ลดหย่อนภาษี บ้านหลังแรก เคลียร์ตรงนี้ให้ชัดๆ เข้าใจตรงกันนะ !!!

ลดหย่อนภาษี บ้านหลังแรก
เคลียร์ตรงนี้ให้ชัดๆ ทุกประเด็น

สำหรับคนที่กำลังพึ่งจะ ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด เพื่ออยู่เอง หรือ นำมาปล่อย ให้เช่าคอนโด ให้เช่าบ้าน มาดูว่าเราเอามาลดหย่อนภาษีอะไรกันแบบไหนได้บ้าง

หลังจากที่รัฐบาลได้อนุมัติมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ลดค่าโอน-จำนองเหลือ 0.01% และนำไปหักลดหย่อนภาษีได้ 5 ปี เพื่อช่วยคนที่ต้องการจะมีบ้านหลังแรกและกระตุ้นเศรษกิจ ในส่วนการลดค่าโอน-จำนองเหลือ 0.01% เป็นอะไรที่ทำความเข้าใจง่ายและไม่ซับซ้อน แต่หลายคนยังคงไม่เข้าใจเรื่องการลดหย่อนภาษีอย่างชัดเจนเพราะมีเงื่อนไขเล็กๆน้อยๆหลายอย่างเป็นข้อกำหนดอยู่ วันนี้เราจะมาเคลียร์ตรงนี้ให้ชัดๆ ทุกประเด็น ให้เข้าใจตรงกันนะครับ

1. อสังหาฯที่เข้าเงื่อนไขมีอะไรบ้าง
บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ อาคารชุด คอนโด  พูดง่ายๆคือต้องเป็นสิ่งก่อสร้างเพื่อพักอาศัยที่อยู่บนที่ดินเท่านั้น ส่วนคนที่ซื้อที่ดินมาหรือมีที่ดินอยู่แล้วแล้วนำมาสร้างบ้านเอง อันนี้ใช้ไม่ได้นะครับ

2. ราคาอสังหาฯต้องเท่าไร ดูยังไง

ต้องไม่เกิน 3 ล้านบาท ถามว่ายึดราคาไหน เพราะบางโครงการมีส่วนลด บางคนกู้ธนาคารมาเกินราคาซื้อขาย ราคาที่จะใช้ตามเงื่อนไขคือราคาจากสัญญาซื้อขายของกรมที่ดิน ตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ท.ด. ๑๓) ที่มีตราครุฑ เท่านั้น ถ้าราคาตามเอกสารนี้ไม่เกิน 3 ล้าน ก็คือใช้ได้หมด ต่อให้จะกู้ธนาคารมาเกิน 3 ล้านก็ตาม ส่วนห้องที่ราคาเกิน 3 ล้าน แต่ได้ส่วนลดมาจนราคาต่ำกว่า 3 ล้าน ก็ใช้ได้ครับ เพราะผู้ขายจะต้องแจ้งราคาหลังหักส่วนลดให้กรมที่ดินอยู่แล้ว อันนี้ไม่ต้องกังวลครับ

3. ช่วงเวลาที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ตอนไหน ไม่ว่าจะซื้อสดหรือกู้ซื้อ จะเป็นบ้านใหม่ บ้านมือสอง ได้หมด แต่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง 13 ตุลาคม 2558 - 31 ธันวาคม 2559

4. ผู้ซื้อต้องมีเงื่อนไขยังไงบ้าง ผู้ซื้อต้องไม่เคยเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดินหรือห้องชุดในอาคารชุดมาก่อน

- ถ้าเคยมีเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินเปล่า เช่นได้รับมรดกหรือซื้อมา อันนี้ได้ เพราะไม่มีสิ่งปลูกสร้าง

- ถ้าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีสิ่งปลูกสร้างเป็นบ้านที่มีทะเบียนบ้านแล้ว อันนี้ไม่ได้ครับ

- ถ้าเคยกู้ร่วมกับใครเพื่อซื้ออสังหาฯมาก่อนและตอนที่โอนกรรมสิทธิ์ยังมีชื่อกู้ร่วมกับเค้าอยู่ อันนี้ไม่ได้ ถ้าอยากได้ต้องไปถอนชื่อออกมาจากการกู้ร่วมก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์หลังใหม่ ทำยังไงให้ถามธนาคารที่กู้มานะครับ จะมีขั้นตอนอยู่

มีบางคนถามว่า เรามีบ้านแล้ว แต่เค้าจะรู้ได้ไงว่าอันไหนของเราหลังแรก และเรามีกี่หลัง จริงๆเค้าเช็คได้จากหลายอย่างครับ เช่นถ้าคุณมีบ้านแล้ว โดยกู้ซื้อมา ปกติคุณจะเอาดอกเบี้ยเงินผ่อนบ้านมาลดหย่อนภาษีอยู่แล้ว ดังนั้นมันจึงแสดงอยู่ในระบบเค้าครับ อ้าวแล้วถ้าซื้อเงินสดล่ะ ไม่มีในระบบเค้าจะรู้ได้ไง จริงๆสรรพกรเค้าไม่รู้หรอกครับ มีแต่กรมที่ดินจะรู้ว่าชื่อคุณมีกรรมสิทธิ์กี่ที่  และมันมีเอกสารที่ต้องให้เราเซ็นต์รับรองอยู่ว่าเป็นบ้านหลังแรกจริงๆ ถ้าเค้าตรวจไม่เจอคุณก็ไม่เป็นไร แต่ถ้าตรวจเจอเพราะเค้าส่งชื่อคุณไปเช็คกับกรมที่ดิน คุณจะซวยเอานะครับ เพราะคุณมีเอกสารรับรองให้เค้าด้วย เตือนไว้ก่อน อย่าทำเลยครับ

5. แล้วเอามาลดหย่อนได้เท่าไร ยังไงบ้าง ใช้สิทธิลดหย่อนได้ 20% ของราคาบ้านที่ซื้อมา แต่ต้องไม่เกิน 3 ล้าน โดยจะเฉลี่ยใช้สิทธิเท่าๆ กัน 5 ปี เช่น

ถ้าซื้อบ้านมาในราคา 3 ล้าน จะได้ค่าลดหย่อน  600,000 บาท (มาจาก 20% ของราคาบ้าน 3,000,000 บาท) ค่าลดหย่อน 600,000 บาท นำมาเฉลี่ยใช้ 5 ปี ตกปีละ 120,000 บาท ลดหย่อนภาษีนะครับ ไม่ใช่ หักภาษีออกไปเลย อันนี้อย่าสับสนกัน ขอยืนยันอีกทีว่าคือการลดหย่อนภาษี คือ 120,000 บาทนี้ จะนำไปหักจากเงินได้พึงประเมิน เหมือนกับการที่เราลดหย่อนของ ประกันชีวิต LTF RMF นั่นแหละครับ

ถ้ายื่นภาษีออนไลน์เอง ตามแบบฟอร์ม ภ.ง.ด. 90

ให้กรอก ในช่อง “เงินได้ที่จ่ายเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์” โดยกรอกราคาบ้านที่เราซื้อมาตามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ท.ด. ๑๓) ที่มีตราครุฑ แล้วเดี๋ยวมันจะคำนวนตัวเลขอัตโนมัติออกมาให้เราเองครับ หรือจะกรอกในเอกสารเพื่อนำส่งก็กรอกตำแหน่งนี้เหมือนกันครับ

- กรณีซื้อร่วมกัน (กู้ร่วมหรือซื้อสดแต่ใส่ชื่อร่วมกันในโฉนด)

ถ้าซื้อร่วมกัน แบบไม่ใช่สามีภรรยากัน สามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้ทุกคน โดยหารเฉลี่ยเท่ากัน เช่น ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท โดยกู้ร่วมกัน 2 คน จะใช้สิทธิลดหย่อนภาษีจากบ้านหลังแรกได้คนละ 60,000 บาทต่อปี

ถ้าซื้อร่วมกันแบบเป็นสามีภรรยากัน จะมีเงื่อนไขดังนี้

แบบมีรายได้คนเดียว ให้ฝ่ายที่มีรายได้สามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้เต็มจำนวน

แบบมีรายได้ทั้ง 2 คน ขึ้นอยู่กับว่าจะยื่นกันแบบไหน

- ถ้าแยกกันยื่นหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งยื่นเฉพาะเงินเดือน (รายได้ตามมาตรา 40(1)) แล้วนำรายได้อื่นไปยื่นรวมกับอีกฝ่ายหนึ่ง แต่ละฝ่ายจะใช้สิทธิลดหย่อนได้คนละครึ่ง หรือใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้คนละ 60,000 บาทต่อปี (บ้านราคา 3 ล้าน)

- ถ้าสามีภรรยายื่นภาษีร่วมกัน ให้คนที่ยื่นได้ใช้สิทธิลดหย่อนบ้านหลังแรกของตนเองและใช้สิทธิในส่วนของสามีหรือภรรยาด้วย จะได้สิทธิลดหย่อนภาษีรวมเท่ากับ 120,000 บาทต่อปี (บ้านราคา 3 ล้าน)

หมายเหตุ : โดยปกติการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน เรายังได้รับสิทธิลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท ด้วยนะครับ ซึ่งอันนี้ถือว่าก็ยังได้อยู่ด้วย ดังนั้นแทบเรียกได้ว่า ถ้าท่านเสียภาษีเยอะๆ ซื้อบ้านช่วงนี้มันคุ้มหลายเด้งจริงๆ

6. ใช้สิทธิ์ลดหย่อนของปีไหนได้บ้าง
ข้อกำหนดคือต้องโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง 13 ตุลาคม 2558 - 31 ธันวาคม 2559 ดังนั้นจากระยะเวลาจะเห็นว่าจะมีคนใช้ลดหย่อนได้ 5 ปี 2 แบบ คือ แบบลดหย่อนในปี 2558-2562 และ แบบ 2559-2563 นั่นแล้วแต่ว่าคุณโอนบ้านปีไหน พูดง่ายๆคือ โอนมาปีไหน ก็ใช้ยื่นลดหย่อนภาษีปีนั้นได้เลย เช่นถ้าคุณจะใช้ในรอบยื่นภาษีของปี 2558 (ยื่นกันเดือนมีนาคมที่ผ่านมา) คุณจะต้องโอนบ้านก่อนสิ้นปี 2558 ถ้ามาโอนในปี 2559 คุณต้องใช้ยื่นในรอบ มีนาคมปี 2560 อ้าว ถ้าบางคนโอนมาตั้งแต่ปี 2558 แต่ไม่ได้ยื่นไปในรอบที่ผ่านมานี้ล่ะ ไม่เป็นไรครับ ไม่ต้องตกใจ ยื่นเพิ่มเติมได้ครับ ให้ยื่นไปเลย เดี๋ยวเค้าจะจ่ายเช็คคืนมาให้อีกใบนึง ถ้าได้คืนภาษีนะครับ

7. ห้ามขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้ใครภายในระยะเวลา 5 ปี

ถ้าขายหรือโอนให้คนอื่นก่อนจะโดนตามนี้

- หมดสิทธิการใช้สิทธิลดหย่อนภาษี

-ต้องคืนภาษีที่ได้ลดหย่อนจากบ้านหลังแรก พร้อมเงินเพิ่มอีก 1.5% ต่อเดือนของจำนวนเงินภาษีที่ได้ลดหย่อนไป นับตั้งแต่เดือนเมษายนของปีที่ผู้ซื้อบ้านยื่นขอลดหย่อนภาษีจนถึงเดือนที่มีการยื่นคืนเงินภาษี

- ยกเว้นเจ้าของตายก่อน 5 ปี อันนี้ญาติเอามาขายได้ ไม่โดนสรรพกรทำอะไร แต่อาจจะโดนหลอกโดนหลอนจากเจ้าของบ้าน "เอาบ้านกูคืนมา"

8. เอกสารที่ต้องเตรียมยื่นให้สรรพกรมีอะไรบ้าง

(1) หนังสือรับรองจากผู้ขายที่พิสูจน์ได้ว่า มีการจ่ายค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์

ใช้แบบฟอร์มที่เราแจกให้ตามนี้ได้เลยครับ โหลดจากลิ้งค์ได้เลยครับ

(คลิกดาว์โหลดที่นี่)

โดยผู้ขายบ้านจะมี 2 แบบ คือ

- แบบซื้อมาจากบริษัท ให้เอาเอกสารนี้ให้บริษัทเจ้าของโครงการกรอกรายละเอียดและประทับตราบริษัทให้เราได้เลย (คุณเชื่อปะ หลายบริษัทไม่รู้นะครับว่าต้องกรอกเอกสารนี้ให้ผู้ซื้อ)

- แบบซื้อต่อจากบุคคล (อันนี้คือซื้อที่บ้านที่เสร็จแล้วนะครับ ไม่ใช่ซื้อดาวน์ ถ้าซื้อดาวน์มา นั่นหมายความว่าซื้อจากบริษัทครับ) ก็ให้ใช้เอกสารชุดเดียวกันให้ผู้ที่ขายให้เรากรอกและเซ็นต์ได้เลย ไม่ต้องมีตราประทับอะไร

(2) หนังสือรับรองตนเองว่าเป็นที่อยู่อาศัยแห่งแรก

ใช้แบบฟอร์มที่เราแจกให้ตามนี้ได้เลยครับ โหลดจากลิ้งค์ได้เลยครับ

(คลิกดาว์โหลดที่นี่)

เรากรอกเองได้เลย เอกสารนี้แหละ ที่คุณจะรับรองให้เค้าว่าเป็นที่อยู่อาศัยแห่งแรกจริง ถ้าคุณมีบ้านมากกว่าหลังนึงแล้วดันลักไก่เอามาใช้ลดหย่อน วันนึงถ้าสรรพกรตรวจเจอ เอกสารนี้แหละ เค้าจะใช้เล่นงานคุณได้

(3) สำเนาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ท.ด. ๑๓) มีตราครุฑ

(4) สำเนาสัญญากู้ยืมเงิน (กรณีกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน) อันนี้ตัวจริงคุณต้องได้จากธนาคารมาอยู่แล้ว

เอาล่ะครับ อ่านมาถึงตรงนี้แล้วหลายคนคงจะคิดว่าซื้อบ้านในช่วงนโยบายนี้มันคุ้มซะจริงๆ ออกไปหาซื้อบ้านกันดีกว่า อ๊ะ!!! หยุดก่อน คุ้มน่ะ คุ้มจริงครับ แต่ไม่ใช่กับทุกคน จะคุ้มกับคนที่เสียภาษีเยอะๆมากกว่านะครับ เพราะถ้าคุณเงินเดือนไม่เกิน 80,000 บาท (อันนี้ผมคำนวนและสรุปมาให้แล้วนะครับ)  ปกติแค่คุณแค่เอาค่าลดหย่อนทั่วไปรวมกับพวกประกันชีวิตและอื่นๆ คุณก็เสียภาษีไม่เยอะอยู่แล้ว

ดังนั้น ส่วนลดหย่อนต่างๆของการซื้อบ้านที่กล่าวมาข้างต้นนี่แทบไม่ได้ช่วยคุณเท่าไรเลย พูดง่ายๆว่ามันเกินความจำเป็นของอัตราเสียภาษีของคุณ ในขณะพวกที่เงินเดือนมากกว่า 80,000 บาท จะใช้ลดหย่อนภาษีได้คุ้มสุดๆ แต่คุณลองนึกดูดีๆนะครับ จะเห็นว่ามันขัดแย้งกัน คือพวกที่เงินเดือน 80,000 บาทขึ้นไปนั้น ผมท้าให้คุณลองไปดูได้เลย ผมว่ามีบ้านมาแล้วทั้งนั้น และมีมากกว่า 1 หลังด้วย

ดังนั้นต่อให้เค้าอยากใช้ส่วนตรงนี้ลดหย่อนก็ใช้ไม่ได้เพราะไม่ใช่บ้านหลังแรกของเค้า ตลกดีนะครับ "คนซื้อไม่ได้ใช้ คนอยากใช้ไม่ได้ซื้อ" แต่ที่ได้ใช้คุ้มทุกฝ่ายจริงๆคือ ลดค่าโอน-จำนอง ซึ่งหมดเขตไปแล้ว ในวันที่ 28 เมษาที่ผ่านมานี่เอง