โลกที่ไม่สวยงามของการลงทุนปล่อยเช่า

โลกที่ไม่สวยงามของการลงทุนปล่อยเช่า

โดย Salaryman Estator

เชื่อว่าการลงทุน ให้เช่าคอนโด และ บ้าน ในปัจจุบันยังเป็นเรื่องที่ดีและยังเป็นธุรกิจที่สร้างความมั่งคั่งได้ตลอด แต่ก็ใช้ว่าการปล่อยเช่าจะมีแต่ข้อดีเสมอไป ผมเลยอยากเขียนบทความนี้ เพื่อให้เห็นโลกอีกด้านที่อาจไม่สวยงามแบบที่ฝันกันไว้

อะไรที่มันดีไม่มีง่ายครับ... เพราะถ้ามันดีและง่ายคนจะแย่งกันทำ จนมันกลายเป็นสิ่งไม่ดีอยู่ดี เน้นนะครับ ไม่ง่าย ไม่ใช่ทำไม่ได้ ลงทุนปล่อยเช่าสามารถทำได้และดีด้วย แน่นอนว่าการซื้อคอนโดไหนก็ตาม เราต้องเลือกคอนโดให้ดีและเหมาะกับการนำมาปล่อยเช่าก่อน

ผมเขียนบทความ "12 ข้อควรระวัง ทำคอนโดปล่อยเช่าที่ถูกมองข้าม (แต่โคตรสำคัญ)" ใครสนใจสามารถติดตามได้ตามลิ้งนี้เลย https://www.livinginsider.com/inside_topic/182/1/12

แต่ไม่ว่าเราจะเลือกคอนโดได้ดีแค่ไหน หากลงทุนต่อเนื่อง ยังไงก็ต้องเจอผู้เช่าที่สร้างความปั่นป่วนให้เราสักวันแน่นอน ผมว่าเราน่าจะทำความรู้จักกับความปวดหัวที่จะต้องเจอ แล้วหาทางจัดการกับมันไว้ล่วงหน้าดีกว่าครับ

1. จ่ายค่าเช่าสายเสมอ 

ข้อนี้เป็นปัญหารับน้องสำหรับนักลงทุนหน้าใหม่เลย ถ้าสายเป็นครั้งคราวก็ไม่ถึงกับร้ายแรง แต่ต้องไม่ใช่ทุกเดือนจนกลายเป็นเรื่องปกติ เพราะสุดท้ายการที่เรายอมให้ผู้เช่าทำอะไรก็ได้ตามใจ มักจะนำมาซึ่งปัญหาที่ใหญ่ขึ้นในระยะยาว ดังนั้นเราต้องมีลายลักษณ์อักษรชัดเจนในสัญญาเช่า! ระบุรอบวันจ่ายและค่าปรับกรณีจ่ายล่าช้า ไม่ได้หมายความว่าเราต้องหน้าเลือดปรับทุกกรณี แต่เราควรมีไว้ในสัญญาแล้วพิจารณาปรับใช้เป็นกรณีไป

- BE NICE NOT BE FRIEND -
ในฐานะเจ้าของ เราควรจะ Nice กับผู้เช่าเสมอ แต่ต้องระวังไม่ให้เกินพอดีจนกลายเป็นเหมือนเพื่อน ถ้าคุณ Be Friend กับผู้เช่าเมื่อไหร่ คุณอาจจะเจอกับปัญหาข้อถัดๆ ไป ที่ผมกำลังจะเขียนถึง....

2. ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย

สมมุติว่าถ้าเช่าบ้านกับเจ้าของที่ยอมให้จ่ายค่าเช่าสายได้เป็นปกติ แล้ววันหนึ่งเกิดหมุนเงินไม่ทัน มีรายจ่ายรออยู่หลายรายการ คุณจะเลือกอะไรระหว่าง

1. ขาดส่งรถโดนไฟแนนซ์ตามยึด
2. สารภาพกับครอบครัวว่าเงินขาดมือ
3. ดึงเชิงขอเตะถ่วงค่าเช่าบ้านไปก่อน

ในสถานการณ์แบบนั้นคนส่วนใหญ่เลือกข้อ 3 แน่นอน ไม่ใช่ว่าเพราะตั้งใจจะเบี้ยว แต่อาจเพราะเค้าเป็นคนดีไม่อยากให้ที่บ้านรับรู้ ไม่ว่าเพราะอะไรก็ตามถ้าพวกเค้าลองได้เลือกข้อ 3 แล้วอารมณ์จะเป็นเหมือน "ไหนๆ ก็ไหนๆ แล้ว"ทำอะไรครั้งแรกยากเสมอ การเบี้ยวค่าเช่าก็เช่นกันลองได้เบี้ยวครั้งแรกแล้ว ครั้งต่อไปสบายๆ

หากเค้าเงินขาดมือไปนานๆ สุดท้ายผู้เช่าจะเลือก "ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย" กลายเป็นปัญหาของเจ้าของห้องในที่สุด...

ขาดไม่ได้เลยนะครับในสัญญา!!! ต้องระบุให้ชัดว่าถ้าผู้เช่าขาดส่งสิทธิการเช่าจะต้องสิ้นสุดลง เพราะถ้ามันไม่สิ้นสุดลง แล้วเราเข้าไปในห้องโดยผู้เช่าไม่เห็นด้วย เราจะโดนจับข้อหา "บุกรุกห้องตัวเอง" ฟังดูตลก แต่เป็นเรื่องจริงนะครับ กันไว้ดีกว่าแก้ครับ กรณีแบบนี้ฟ้องร้องกันเป็นปีๆ

3. ไม่รักษาข้าวของ ทั้งปีไม่เคยทำความสะอาด โวยวายเมื่อมีค่าใช้จ่าย

ถ้าผู้เช่ารู้สึกว่าเค้าสามารถทำของในห้องเสียหายเท่าไหร่ก็ได้ โดยที่ไม่ต้องรับผิดชอบอะไรเลย... ก็เตรียมรับสภาพห้องตอนย้ายออกได้เลย "คำว่าเละอาจยังน้อยไป"

นับเป็นเรื่องขาดไม่ได้เลยในสัญญา! ควรต้องระบุเงินประกันและค่าปรับกรณีความเสียหายที่เกิดจากผู้เช่าให้ชัด ผู้เช่าคนไหนขอย้ายเข้าก่อนแล้วเงินประกันค่อยให้ "อันนี้ไม่ควร" แต่เพื่อความแฟร์กับผู้เช่า เราต้องบอกกล่าวถึงความรับผิดชอบตรงนี้ พร้อมให้ผู้เช่าเช็คของทุกชิ้นก่อนตกลงทำสัญญาเช่า เคลียร์กันให้ชัดตั้งแต่ต้นจะได้ไม่ต้องไปทะเลาะกันตอนหลัง

4. เรียกร้องต่อเนื่อง หลอกกินเงินเรา

เรื่องนี้ดูแล้วก็ไม่น่าจะเกิด แต่มันจะเกิดแน่นอนถ้าหากใจดีเกินไปกับผู้เช่า ยกตัวอย่างเช่น 

ปกติเจ้าของห้องบางรายจะมีบริการล้างแอร์ให้ฟรีทุกปีช่วงหน้าร้อนสำหรับทุกห้องที่ปล่อยเช่า แต่มีผู้เช่าอยู่ห้องหนึ่งบอกว่า "แอร์ไม่เย็นเลย น่าจะต้องล้างแอร์ปีหนึ่งหลายรอบ" ก็เลยตกลงให้ผู้เช่าเรียกช่างเข้ามาเองแล้วหักค่าล้างจากค่าเช่าเอา

ผ่านมาอีกไม่กี่เดือน ผู้เช่าคนเดิมมาบอกว่า "แอร์เสีย เลยเอาช่างเข้ามาซ่อมแล้วค่าใช้จ่าย 2000 บาท" เจ้าของห้องก็ยังใจดีโอนเงินจ่ายให้ไปอีก แต่เหตุการณ์แบบนี้เกิดวนเวียนซ้ำๆ อยู่อีก 2-3 รอบ จนต้องเรียกช่างแอร์ประจำเข้าไปตรวจสอบ ถึงได้พบว่า "แอร์ไม่เคยโดนล้างซ่อม หรือทำอะไรทั้งนั้น" และในเวลาเดียวกันก็รู้ว่าผู้เช่าเงินหมุนไม่ค่อยทัน จึงหลอกเอาเงินโดยวิธีนี้

บางทีความใจดีเกินไปจนไม่ได้คิดหน้าคิดหลังให้ดี ก็อาจจะต้องพลาดท่ากันแบบนี้ได้

5. เอาห้องไปปล่อยเช่าต่อ ต่อเติมห้องไม่บอก แอบเลี้ยงสัตว์แบบลับๆ เนียนไม่จ่ายค่าเช่าเดือนสุดท้าย

เป็นหัวข้อที่น่าจะชัดเจนในตัวอยู่แล้ว ดังนั้นควรระบุข้อห้ามไว้ในสัญญาด้วย หมั่นสร้างโอกาสในการเห็นห้องตัวเองอย่างน้อยปีละครั้ง (อาจจะไปเยี่ยมปีใหม่ หรือให้ช่างแอร์ที่เข้าไปล้างแอร์หรือแม่บ้านที่ทำความสะอาดที่ไว้ใจได้ช่วยสอดส่อง)

จริงๆ ยังมีอีกหลายปัญหาที่ยังไม่ได้เขียนถึง แต่ 5 ข้อนี้ก็ครอบคลุมปัญหาที่เจอบ่อยๆ ไว้หมดแล้ว การมีสัญญาและทำตามข้อตกลงอย่างเคร่งครัดอาจจะดูเหมือนตึงไปซะหน่อย แต่ "บ้านเช่าเป็นธุรกิจ" ไม่ใช่การให้เพื่อนมานอนบ้าน เราควรจะบริการลูกค้าให้ดี แต่ต้องมีข้อตกลงที่ชัดเจน ซึ่งถ้าเป็นผู้เช่าที่ดีจะไม่เคยมีปัญหากับข้อตกลงนี้ด้วยซ้ำ

ความ Balance เป็นสิ่งสำคัญ อย่าตึงไปอย่าหยวนไป ลองคิดแค่ว่าตอนที่เราเป็นผู้เช่าเราต้องการอะไรจากเจ้าของห้องบ้าง แล้วคุณจะเข้าใจ สามารถ Be Nice กับผู้เช่าได้อย่างเหมาะสมครับ

ขอให้โชคดีและสนุกกับการปล่อยเช่าครับ

บทความน่าสนใจที่คุณต้องอ่าน

• รวมมิตรคำถามลงทุนปล่อยเช่าคอนโด
• สร้างกระแสเงินสดจากการปล่อยเช่าคอนโด ประสบการณ์จริงๆจากมนุษย์เงินเดือน
• 12 ข้อควรระวัง ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ที่ถูกมองข้าม (แต่โคตรสำคัญ)