กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เสือนอนกิน ?

กองทุนรวม คือ เครื่องมือสำหรับช่วยนักลงทุน โดยเป็นแนวคิดทางการเงิน ที่นำเงินของนักลงทุนรายย่อยหลายราย มารวมกัน เพื่อรวมเงินไปลงทุนร่วมกันในตลาดเงิน โดยเหตุผลที่นักลงทุนรายย่อยต้องใช้วิธีการนี้ อาจมีหลายเหตุผลด้วยกัน เช่น ทุนทรัพย์ ที่จำกัด ทำให้หากเป็นการลงทุนด้วยตัวเอง อาจไม่สามารถทำการกระขายความเสี่ยงได้ หรืออาจะขาดความเชี่ยวชาญ ความชำนาญ ในการลงทุนนั้นๆ จึงต้องการผู้เชียวชาญมืออาชีพ มาช่วยในการลงทุนเพื่อลดความเสี่ยงต่างๆนั่นเอง

โดยแนวคิดในการลงทุนนั้น จะมีการนำเงินจากกองทุนที่มีการรวมเงินกัน ของนักลงทุนรายย่อย เพื่อมอบหมายให้ผู้ลงทุนมืออาชีพ คือผู้จัดการกองทุน ที่ความรู้ความชำนาญในด้านต่างๆ ในกรณีนี้ ก็จะมีผู้จัดการกองทุนที่เชียวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยผู้ลงทุน จะได้ผลประโยขน์ตามสัดส่วนที่ตัวเองได้ลงทุนไว้ โดยจะมีผู้ดูแลผลประโยชน์ หรือทรัสตี ซึ่งไม่มีความสัมพันธ์ใดๆกับผู้จัดการกองทุน (แต่นานๆไปก็จะสนิทกันเองนะ) เพื่อดูแลผลประโยชน์ให้นักลงทุนนั่นเอง

ด้านบน นั่นคือความหมายของกองทุน กู๋ว์อธิบาย ใหม่ เป็นภาษา เข้าใจง่ายๆ กองทุนรวม คือ การ เอาเงิน ของนักลงทุนรายย่อย มารวมกัน เพื่อ เอาไปลงทุนอย่างใด อย่างหนึ่ง แต่ในกรณีนี้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นการ รวมเงิน ของนักลงทุนรายย่อย เพื่อ ไปซื้อ โครงการ อสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่มที่ มีรายได้ เข้ามาตลอด โดยใช้หลักการ เดียว กับที่เราซื้อ อสังหาริมทรัพย์ เช่น ซื้อ คอนโด หรือบ้าน มาปล่อยเช่า เป็นต้น 

การซื้อ อสังหาริมทรัพย์ อย่าง บ้าน หรือ คอนโด โดยหลักการ ทั่วไป ของคนเรา คือ ถือไปเรื่อยๆ หารายได้ ได้ตลอด ขายไปในอนาคต ราคาควรจะสูงขึ้น

แล้วหลักการ ของ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ล่ะ เป็นยังไง ขั้นตอนที่แท้จริง ราคาซื้อขาย อะไรยังไง

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มักเริ่มจาก เจ้าของโครงการ ประเภทที่มีรายได้ อยากได้เงินก้อน เพื่อ นำไปลงทุน อื่นๆ ต่อ จะขายโครงการปัจจุบัน ออกไปบางส่วน หรือทั้งหมด (โดยหลักการแล้ว ขายได้แค่บางส่วน เจ้าของเก่า ต้องถือหุ้น เก็บไว้นะครับ มากน้อย แล้วแต่) โดย สมัยก่อน จะเป็น บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) จะเป็นคนขายเข้าตลาด หรือ ในปัจจุบัน ที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ไม่มีแล้วก็จะเป็น ผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้เลือกโครงการ ที่จะซื้อ เข้ามาในกองทรัสต์ นั้นๆ

ซื้อขายเข้ากอง กัน ราคาไหน ราคาที่ซื้อขาย ต้องมีผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ มาประเมินราคา ครับ การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ สามารถทำได้หลายวิธี แต่ ราคาที่ใช้ในกรณี้ นี้ คือ วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Analysis) ทำไมใช้ราคานี้ เพราะวิธีนี้ คือการ เอารายได้ มาคิดย้อน เป็นราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสม (ซึ่งทำไปทำมา มักจะสูงกว่าราคาตลาด จริงมั้ย ลองไปดูกันเองนะครับ) ถ้าอสังหาริมทรัพย์ ชิ้นนั้นๆ อยู่ในที่ ที่ดี ธุรกิจดี น่าสนใจ วิธีนี้ จะทำให้ได้ราคาที่ดี (โดยหลักการทางการเงิน อาจจะ คือ ราคาที่เหมาะสม) เจ้าของ ขายของได้ในราคาสูง คนซื้อ ได้ของที่ดี (มั้ง นะ ครับ) ถามว่าปั้นราคาได้มั้ย กู๋ว์พูดเสมอ กับน้องๆ ว่า มันคือ นัมเบอร์เกม ครับ ที่สำคัญ ได้สิทธิ เรื่องภาษี ครับ

หลังจากซื้อขายกันเสร็จ มักจะมีข้อตกลงว่า เจ้าของเดิม ต้องเช่ากลับ โดยจัดตั้งบริษัท ใหม่ ขึ้นมา เพื่อเช่าโครงการ ตัวเอง กลับมาบริหาร โดยมีสัญญา ประมาณ 3 – 10 ปี แล้วแต่ตกลงครับ

ทำไม ต้องให้เจ้าของเก่า กลับ มาบริหาร เพราะ เจ้าของเก่า เป็นนักบริหาร โครงการนั้นๆ แบบมืออาชีพ ครับ เนื่องจากเคยบริหาร มาก่อน ส่วน ผู้จัดการกองทุน หรือ ผู้จัดการกองทรัสต์ เป็นนักการเงิน ครับ ไม่ใช่ผู้บริหาร เพราะฉะนั้น ถ้าต้องบริหารเอง พังครับ รายได้หลัก ก็ จะได้ จาก ค่าเช่าที่เจ้าของเก่า เช่ากลับ ครับ จ่ายออกมาเป็น เงินปันผล ครับ แต่มีข้อควรระวังครับ บางโครงการ เจ้าของเก่า หมดสัญญาเช่า แล้วไม่เช้ากลับ ผู้จัดการกองทุน ต้องนำกลับมาบริหารเอง พังครับ ไม่มีเงินปันผล บางโครงการ เน่าหน่อย ต้องขายโครงการทิ้ง พอทำรายได้ไม่ได้ ประเมินมูลค่า ราคาก็ตก พังครับพัง ไปหาข้อมูลกันเองนะครับ ว่าโครงการไหน

ทีนี้ มาเข้าเรื่องครับ กู๋ว์จะลองคัด โครงการ ที่สามารถทำเงินได้ดี ซัก มากกว่า 5% ออกมาให้ครับ โดยกู๋ว์จะเน้น โครงการที่เป็น freehold

อ้าว แล้วอะไร คือ freehold มี freehold กับ leasehold ครับ

Freehold การมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ สามารถซื้อขายได้ คือแปลง่ายๆ ว่า เป็นเจ้าของ นั่นเองครับ

ส่วน Leasehold คือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ที่มีระยะเวลาแน่นอน

ดังนั้น โดยหลักการ Leasehold มักจะมี ผลตอบแทน ที่ดีกว่า เพราะระยะเวลาผ่านไประยะเวลาหนึ่ง ต้องคืนของให้กับเจ้าของ ถ้างั้น กู๋ว์ ไม่ซื้อดีกว่า ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทั้งที เอาที่ถือยาวได้ดีกว่าครับ ไม่เสี่ยง

ดังนั้น กู๋ว์เลย ขอคัด เฉพาะ Freehold ที่มีผลตอบแทน เกิน 5% ที่น่าสนใจ อายุยังไม่นานเกินไป สัญญาเก่า ยังไม่น่าจะหมด พอจะถือทำเงิน ในช่วงดอกเบี้ยต่ำติดดิน ได้ซัก อีกอย่างน้อยสามปี

การลงทุนมีความเสี่ยงนะครับ กู๋ว์ก็วิเคราะห์ จากข้อมูล ที่พอหาได้

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก (BKKCP) โดยเป็นการลงทุนใน อาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ และอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 เข้าใจว่า ไม่ทั้งตึกนะครับ น่าจะบางส่วน ข้อมูลไม่คอนเฟิร์มนะครับ ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 6.40% เปิดขายครั้งแรกปี 2546

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอราวัณ โฮเทล โกรท (ERWPF) โดยเป็นการลงทุนใน โรงแรมไอบิส พัทยา และป่าตอง ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 5.81% เปิดขายครั้งแรกปี 2556 โดยมีการรับประกันรายได้ค่าเช่าขั้นต่ำที่จ่ายเข้ากองทุนรวม 4 ปีแรก แสดงว่า น่าจะได้ อย่างน้อยๆ เท่านี้ ในอีก 1 ปีครับ

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เคพีเอ็น (KPNPF) โดยเป็นการลงทุนใน อาคารสำนักงานเคพีเอ็นทาวเวอร์ ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 5.40% เปิดขายครั้งแรกปี 2556

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลักซ์ชัวรี่ (LUXF) โดยเป็นการลงทุนใน โครงการ ซิกส์เซ้นส์ ไฮด์อะเวย์ ยาวน้อย เกาะยาวน้อย จ.พังงา ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 5.97% เปิดขายครั้งแรกปี 2551 รู้สึกว่า คริสเตียโน่ โรนัลโด้ จะเคยมาพักด้วยนะครับ นอกเรื่อง แหะๆ

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี ป่าตอง เฮอริเทจ (M-PAT) โดยเป็นการลงทุนใน กองทุนรวมจะเข้าลงทุนโดยการซื้อกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในห้องชุด จำนวน 183 ยูนิต ในอาคารชุด "ป่าตองไนท์พลาซ่าร์" รวมทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งปัจจุบันใช้ประโยชน์ในการดำเนินธุรกิจโรงแรมภายใต้ชื่อ "โรงแรมป่าตอง เฮอริเทจ" ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 6.98% เปิดขายครั้งแรกปี 2557 เจ้าของยังเช่ากลับอยู่ครับ น่าจะได้ เรทนี้ ไปอีก อย่างน้อย 2 ปี เจ้าของโครงการ เป็นเจ้าของเดียวกับ โรงแรมเทวัญดารา แต่โครงการ อาจจะ งงๆ นิดนึง เอาคอนโด มาทำเป็นโรงแรม ถูกผิด หาข้อมูลกันเอาเองครับ แต่ยีลด์ ดีครับ

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี-สแตรทิจิกสโตเรจฟันด์ (M-STOR) โดยเป็นการลงทุนใน 1. ห้องเย็น พี.พี. ฟูดส์ ซัพพลาย, กรุงเทพฯ, 2. ห้องเย็น เกษตรเหนือ, จ.สมุทรสาคร, 3. ห้องเย็น อะกรี เวิลด์ และโกดังเก็บสินค้า สยามนิปปอน เอ็นจิเนียริ่งพาร์ท, จ.พระนครศรีอยุธยา ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 7.24% เปิดขายครั้งแรกปี 2552

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มิลเลียนแนร์ (MIPF) โดยเป็นการลงทุนใน 1. อาคารสำนักงานมาลีนนท์ ทาวเวอร์, กรุงเทพฯ, 2. อาคาร Production House, กรุงเทพฯ ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 5.75% เปิดขายครั้งแรกปี 2548

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบมีกรรมสิทธิ์ 101 มนตรี สโตร์เรจ (MONTRI) โดยเป็นการลงทุนใน อาคารของบริษัท มนตรี สตูดิโอจำกัด, กรุงเทพฯ ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 5.38% เปิดขายครั้งแรกปี 2552

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (PPF) โดยเป็นการลงทุนใน อาคารโรงงานและคลังสินค้ารวมจำนวน 90 ยูนิต และพื้นที่อเนกประสงค์และอาคารอเนกประสงค์ให้เช่า ที่ตั้งอยู่ในโครงการนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง (ปิ่นทอง 1 - 3) บริเวณอำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 6.80% เปิดขายครั้งแรกปี 2557

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แสนสิริ ไพร์มออฟฟิศ (SIRIP) โดยเป็นการลงทุนใน โครงการอาคารสิริภิญโญ บริเวณถนนศรีอยุธยา ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 5.74% เปิดขายครั้งแรกปี 2557

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (SPWPF) โดยเป็นการลงทุนใน โครงการโรงแรมศรีพันวา ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 6.40% เปิดขายครั้งแรกปี 2557 เข้าใจว่าสัญญาเช่ากลับ น่าจะยังมีอยู่นะครับ

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์ศรีไทย (SSTPF) โดยเป็นการลงทุนใน อาคารคลังเก็บเอกสาร จำนวน 9 อาคาร จังหวัดสมุทรปราการ จากบริษัท ทรัพย์ศรีไทย จำกัด ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 7.29% เปิดขายครั้งแรกปี 2554

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทรัพย์ศรีไทย สมาร์ท สโตเรจ (SSTSS) โดยเป็นการลงทุนใน โครงการทรัพย์ศรีไทย สมาร์ท สโตเรจ โดยประกอบไปด้วย อาคารคลังเอกสาร 5 อาคาร ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 7.19% เปิดขายครั้งแรกปี 2557

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) โดยเป็นการลงทุนใน 1. นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ จ.ระยอง, 2. นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร จ.ชลบุรี, 3. นิคมอุตสาหกรรมบ้านหว้า (ไฮเทค), นิคมอุตสาหกรรมบางปะอินและสวนอุตสาหกรรมโรจนะ จ.พระนครศรีอยุธยา ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 5.86% เปิดขายครั้งแรกปี 2548

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล 1 (TIF1) โดยเป็นการลงทุนใน 1. นิคมอุตสาหกรรมไฮเทคและนิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน จ.พระนครศรีอยุธยา, 2. นิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง กรุงเทพมหานคร, 3. สวนอุตสาหกรรมบางกะดีและเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร จ.ปทุมธานี ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 7.07%เปิดขายครั้งแรกปี 2548

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทีพาร์คโลจิสติคส์ (TLOGIS) โดยเป็นการลงทุนใน าคารคลังสินค้าและส่วนควบ และอุปกรณ์ที่เกี่ยวกับห้องเย็น ซึ่งตั้งอยู่ในโครงการ ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค วังน้อย , โครงการ ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค บางนา , อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา , อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี , อำเภออุทัย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา , อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี สำหรับการลงทุนครั้งแรก และ ครงการไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค แหลมฉบัง ตำบลหนองขาม อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี โครงการไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค โรจนะ ตำบลอุทัย อำเภออุทัย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา โครงการไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค อีสเทิร์น ซีบอร์ด 1 ตำบลบ่อวิน อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี สำหรับ การเพิ่มทุน ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 6.37% เปิดขายครั้งแรกปี 2552

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยูนิลอฟท์ (UNIPF) โดยเป็นการลงทุนโครงการยูนิลอฟท์ ศาลายา ปันผลล่าสุดอยู่ที่ 7.25% เปิดขายครั้งแรกปี 2556

นี่คือเหล่าตัวอย่าง ของกองทุน ที่กู๋ว์เอามาให้ดู ว่าจ่ายได้ดีกว่า 5% ครับ อย่างไรก็ตาม การลงทุน มีความเสี่ยงครับ ยิ่งลงทุนอสังหา ผ่านคนอื่น ต้องลองดูรายละเอียด ดีดี อีกทีครับ

ติดตามเพจกู๋ว์ได้ที่  อสังหา กล้าลงทุน