พฤษภาคม 2560 โยกย้ายอธิบดีกรมธนารักษ์ไปเป็นรองปลัดกระทรวง นำไปสู่การวิพากษ์วิจารณ์ว่าเป็นเพราะนโยบายบ้านประชารัฐ

 

นำไปสู่คำถามว่า เกิดอะไรขึ้นกับนโยบายบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยเวอร์ชั่นรัฐบาล คสช.ที่ครบรอบนโยบาย 1 ปีพอดี
 

ยอดขอกู้ทะลักแต่อนุมัติจิ๊บ ๆ
 

ย้อนรอยนโยบายบ้านประชารัฐ เปิดตัวครั้งแรกวันที่ 16 ตุลาคม 2559 ทางเจ้าภาพคือกระทรวงการคลังได้เชิญประชุมดีเวลอปเปอร์หลายครั้งประมาณครึ่งปีกว่า และเป็นมติ ครม.ครั้งแรกเมื่อ 22 มีนาคม 2559 ให้เริ่มต้นนับ 1 โครงการ
 

ล่าสุดมีมติ ครม.ครั้งที่ 2 วันที่ 18 เมษายน 2560 ปรับปรุงเงื่อนไขบางประการเพื่อหวังจะเดินหน้าโครงการให้สำเร็จ แต่หลังจากนั้นก็มีมติ ครม.ครั้งที่ 3 เมื่อ 9 พฤษภาคมในการโยกย้ายข้าราชการระดับสูง เป็นการส่งสัญญาณเปลี่ยนตัวคนของภาครัฐที่จะมารันโครงการต่อไป
 

โดยมติ ครม.ครั้งแรก อนุมัติหลักการ ดังนี้ 1.ต้องซื้อเป็นบ้านหลังแรก (ป้องกันนายทุนซื้อคนละ 10 หลัง) 2.ราคาอสังหาริมทรัพย์ 7 แสน-1.5 ล้านบาท
 

3.รัฐมีวงเงินสินเชื่อ 70,000 ล้านบาท ครอบคลุมการสร้างบ้านเอง ซื้อบ้านจัดสรร สร้างบนที่ดินรัฐ (กรณีข้าราชการ) ซื้อทรัพย์ NPA รวมทั้งให้กู้ซ่อมแซม-ต่อเติม (ช่วยข้าราชการชั้นผู้น้อยกรณีอยู่บ้านพักราชการ) วงเงินไม่เกิน 5 แสน
 

4.แบ่งสินเชื่อรัฐบาล 70,000 ล้านบาท เป็น 2 ก้อนให้กับสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ 30,000 ล้านบาท ดอกเบี้ย 4% ผ่านธนาคารรัฐ "ธอส.-ออมสิน-กรุงไทย" ปล่อยกู้ผู้ประกอบการนำไปใช้พัฒนาโครงการ
 

ผลดำเนินการในรอบ 1 ปี พบว่ามีผู้ประกอบการขอกู้ 4 ราย รวม 395 ล้านบาท ขณะที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อ 3 ราย รวม 257 ล้านบาท
 

5.สินเชื่อรัฐบาลอีก 40,000 ล้านบาท ปล่อยสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ผ่าน 2 ธนาคารรัฐ "ธอส.-ออมสิน" อัตราดอกเบี้ยพิเศษ 0% 1 ปี ตกผ่อนเดือนละ 3,000 บาท ถ้ากู้ไม่เกิน 7 แสนบาท และกู้ 7 แสน-1.5 ล้าน มีดอกเบี้ย 3% 3-6 ปี สูงสุดผ่อน 8,600 บาท/เดือน
 

6.ลดเงื่อนไข DSR (Debt Service Ratio) เกณฑ์พิจารณาจากหนี้สินต่อรายได้จาก 30-35% เป็น 50% หมายความว่าเดิมมีรายได้ 100 บาท มีหนี้ไม่เกิน 30-35 บาท จึงกู้ผ่าน ปรับเป็นมีหนี้ได้ถึง 50 บาทก็ยังกู้ผ่าน หวังแก้ปัญหากู้ไม่ผ่านเพราะแบงก์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อ
 

แต่ผลดำเนินงานรอบ 1 ปี สินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ 40,000 ล้านบาท มียอดขอกู้ 36,394 ราย วงเงินรวม 36,459 ล้านบาท แต่อนุมัติจริง 13,631 ราย วงเงินรวม 11,335 ล้าน หรือแค่ 1 ใน 4 เท่านั้น
 

ไร้มาตรการดึงเอกชนร่วม
 

สารพัดปัญหาคลื่นใต้น้ำจึงได้มีมติ ครม. 18 เมษายน 2560 อนุมัติหลักการ ดังนี้ 1.ปรับเงื่อนไขบ้านหลังแรก จากเดิมตรวจสอบว่าเคยมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ถือว่าผ่านการมีบ้านหลังแรกแล้ว มาเป็นต้องไม่มีบ้านหลังแรกในขณะขอสินเชื่อ (อาจขายไปแล้วหรือยกให้ครอบครัว)
 

2.กรณีกู้สร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง เดิมเพดานสินเชื่อ 1.5 ล้านให้รวมค่าที่ดิน ปรับเป็นไม่ต้องรวมค่าที่ดิน
 

3.บ้านประชารัฐแบบเช่ามี 2 เวอร์ชั่น คือ สัญญาระยะสั้น เดิมระบุผู้เช่าเจ้าหน้าที่รัฐต้องไม่มีบ้านมาก่อน แก้เป็นรายได้ไม่เกินเดือนละ 20,000 บาท กับสัญญาระยะยาว ปรับปรุงเงื่อนไขผู้มีสิทธิ คือ เจ้าหน้าที่รัฐ+ประชาชนที่ไม่มีกรรมสิทธิ์บ้านเป็นของตนเอง
 

ข้อสังเกตคือ การปรับเกณฑ์เงื่อนไขบ้านประชารัฐ ยังจำกัดวงเพียงแค่โครงการที่พัฒนาบนที่ราชพัสดุ ซึ่งมีผลทำให้ต้องซื้อบ้านประชารัฐแบบสิทธิการเช่า เพราะโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้
 

ในขณะที่คีย์ซักเซสน่าจะมาจากการสร้างแรงจูงใจให้ภาคเอกชนเข้าร่วม อาทิ ผ่อนคลายกฎระเบียบพัฒนาโครงการ, สนับสนุนสินเชื่อทั้งโพสต์และพรีไฟแนนซ์ วงเงินตอนนี้อาจยังไม่ต้องเพิ่มแค่หาทางทำยังไงให้อนุมัติสินเชื่อก็พอ เพราะความต้องการใช้สินเชื่อเยอะแต่กู้ไม่ผ่าน
 

โดยเฉพาะยอดปฏิเสธสินเชื่อกลุ่มราคาบ้านประชารัฐสูงถึง40-45%ในปัจจุบัน
 

"พฤกษาฯ-LPN" ส่ายหน้า
 

ทั้งนี้ ทั้งนั้น ยุทธศาสตร์ที่รัฐบาล คสช.มองก็คือ สำรวจพบผู้มีรายได้น้อยทั่วประเทศไม่มีบ้านของตนเองถึง 4 ล้านครัวเรือน เนื่องจากจำนวนสูงจึงตัดก้อนแรก 2 ล้านหลังออกมาเป็นนโยบายสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยภายใน 20 ปี
 

โดยบ้านประชารัฐเป็น 1 ในหลาย ๆโครงการที่รัฐบาลบรรจุในแผนดำเนินการขึ้นมา
 

อย่างไรก็ตาม ปฏิกิริยาสนองตอบของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากราคาบ้านประชารัฐถูกกำหนดเพดานสูงสุดไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ทำให้เหลือผู้ประกอบการน้อยรายที่ยังทำราคานี้อยู่ โดยสปอตไลต์ฉายส่องบิ๊กอสังหาฯ 2 รายหลัก คือ"พฤกษา เรียลเอสเตท-แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN)" 
 

เชื่อหรือไม่ก็ตาม พฤกษาฯขนสต๊อกทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม 4,239 ยูนิต มูลค่ารวม 4,700 ล้านบาทเข้าร่วม แต่ผลักดันยอดขายได้เพียง 166 ล้านบาท ขณะที่ LPN ส่งเข้าประกวด 4,000 กว่ายูนิตเช่นกัน แต่ยอดกู้ผ่านมีเพียง 20-25%
 

ฝืนทั้งกลไกตลาด-ผู้บริโภค
 

แหล่งข่าวจากวงการพัฒนาที่ดิน กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า วิเคราะห์จุดอ่อนบ้านประชารัฐ น่าจะมาจาก 2 ฝืน คือ "ฝืนกลไกตลาด-ฝืนพฤติกรรมผู้บริโภค"
 

"ฝืนกลไกตลาด" คำอธิบายคือไปชวนเอกชนทำและขายขาดแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่บีบเพดานราคา 7 แสน-1.5 ล้านบาท และต้องทำตามกฎหมายจัดสรรทุกอย่าง ต้นทุนแพงทั้งที่ดิน พื้นที่ส่วนกลาง ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย
 

นอกจากนี้ ยังพ่วงออปชั่นขอโปรโมชั่น 5% ของราคาขายคืนกำไรผู้ซื้อด้วยการฟรีโอน-จดจำนอง-ค่าส่วนกลาง 1 ปี ส่วนลดอีก 2%
 

"ฝืนพฤติกรรมผู้บริโภค" กรณีสร้างบนที่ราชพัสดุจะต้องขายแบบสิทธิการเช่า พฤติกรรมผู้บริโภคคนไทยยังชอบแบบมีกรรมสิทธิ์มากกว่า นอกจากนี้ แนวปฏิบัติกรณีสิทธิการเช่ายังมีผลต่อการขอสินเชื่อโดยตรง
 

กล่าวคือ ถ้าโอนกรรมสิทธิ์แบงก์ให้กู้ 90-95% ของราคาซื้อขาย แต่สัญญาเช่าแบงก์รัฐให้กู้ 70% แบงก์เอกชนปล่อยแค่ 50% นั่นคือผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์ 30-50% หนทางจะซื้อบ้านประชารัฐแบบเช่า หรือที่เรียกว่าโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐยิ่งริบหรี่ลงไปอีก
 

บ้านธนารักษ์ประชารัฐก็แป้ก
 

โฟกัสเฉพาะบ้านธนารักษ์ประชารัฐโมเดลให้เช่าของกระทรวงคลังพัฒนาบนที่ราชพัสดุ แบ่งเป็นสัญญาเช่าระยะสั้น 5 ปี ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท ครบ 5 ปีจับสลากผู้เช่าใหม่ กับเช่าระยะยาว 30 ปี ห้ามเปลี่ยนมือช่วง 5 ปีแรก
 

โดยที่ราชพัสดุของกรมธนารักษ์มี 2 ล้านแปลง แต่แบ่งมาทำบ้านประชารัฐ 14 แปลง ใน 12 จังหวัดนำร่อง อาทิ เกาะกูด จ.ตราด, อ.ชะอำ จ.เพชรบุรี ก่อนหน้านี้มีกระแสข่าว 16 บริษัทแข่งกันซื้อซองประมูล, จ.เชียงใหม่ติดผังเมืองสีน้ำเงิน ทำแล้วให้ข้าราชการเช่าได้อย่างเดียว, จ.ปทุมธานี, อ.เมืองฉะเชิงเทรา, จ.สุราษฎร์ธานี, จ.เชียงราย ฯลฯ
 

หนึ่งในแปลงนำร่องที่ดังที่สุดของโครงการบ้านประชารัฐ คือ "ซอยพหลโยธิน 11" เป็นโรงกษาปณ์เก่า อยู่ถนนประดิพัทธ์ ออกแบบเป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ 380 ยูนิต จอดรถ 118 คัน มีข้าราชการผู้น้อยจองสิทธิ 400-500 ราย แต่ผ่านคุณสมบัติแค่ 100 ราย
 

นี่คือบทสรุป 1 ปีบ้านประชารัฐ โครงการที่สร้างความหวังผู้มีรายได้น้อยให้ลุกโชน แต่ผลงานความสำเร็จกลับริบหรี่เต็มที

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1494819158