ที่ดินในซอยมีเฮ ได้เวลาลืมตาอ้าปากแล้ว

หัวข้อชวนคุยวันนี้เก็บตกข้อมูลมาฝากจากปาก “พี่ปิง-แสนผิน สุขี” ซีอีโอบริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์หรือโกลเด้นแลนด์

ทั่นบอกว่าเทรนด์การลงทุนสร้างหมู่บ้านจัดสรรขายกำลังเปลี่ยนไป โดยเฉพาะสินค้าประเภททาวน์เฮาส์กับบ้านแฝด

แน่นอนว่าร้อยทั้งร้อยทุกคนเลือกบ้านเดี่ยวเป็นอันดับแรก แต่สถานการณ์ปัจจุบันบ้านเดี่ยวแพงมาก ตัวเลือกอันดับรองๆ ลงมาจึงเป็นบ้านแฝดกับทาวน์เฮาส์

ปกติผู้ประกอบการมีข้อคำนึง 7 ด้าน เริ่มตั้งแต่ขนาดโครงการ, สินค้าในโครงการ, ต้นทุน, พฤติกรรมลูกค้า, การตลาดและโฆษณา, สินเชื่อ และการบริหารงานขาย

ในอดีต ผู้ประกอบการรุ่นพิมพ์นิยม เอิ่ม หมายถึงผู้ประกอบการรุ่นเก๋าๆ สมัยก่อนกลัวต้นทุนที่ดินแพงก็เลยมีการสะสมแลนด์แบงก์เพราะถ้าซื้อแปลงใหญ่เบิ้มราคายิ่งถูก

สิ่งที่เคยเป็นโอกาสไม่สามารถนำมาใช้กับยุคปัจจุบันได้ เพราะกลายเป็นว่าตอนนี้ถ้าซื้อที่ดินแปลงใหญ่ 200-300 ไร่ ต้นทุนที่ดินอาจถูกจริงแต่อัตราดูดซับหรืออัตราการขายกว่าจะหมดโครงการต้องใช้เวลาเป็น 10-20 ปี

ตัวแปรสำคัญมาจากฝั่งผู้บริโภคด้วย เพราะจีโอกราฟิกหรือภูมิศาสตร์ประชากรของประเทศไทยกำลังเปลี่ยนแปลง มีพฤติกรรมอยู่อาศัยเป็นหย่อมๆ ขนาดเล็กลงเรื่อยๆ นิยมซื้ออสังหาฯ ใกล้แหล่งทำงาน ใกล้ชิดครอบครัวตัวเอง (กรณีแต่งงานออกมา)

ดังนั้น จึงเป็นไปไม่ได้ที่จะคิดพัฒนาโครงการใหญ่ๆ เพื่อจะดึงคนจากซีกโลกฝั่งพระราม 2 ให้ข้ามไปซื้อบ้านในโซนรังสิต

นั่นหมายความว่าการลงทุนแต่ละโครงการต้องพึ่งพิงดีมานด์หรือกลุ่มคนซื้อจากในพื้นที่มากขึ้น เป็นตลาดเฉพาะเจาะจงมากขึ้น เรียกว่าเป็นลูกค้ากลุ่มนิชมาร์เก็ต

การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น เดิมซื้อที่ดินแปลงใหญ่ก็หันมาทำโครงการไซซ์เล็กลง จำนวนยูนิตน้อยลงเพื่อให้ระยะเวลาปิดการขายสั้นลง

การทำโครงการไซซ์เล็กลงมีข้อดีหลายข้อ สามารถจบโครงการได้เร็ว นั่นหมายถึงสามารถมูฟหรือย้ายทำเลไปที่อื่นได้เร็วขึ้นด้วย แถมการเสาะหาที่ดินแปลงเล็กย่อมหาได้ง่ายกว่าการรวบรวมที่ดินแปลงใหญ่

ข้อดีสุดยอดยังรวมถึงถ้าหากต้องทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA (Environment Impace Assessment) มีโอกาสได้รับอนุมัติให้ผ่านได้ง่ายกว่าโครงการใหญ่ บางทีไม่เข้าข่ายต้องทำ EIA ด้วยซ้ำไป

โมเดลธุรกิจยุคนี้ บิ๊กแบรนด์อสังหาฯ หรือผู้ประกอบการรายใหญ่จึงต้องยอมเหนื่อยมากขึ้น เดิมทำ 5-10 โครงการใหญ่ในปีเดียว ยอมซอยขนาดให้เล็กลงแล้วเพิ่มจำนวนเป็น 20-30 โครงการแทน

สำหรับแปลงที่ดิน ทาวน์เฮาส์ต้องการสัก 10 ไร่ก็โอเคแล้ว กรณีบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด 30-40 ไร่ก็สามารถปักป้ายโครงการได้เลย

จะเห็นว่าที่ดินย่อส่วนลง จากเดิม 100 ไร่เหลือ 10 ไร่ แปลว่าเพิ่มโอกาสให้ที่ดินในซอยกลายเป็นทำเลที่ดีเวลอปเปอร์เริ่มมองหาและแข่งกันซื้อมากขึ้น

ยังมีอีกเรื่องที่ต้องนำมาบอกต่อ แต่เดิมที่ดินบางแปลงไม่หล่อไม่สวย เป็นที่ดินมีตำหนิ เช่น มีกลิ่นไม่พึงประสงค์ สภาพแวดล้อมเป็นภัยคุกคามต่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน มีสายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่าน

ถนนที่ใช้เป็นทางเข้า-ออกแคบรถยนต์ขับสวนทางไม่ได้ บางแปลงหนักเข้าไปอีกมีบ่อน้ำเฉยเลย (เพราะเจ้าของที่ขุดหน้าดินไปขาย) และอีกสารพัดปัญหา

ทำให้กลายเป็นม้านอกสายตา ทั้งๆ ที่อยู่ในรัศมีใกล้แนวรถไฟฟ้าไม่เกิน 1-2 กิโลเมตร ด้วยความที่แปลงที่ดินไม่เตะตา จึงตัดสินใจทำพื้นที่ส่วนกลางเนรมิตให้เป็นทะเลสาบ (Lake) ขึ้นมา จากนั้นวางสินค้าทุกประเภททั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ราคาแพงสุดไม่เกิน 7 ล้านบาท

ปรากฏว่ายอดขายทะลัก โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ 2-3 ชั้น มีอย่างที่ไหนซื้อทาวน์เฮาส์แต่ได้ทะเลสาบเอาไว้อวดเพื่อน

กลยุทธ์นี้เรียกว่า เปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาส ทำโครงการไซซ์เล็กลง

เบื้องลึกเบื้องหลัง ที่ดินมีตำหนิทั้งหลายมักมีราคาต้นทุนเก่าหรือที่ดินต้นทุนต่ำ (low cost land prices) เทียบกับที่ดินทำเลแจ่มๆ อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าอยู่ริมถนนใหญ่มีทางด่วน-มอเตอร์เวย์-ถนนสายใหม่ตัดผ่าน เป็นทำเลเรดโอเชี่ยน

บิ๊กแบรนด์รุมทึ้ง ราคาพุ่งปรี๊ดบ้าเลือดปีละ 30%

แบบนี้ยอมหลบเข้าซอยลึกหน่อย สัก 1-2 กิโลเมตร แปลงที่ดินมีตำหนิก็ไม่เป็นไร ใช้เทคนิคการออกแบบโครงการ เนรมิตพื้นที่ส่วนกลางให้หรูเริ่ด มีคลับเฮาส์ ฟิตเนส ถนนกว้างๆ เทียบเท่าบ้านแพง เท่านี้ก็กุมหัวใจผู้บริโภคอยู่หมัดแล้ว

มีผลสำรวจมาโชว์กันด้วยว่า งานวิจัยมุมมองลูกค้า ยอมรับได้ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมทำเลติดถนนใหญ่หรือติดแนวรถไฟฟ้า ราคาสัก 7-8 หมื่นบาท/ตารางเมตร

ถ้าเป็นบ้านเดี่ยว ยอมรับได้ถ้าทำเลติดถนนใหญ่หรืออยู่ในซอยหลัก ราคา 4-5 หมื่นบาท/ตารางเมตร และทาวน์เฮาส์ผู้บริโภคยุคนี้ยอมรับได้ถ้าอยู่ในซอยแต่ต้องอยู่ในรัศมีแนวรถไฟฟ้าด้วยนะ ราคาสัก 3-4 หมื่นบาท/ตารางเมตร

ท่องคาถาไว้ได้เลย ไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ทั้งหลาย เป็นตัวการสร้างทำเลเกิดใหม่ทุกมุมเมือง เช่น กรุงเทพฯโซนเหนือลากรัศมีเลยดอนเมืองไปถึงสะพานใหม่ ลำลูกกา, กรุงเทพฯโซนใต้-ตะวันตกคลุมไปถึงศาลายา บางแค พุทธมณฑลสาย 4, กรุงเทพฯโซนตะวันออก โน่นเลยไปถึงสมุทรปราการ ลาดกระบัง มีนบุรี 

เจ้าของที่ดินในซอยทั้งหลาย ได้เวลาลืมตาอ้าปากแล้วค่ะ

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1496483044