ร.อ.กรี เดชชัย ขายคอนโดในห้าง สูตรสำเร็จ CPN

โครงการคอนโดมิเนียมแบรนด์ "เอสเซ็นท์" (ESCENT) ของเซ็นทรัลกรุ๊ป ใช้เวลาก่อสร้างผ่านมาได้ครึ่งทาง ตามแผนจะส่งมอบให้กับลูกค้าพร้อมกัน 3 โครงการในจังหวัดเชียงใหม่ ขอนแก่น ระยอง ภายในไตรมาส 1/2561 เป็นจังหวะดีมีการจัดอีเวนต์เชิญซัพพลายเออร์ 38 บริษัทเข้าเยี่ยมชมไซต์ในจังหวัดระยอง

โดย "ร.อ.กรี เดชชัย" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ฝ่ายพัฒนาโครงการพิเศษ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีพีเอ็น เรซซิเดนซ์ จำกัด ให้สัมภาษณ์ถึงมุมมองธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ยังเหลืออีก 3 ไตรมาสของปีนี้

Q : ความคืบหน้าเอสเซ็นท์

ปีที่แล้วบริษัทประสบความสำเร็จในการเปิดขายคอนโดมิเนียม 3 โครงการ มูลค่ารวม 3,000 ล้าน ซึ่งคอนโดฯในต่างจังหวัด 2 ปีที่ผ่านมายังชะลอตัว ในขณะที่บริษัทสามารถปิดการขายทั้ง 3 โครงการ โดยเชียงใหม่ใช้เวลาขาย 50 กว่าวัน, ขอนแก่น 4 เดือน ระยอง 5 เดือน

ล่าสุด 3 โครงการมีความคืบหน้าก่อสร้าง 50% มั่นใจว่าส่งมอบห้องชุดให้ลูกค้าได้ภายในไตรมาส 1/61 รวม 1,200 ยูนิต วันนี้ก็เลยจัดอีเวนต์เยี่ยมชมไซต์ก่อสร้าง เพื่อสร้างความมั่นใจในโอกาสที่บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ

โดยเอสเซ็นท์ ระยอง ก่อสร้างถึงชั้น 24 โดยชั้น 19 เริ่มเห็นเส้นขอบฟ้าตัดกับทะเล สามารถเห็นวิวทะเลตั้งแต่ชั้น 12 ในอนาคตเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จจะมีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ สกายฟิตเนส สกายเลานจ์ มีจ็อกกิ้งแทร็ก สวนสีเขียว ผู้รับเหมาคือบริษัทฑีฆาก่อสร้าง

ลูกค้ากลุ่มแรก ๆ เป็นคนท้องถิ่น พักอาศัยโซนถนนสุขุมวิท ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2, กลุ่มทำงานในนิคมอุตสาหกรรม คุณภาพการผ่อนเงินดาวน์แทบไม่ต้องออกหนังสือทวง จึงมั่นใจว่าเป็นเรียลดีมานด์

เอสเซ็นท์ เชียงใหม่ ก่อสร้างโดยบริษัท SMC ทำเลอยู่ในโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล สูง 24 ชั้น มีฟาซิลิตี้ส่วนกลางอยู่ชั้นบนของตัวอาคาร

โครงการนี้เป็นทำเลรถไฟฟ้าในอนาคต เส้นสนามบินผ่านไนท์บาซาร์ ผ่านเซ็นทรัลเฟสติวัล ไปจุดปลายทางที่ตลาดรวมโชค ทำให้มีกำลังซื้อจากในอำเภอรอบนอก อาทิ อำเภอฮอด เชียงดาว มีลูกค้าในอำเภอเมืองซื้อ 40% เป็นที่พักอาศัยสำหรับลูกหลานมาเรียน

และเอสเซ็นท์ ขอนแก่น ลูกค้า 50% มาจากอำเภอเมือง ขณะที่จังหวัดรอบนอก อาทิ กาฬสินธุ์ มหาสารคาม สกลนคร ฯลฯ ส่งลูกมาเรียนพิเศษในขอนแก่นจึงซื้อสำหรับเป็นที่พักอาศัย

Q : มีห้องรีเซลเยอะไหม

ทุกโครงการเราขายเรียลดีมานด์ ให้สิทธิ์จองซื้อคนละ 1-2 ห้อง ไม่ได้ขายแบบยกฟลอร์ ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมามียอดคืนประมาณ 50 ห้อง ไม่เกิน 3% 

ในภาพรวมทั้ง 3 โครงการ ลูกค้ารีเซล 10% ที่เหลือเป็นลูกค้าที่ถือสัญญาซื้อขายมือแรก อย่างขอนแก่นคอนโดฯเริ่มห้องละ 2.4 ล้านบาท คู่แข่งลดราคาจาก 2.2 ล้านเหลือ 1.8 ล้าน ตอนนี้คู่แข่งยังมีสต๊อกอยู่ ลูกค้าคืนห้องมีช่องว่างชั่วโมงเดียวเพราะเรามีเวตติ้งลิสต์รออยู่

ตอนทำฟีสฯ (ศึกษาความเป็นไปได้) โครงการแรก บอร์ดถามว่ากรีจะไปจริงเหรอ LH ยังเลิกเลย ผมบอกว่าขายคนละฟีล ขายคอนโดฯ ต้องขายฟีลลิ่งจริง ๆขายให้คนกรุงเทพฯไปดูดอยสุเทพ ดูเรือในทะเลสาบ

จุดเด่นเอสเซ็นท์ คือ ดีไซน์ห้องหน้ากว้าง 7.6 เมตร เป็นฟังก์ชั่นที่ลูกค้าต่างจังหวัดรู้สึกไม่อึดอัด พื้นที่ใช้สอย 31 ตารางเมตร เงินวางดาวน์ 250,000 บาท คูณคะแนนเดอะวันการ์ด 3 เท่า หมายความว่าแต้มเท่ากันลูกค้าต้องช็อปซื้อปกติ 8 แสนบาท

มีการทำโคโปรโมชั่นให้กับลูกค้า ล่าสุดเตรียมแพ็กเกจในวันส่งมอบห้องชุด มีการดีลกับร้านค้าในศูนย์การค้าเซ็นทรัล จัดบัตรสมาชิกพิเศษสามารถนำแต้มไปแลกซื้อสินค้า

Q : แผนลงทุนโครงการใหม่

แผนลงทุนปี 2561 ได้รับอนุมัติให้ทำโครงการที่นครราชสีมา มูลค่าโครงการ 520 ล้านบาท เชียงราย 650 ล้านบาท และเชียงใหม่ 2 อีก 800 ล้านบาท มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท 

เชียงใหม่และเชียงรายออกแบบเป็นคอนโดฯโลว์ไรส์ อยู่ด้านหลังศูนย์การค้าเซ็นทรัล สไตล์รีสอร์ต มีต้นไม้ สวนและฟาซิลิตี้ แผนเปิดพรีเซลทำพร้อมกันในท้องถิ่นและกรุงเทพฯ เริ่มต้น 1.5 ล้านพื้นที่ใช้สอย 23 ตารางเมตร กับห้อง 30 ตารางเมตร ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท

ส่วนโคราชเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่มาก และเป็นมิกซ์ยูสแรก ๆ ของโปรเจ็กต์มีสวนสาธารณะให้บริการประชาชน มีลานจ็อกกิ้ง ลานกีฬา โรงแรม ออกแบบเป็นคอนโดฯไฮไรส์ 22 ชั้น

วันนี้ได้รับอนุมัติมีแค่นี้ ช่วงเปิดตัว 3 โครงการใหม่ ทางกรรมการผู้จัดการใหญ่คงจะมีแถลงข่าวเพิ่มเติม

ตอนนี้ดูทำเลที่มีโอกาส มีศักยภาพ โดยโมเดลธุรกิจจะไปเปิดตัวทำเลเดียวกับศูนย์การค้า เช่น มหาชัย ฯลฯ

Q : ภาพรวมต่างจังหวัด

จากประสบการณ์ที่ได้สำรวจตลาด ต้องบอกว่าไม่เหมือนกันเลย ต่างจังหวัดทำยากกว่าในกรุงเทพฯ เยอะมาก ตั้งแต่มาอยู่ CPN 3 ปีต้องออกสำรวจต่างจังหวัดที่มีศูนย์การค้าเซ็นทรัล พบว่ามีการเติบโตน้อยมาก คนที่ขยับมีที่อยู่อาศัยปีต่อปีน้อยมาก

เราแบ่งจังหวัดระดับเอ บี ซี ในช่วง 2 ปีก่อนตัดสินใจ ยอมรับว่าต้องหยิบเชียงใหม่เพราะคิดว่ายังมีตลาด 2-3 ตลาด ซึ่งต้องแยกด้วยในเรื่องบ้านจัดสรรกับคอนโดมิเนียม

Q : วิธีการเลือกไปลงทุน

ต้องดูก่อน คำว่าโอเวอร์ซัพพลายคืออะไร มีตึกผิดตกยกเว้นเท่าไหร่ คู่แข่งจริง ๆ ใครบ้าง ในเชียงใหม่นับจากหมื่นหน่วยในภาพรวมแต่เป็นคู่แข่งเราเพียง 1,200 หน่วย

เหตุผลเลือกไปเชียงรายกับโคราช โมเดลเดียวกับเชียงใหม่ ไซซิ่งเล็กกว่า ผมขาย 30 ตารางเมตร 2.4 ล้าน แต่ไปซื้อคู่แข่งได้ไซซิ่ง 40 ตารางเมตร แต่ผมหมดก่อนเพราะดูห้องตัวอย่างก็ไม่เล็กนี่นา แต่เดินเข้าศูนย์ได้เลย

บนความคุ้มค่า ทำเลตลาดที่เรามอง อะไรที่เป็นศูนย์การศึกษา เชียงรายมีราชภัฏใหญ่มาก มีมหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง พ่อแม่ผู้ปกครองคนข้ามจังหวัดเวลาลูกมาเรียนเขาซื้อ ถ้าเงินดาวน์อย่างนี้เครดิตอย่างนี้ ให้ลูกอยู่กับเราอยู่ในศูนย์มีความปลอดภัย 3 ปีซื้อไว้แล้วคอนโดฯในห้างราคาจะตกไหม

ซึ่งเราจะบริหารโครงการเองด้วย ตอนนี้ตั้งทีมบริการหลังการขาย เราอยากรักษาแบรนด์เพราะของพวกนี้อยู่ในศูนย์ แผนปีหน้ามีโครงการอยู่ในใจเพราะต้องเติบโต สมมุติปีนี้โอนกันเบ็ดเสร็จ 2,800-3,000 ล้าน องค์กรก็ต้องเติบโต 15%

คนต่างจังหวัดมีบ้านอยู่แล้ว เราไปทำคอนโดฯในห้าง แต่งงานแล้วลูกอยู่ไม่ไกล พ่อแม่ซื้อให้ พ่อแม่ตายค่อยกลับมาอยู่บ้าน แต่พอบอกบ้านเดี่ยวเชียงใหม่ทำยากมาก เพราะโลคอลเยอะที่ดินแพง วาละ 25,000 บาท ทำแนวราบได้แต่แพงต้องบ้านราคา 6-7 ล้าน ฐานรายได้คนเชียงใหม่อยากมีบ้านต้องราคาเท่าไหร่

นั่นคือคอนโดฯในต่างจังหวัดต้องดูเป็นจุด ๆ ถ้าไม่ใช่คอนโดฯในศูนย์การค้ากรีก็ไม่ทำนะ (หัวเราะ)

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1496643107