โกลเด้นแลนด์ขย่มตลาด ประกาศเพิ่มเป้าพรีเซลจาก 1.8 หมื่นล้านเป็น 2 หมื่นล้าน

นายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ผลดำเนินการครึ่งปีแรก 2560 มียอดขายแล้ว 11,000 ล้านบาท จากเป้าที่ตั้งไว้ 6,600 ล้านบาท สูงกว่าเป้า 67% เป็นผลมาจากการเปิด 5 โครงการใหม่มีผลตอบรับดีมาก

ดังนั้น แผนธุรกิจครึ่งปีหลังจึงปรับเป้ายอดขายใหม่ จากเดิมตั้งไว้ 18,000 ล้านบาท เป้าใหม่เพิ่มเป็น 20,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% ในขณะที่เป้าหมายยอดรับรู้รายได้คงไว้เท่าเดิมที่ 12,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม แผนเปิดตัวโครงการใหม่มีการปรับปรุงด้วยเช่นกัน เนื่องจากประสบปัญหาซื้อแลนด์แบงก์แล้วแต่ผู้พักอาศัยเดิมยังไม่ย้ายออกจากพื้นที่ อาทิ ทำเลแจ้งวัฒนะ พื้นที่ 70-80 ไร่ ต้องเลื่อนเปิดตัวไป 3 โครงการ, โซนกัลปพฤกษ์อีกหลายแปลง นับ 100 ไร่, ซอยคู้บอนอีก 70-80 ไร่ ทำให้ต้องเลื่อนพัฒนาโครงการ 2 โครงการ

“ต้องใช้หลักรัฐศาสตร์ ค่อยๆ เจรจาในการขอให้ย้ายออกจากพื้นที่ เพื่อไม่ให้มีปัญหา มั่นใจว่าสามารถบริหารจัดการได้อย่างเรียบร้อย

นายแสนผินกล่าวว่า ภาวะการขายดีในครึ่งปีแรกทำให้บริษัทมีแบ็กลอกเพิ่มขึ้นเป็น 4,000 กว่าล้านบาท โดยยอดขายมีสัดส่วนจากบ้านเดี่ยว 4,000 ล้านบาท บ้านแฝด 2,500 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 13,000 กว่าล้านบาท

กลยุทธ์ครึ่งปีหลังมี 6 เรื่องหลัก 1.เปิดตัวโปรเจ็กต์คอนเซ็ปต์ใหม่ “British Avenue” ย่านเกษตร-นวมินทร์ ใกล้ช็อกโกแลตวิลล์ สามารถเข้าออกซอยนวมินทร์ 42 ได้ บนเนื้อที่ 120 ไร่ เตรียมแบ่งพัฒนา 5 โครงการในทำเลเดียวกัน รวม 950 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 4,000 ล้านบาท มีโปรดักต์ทั้งทาวน์โฮม 2 ชั้น 2 โครงการ, ทาวน์โฮม 3 ชั้น, บ้านแฝดและบ้านเดี่ยว

2.ทำเลซื้อทดแทนคอนโดฯ โดยเฉพาะโฟกัสใกล้แนวรถไฟฟ้า มีรัศมีห่างสถานีรถไฟฟ้า 700 เมตร-1 กิโลเมตร

3.นวัตกรรมบ้านแฝด ราคา 4-6 ล้านบาท ซื้อทดแทนบ้านในเมืองที่มีราคา 7-10 ล้านบาท โดยออกแบบบ้านสไตล์อังกฤษ (British Mansion) เพิ่มฟังก์ชันพิเศษที่เรียกว่า Dormer หมายถึงหน้าต่างส่วนที่ยื่นจากหลังคา ทำให้สามารถเพิ่มฟังก์ชันห้องพระ และทำให้ดีไซน์สวยงามในเวลาเดียวกัน

4.ขยายการลงทุนทาวน์โฮมในต่างจังหวัดมากขึ้น จุดเน้นคืออีอีซี โดยมีสัดส่วนพัฒนาโครงการ 20% ของเป้าลงทุนรวม

ทั้งนี้ บริษัทประสบความสำเร็จในการลงทุนโครงการทำเลอีอีซี (ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) โดยมีปัจจัยบวกมาจากการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์ภาครัฐ อาทิ การยกระดับสนามบินอู่ตะเภาให้เป็น “สนามบินนานาชาติอู่ตะเภา ชลบุรี-ระยอง”

5.ลงทุนบ้านเดี่ยวฉมใหม่ราคา 20-40 ล้านบาท ทำเลใกล้เมือง โดยประเดิมในทำเลย่านเกษตร-นวมินทร์ และ 6.เพิ่มเซกเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ก่อนหน้านี้ช่วงต้นปีที่ผ่านมาบริษัทเปิดตัวโกลเด้นทาวน์ อ่อนนุช-ลาดกระบัง มีราคา 1.69-1.79 ล้านบาทจำนวน 70% ของแปลงจัดสรร และมีผลตอบรับท่วมท้นมาแล้ว

ปีนี้ตั้งเป้าจัดซื้อแลนด์แบงก์ 7,800 ล้านบาท ใช้ไปหมดแล้ว ปีหน้าต้องเพิ่มเป้าจัดซื้อที่ดิน เพราะมองเป้าหมายยอดโอน 25,000 ล้านบาทในปี 2564

เทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2559 มียอดขาย 8,000 ล้านบาท ในขณะที่สิ้นปี 2559 ทำยอดพรีเซล 14,000 ล้านบาท

ทำเลอีอีซีสำหรับรองรับการพัฒนาโครงการในปีหน้า โดยต้องการที่ดิน 3 แปลงอยู่ในศรีราชา ชลบุรี 1 แปลง กับจังหวัดระยองเขตตัวเมืองอีกสัก 2 แปลง และที่ดินในทำเลในเมือง มีโอกาสพัฒนาทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด

“บริษัทมองว่าพฤติกรรมผู้บริโภคในโซนอีอีซี มีกลุ่มลูกค้าซื้อลงทุนเพราะมีผลตอบแทนน่าพอใจ ทำเลที่เข้าไปลงทุนต้องมีรายได้ต่อหัวสูง โดยระยองมีรายได้ต่อหัวเดือนละ 42,000 บาท”

“อุปสรรคการลงทุนในต่างจังหวัดคือราคาที่ดินที่ครอบครองโดยคนท้องถิ่นในราคาไม่แพง ถ้าบริษัทเข้าไปลงทุนอาจมีต้นทุนที่สูงกว่า ทำให้ตั้งราคาขายลำบากเหมือนกัน”

สำหรับยอดปฏิเสธสินเชื่อปีนี้มองว่าดีขึ้นอยู่ที่ 30-40% จากปีที่แล้วมี 40-50% ในส่วนบริษัทมียอดปฏิเสธสินเชื่อ 30% สถานการณ์ดีขึ้นเพราะร่วมมือกับพันธมิตรสถาบันการเงินในการคัดลูกค้าสินเชื่อในเบื้องต้น ทำให้ยอดปล่อยสินเชื่อมีโอกาสกู้ผ่านมากขึ้น

“ผมเคยเห็นผู้ประกอบการพรีแอพพรูฟก่อน กลายเป็นว่าลูกค้าหนีหมด แต่ถ้าขายก่อนแล้วค่อยพรีฯ ยอดเหลือ (สินเชื่อกู้ผ่าน) ยังมีมากกว่าพรีแอพพรูฟก่อนจอง เพราะข้อเท็จจริงอย่างเดียวมันก็ไม่ได้ ชีวิตต้องมีสีสันบ้าง จะสมบูรณ์แบบเกินไป”

แนวโน้มต้นทุนครึ่งปีหลัง ปัญหาแรงงานต่างด้าวคาดว่าค่าแรงสูงขึ้น ทำให้มีผลกระทบต่อต้นทุนในปีหน้าที่จะเพิ่มขึ้นหลังจากกม.แรงงานต่างด้าวมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2561 คาดว่ามีผลกระทบต่อต้นทุนค่าแรงประมาณ 5% ในขณะที่มีผลกระทบเล็กน้อยต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

“ราคาอสังหาฯ ต้องดูปัจจัยการแข่งขันในพื้นที่ บางทำเลอาจต้องยอมลดกำไรขั้นต้นลง บางทำเลการแข่งขันน้อยอาจต้องเพิ่มราคา เป็นต้น โดยกำไรเบื้องต้นจากค่าเฉลี่ย 35% อาจเหลือ 32-33% ส่วนกำไรสุทธิขึ้นกับโอเวอร์เฮด อยู่ที่สามารถควบคุมค่าโสหุ้ยได้ดีหรือไม่”

ในด้านการตลาดยุคออนไลน์ ใช้มากขึ้นในยุคบีโลว์เดอะไลน์ มีบิลบอร์ดบ้าง สื่อสิ่งพิมพ์ไม่ได้ใช้เลยหันไปเน้นออนไลน์เพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมคนรุ่นใหม่ที่เสพข้อมูลข่าวสารบนสมาร์ทโฟน แม้แต่การซื้อของออนไลน์ โดยลูกค้าแวะมาวิสิตไซต์จากช่องทางออนไลน์ครึ่งต่อครึ่ง

ทั้งนี้ สินค้าแนวราบยังไม่สามารถปิดการขายผ่านออนไลน์โดยไม่วิสิตไซต์ เทียบกับคอนโดฯ สามารถทำได้ เพราะลูกค้าต้องเลือกแปลง ดูทำเล ซึ่งทำเลคอนโดฯ คนจะคุ้นเคยมากกว่า ในขณะที่ทำเลแนวราบอาจอยู่ในซอย ยังมีเรื่องฟังก์ชันที่สลับซับซ้อนกว่าคอนโดฯ

เช่น คอนโดฯ ฟังก์ชันเหมือนเป็นแพลตฟอร์ม ในขณะที่แนวราบต้องดุว่าด้านหน้า ด้านข้าง ด้านหลังอยู่ติดกับใคร มีผลต่อการตัดสินใจซื้อทั้งหมด จึงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ผู้บริโภคไม่กล้าซื้อผ่านออนไลน์

ขณะเดียวกัน การสื่อสารออนไลน์ในตลาดต่างจังหวัดผลตอบรับไม่ดีเท่ากรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังต้องอาศัยบิลบอร์ด กระแสปากต่อปาก โดยบริษัทมียอดลงทะเบียนออนไลน์น้อยมากแต่สามารถปิดการขายได้เร็ว โดยเพิ่มป้ายคัตเอาต์ ป้ายชี้ทาง

“ตอนเปิดที่ศรีราชา ป้ายยังไม่เสร็จ พื้นที่ส่วนกลางยังไม่สวย เลื่อนเปิดตัว 1 สัปดาห์เพื่อรอให้เห็นพื้นที่ส่วนกลางก่อน ตัวอย่าง โครงการโกลเด้นทาวน์ ศรีราชา-อัสสัมชัญ จากเดิมตั้งเป้าเปิดปลายมิถุนายน เลื่อนเปิดเป็นวันที่ 1 กรกฎาคมแทน มียอดพรีเซล 80% ทำให้โฟกัสทำเลอีอีซีได้ชัดเจนขึ้น”

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-9279