ส่องทำเลรามคำแหงย่านธุรกิจใหม่ ศูนย์กลางกรุงเทพฯ ตะวันออก

พูดถึง ‘รามคำแหง’ เชื่อว่าเกือบทุกคนนึกถึง 'เมืองแห่งการศึกษา - การกีฬา' นอกจากเป็นที่ตั้งของ 'การกีฬาแห่งประเทศไทย - ราชมังคลาฯ' หรือ 'มหาวิทยาลัยรามคำแหง' ยังเป็นถนนสายหลัก เชื่อมต่อชานเมือง (สะพานสูง, มีนบุรี) สู่เขตเมือง (CBD) ชั้นใน ที่ผ่านมา การพัฒนาอาจเป็นอย่างเชื่องช้า ด้วยเหตุผลหลายประการ

จนกระทั่งการมาของ ‘MRT สายสีส้ม’ รถไฟฟ้าสายแรก ที่จะทำให้การเดินทางจาก ‘กรุงเทพฯ ตะวันออก’ สู่ย่านธุรกิจ (CBD) สะดวกมากขึ้นครับ จากเดิมต้องขับรถอย่างน้อย 1 ชั่วโมง เหลือแค่ 25-30 นาที อีกทั้งสามารถเปลี่ยนสาย (BTS สีชมพู - สีเหลือง) เพื่อเดินทางไปยัง Zone อื่นๆ อีกด้วย

ทันทีเมื่อ ‘ตอกเสาเข็ม’ ทำเล ถ.รามคำแหง กลายเป็น ‘จุดสนใจ’ ของเหล่า Developer ทั้งหน้าเก่า-ใหม่ มองเห็นโอกาส พลิกโฉมจาก 'เมืองแห่งการศึกษา - การกีฬา' สู่ ‘ย่านธุรกิจใหม่’ (New CBD) รองรับ Startups แน่นอนครับ … นี่เป็นเพียงจุดเริ่มต้นเท่านั้น

ถ.รามคำแหง แบ่งออกเป็น 3 ส่วนย่อยคือ ‘พระราม 9 - ลำสาลี’ (รามคำแหงชั้นใน), ลำสาลี - วงแหวน (ตอนกลาง) และ ‘วงแหวน - สุวินทวงศ์’ (ชั้นนอก) เนื่องจากมีระยะทางยาวกว่า > 20 กม. ครอบคลุม 3 เขตใหญ่ (บางกะปิ - สะพานสูง - มีนบุรี) แต่ละ Zone มีจุดขายต่างกัน ส่งผลต่อการเลือกที่พักอาศัยด้วยนะครับ 

รามคำแหงชั้นใน (Inner Ramkhamhaeng)

เป็นทำเลที่มีแนวโน้มการพัฒนาสู่ ‘New CBD’ ต่อเนื่องจาก ‘รัชดา - พระราม 9’ เป็นย่านชุมชนขนาดใหญ่ รองรับคนทำงาน - นักศึกษา แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร เช่น ศูนย์การค้า (The Mall, Huamak Town Center ฯลฯ), ระบบขนส่งมวลชน (ทางด่วนศรีรัช - เรือแสนแสบ - MRT สายสีส้ม) 

นอกจากนี้ ยังเป็นที่ตั้งของ ‘การกีฬาแห่งประเทศไทย’ เช่นเดียวกับ ‘ม.รามคำแหง’ เป็น Landmark สำคัญ

และอีก 2 ปีข้างหน้า เตรียมพบกับ ‘The Mall รามคำแหง’ โฉมใหม่ บางทีอาจเทียบชั้น ‘Em District’ เลยก็ว่าได้ ครบครันทั้ง Shopping Center , Office ใหญ่ที่สุดบน ถ.รามคำแหง เชื่อมต่อสถานี MRT รามคำแหง 12 โดยตรง

 
แหล่งงานสำคัญ นอกจาก ม.รามคำแหง - การกีฬาแห่งประเทศไทย ยังเป็นที่ตั้งของ ‘โอสถสภา’, ‘ไทยน้ำทิพย์’ (สาขาหัวหมาก) และอาคาร Major Tower มีแผนเปิดปี 2563 รวมถึงบริษัทฯ ขนาดเล็ก - กลางหลายแห่ง นิยมตั้งสำนักงาน Zone นี้ เพราะเดินทางสะดวก เข้าเมืองง่าย แต่ค่าใช้จ่ายไม่สูงนัก

อย่างไรก็ดี การพัฒนาคอนโดฯ บนทำเล ‘รามคำแหงชั้นใน’ กลับทำได้จำกัด เพราะพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นของหน่วยงานรัฐ หรือมีอาคารพาณิชย์หนาแน่น หากต้องการ Re-Development อาจต้อง ‘รวมแปลง’ เพื่อสร้างอาคาร High-Rise หรือพัฒนาแบบ Low-Rise ในซอย

ทำให้ Developer หลายราย หันมาพัฒนาโครงการบริเวณ ‘หัวหมาก - ลำสาลี’ เพราะมีที่ดินรองรับ แถมใกล้ ‘ลำสาลี อินเตอร์เชนจ์’ ตัดกับ BTS สายสีเหลือง และ The Mall บางกะปิ ซึ่งเป็นจุดนัดพบของคนย่านนี้อีกด้วย

โครงการ(ใหม่) ที่น่าสนใจสำหรับ ‘รามคำแหงชั้นใน’ เช่น 

-    IDEO New Rama9 (เฉลี่ย 95,000 บาท / ตร.ม.)
 

-    METRIS รามคำแหง (เฉลี่ย 105,000 บาท / ตร.ม.)
 

-    Supalai Veranda รามคำแหง (เฉลี่ย 80,000 บาท / ตร.ม.)
 

-    Khightbridge Collage รามคำแหง (เฉลี่ย 95,000 บาท / ตร.ม.)
 

-    Niche Mono รามคำแหง (เฉลี่ย 90,000 บาท / ตร.ม.)
 

-    The Tree หัวหมาก (เฉลี่ย 100,000 บาท / ตร.ม.)
 

-    Plum Condo รามคำแหง 60 (เฉลี่ย 70,000 บาท / ตร.ม.)
 

-    Parkland รามคำแหง
 

-    IDEO หัวหมาก
 

-    Risland รามคำแหง (ยังไม่มีชื่อโครงการ)
 

-    The Origin รามคำแหง 

(Metris รามคำแหง)

(Supalai Veranda รามคำแหง)

รามคำแหงตอนกลาง (Mid-Ramkhamhaeng)

ภาพรวมของ Mid-Ramkhamhaeng จากลำสาลี - วงแหวนฯ เป็นย่านที่อยู่อาศัย (แนวราบ) หมู่บ้านขนาดใหญ่หลายแห่ง (เช่น สัมมากร, กิตตินิเวศน์, พฤกษชาติ) พร้อมที่ดินรอการพัฒนาหลายแปลง 

เนื่องจากประชากรหนาแน่น จึงมี Community Mall รองรับ Lifestyle การจับจ่าย ทานอาหาร ทำธุรกรรมต่างๆ ใกล้บ้าน เช่น MarketPlace สุขาภิบาล 3, The Paseo Town, Sammakorn Place, Golden Place ฯลฯ และ Hypermart อย่าง Big C Extra, HomePro 

อีกทั้งใกล้ ‘ถ.กาญจนาภิเษก’ เดินทางไป สนามบินสุวรรณภูมิ เพียง 25-30 นาที ขับออกต่างจังหวัดแปบเดียว มีสถานศึกษาหลายแห่ง เช่น โสมาภา, นวมินทร์ฯ เตรียมน้อม, ถนอมบุตร, Healthfield (นานาชาติ) 

หากวิเคราะห์จาก Location เหมาะกับการพัฒนา ‘Budget Condo’ หรือโครงการ Mixed-Use ระดับกลาง-ล่าง เน้นประหยัดต่อขนาด (Economy of Scale) รองรับ First-Jobber คนรุ่นใหม่ ต้องการที่พักอาศัย ‘ใกล้รถไฟฟ้า’ ราคาไม่เกิน 1.5-1.7 ล้านบาท สิ่งอำนวยความสะดวกครบในตัว ได้ข่าวว่ามีหลายแปลง Developer ‘ซุ่มเก็บเข้าพอร์ต’ รอเวลาเหมาะสมเท่านั้นเองครับ

รามคำแหงตอนปลาย (วงแหวน - สุวินทวงศ์)

เลยจาก ถ.กาญจนาภิเษก บรรยากาศเข้าเขต ‘ชานเมือง’ อย่างสมบูรณ์ครับ มีเฉพาะโครงการแนวราบล้วนๆ และมีพื้นที่รองรับการพัฒนาอีกมาก แหล่งชุมชนค่อนข้างกระจุกตัวตาม Zone เฉพาะ เช่น ลาดบัวขาว - วัดบำเพ็ญใต้, เคหะรามคำแหง - รินทร์ทอง ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ (นิคมฯ บางชัน - มีนบุรี - ร่มเกล้า) ใช้เวลาเดินทางทำงานไม่มากนัก 

มี Hypermart รองรับถึง 2 แห่ง (Big C, Tesco Lotus + HomePro) และ Specialty Store อย่าง ‘ไทวัสดุ’ และ ตลาดมีนบุรี แหล่งช้อปปิ้ง Local Market ใหญ่สุดในย่านนี้ รวมถึง ‘ตลาดน้ำขวัญเรียม’ ในวัดบำเพ็งใต้ มีชื่อเสียงพอสมควรครับ

ด้านการพัฒนาโครงการ High-Rise หรือ Low-Rise เริ่มมี Developer จับจองทำเลบ้างแล้ว เช่น กลุ่มอัสสกาญจน์ (The Rik - Asakan Place) และ Origin ซื้อที่ดินรอ แต่รอจังหวะเวลาเหมาะสมครับ ถือว่าน่าจับตามองเหมือนกัน

ซื้อตรงไหนดี ? มาถึงคำถามที่หลายคนสงสัยครับ ‘ซื้อตรงไหนดี ?’ เมื่อ ‘รามคำแหง’ มีหลายโซนให้เลือก

สำหรับ ‘รามคำแหงตอนต้น’ (Inner) เป็นทำเลเหมาะกับคนทำงาน Zone ‘พระราม 9-รัชดา’ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ เดินทางสะดวก ไม่มีรถส่วนตัวก็ไม่ลำบาก รถตู้ - รถเมล์ผ่านหลายสาย เรือแสนแสบก็มีครับ กับราคา 1-Bedroom (30 ตร.ม.) เฉลี่ย 2.2-2.8 ล้านบาท และมีตัวเลือก ‘เยอะมาก’ ตามลิสต์โครงการข้างต้น

‘รามคำแหงตอนกลาง’ (Mid) ผมมองว่าเป็นตลาด Budget Condo ราคาประหยัด แลกกับออกมาหน่อยนึง แต่ด้วยสภาพตลาดตอนนี้ ร้องเพลงไปก่อนครับ

ขยับมาอีก Zone ‘รามคำแหงตอนปลาย’ เหมาะกับคนทำงานนิคมฯ บางชัน - มีนบุรี - ร่มเกล้า แต่ต้องการอาศัยทำเลใกล้รถไฟฟ้า มีศูนย์การค้า ตลาดสด โรงเรียน ครบวงจร คาดว่าราคาเปิดตัวจะใกล้เคียง ‘มีนบุรี’ อย่าง 1-Bedroom (28 ตร.ม.) ประมาณ 1.5-1.7 ล้านบาท

สรุป

ต้องยอมรับว่า ‘รามคำแหง’ กลายเป็นทำเล ‘เนื้อหอม’ ของ Developer เข้ามาพัฒนาโครงการต่างๆ รองรับ Demand ของผู้อาศัย - นักลงทุน หลังการมาของ MRT สายสีส้ม - BTS สายสีเหลือง และแนวโน้มการขยายตัวของ New CBD เอียงมาทาง ‘พระราม 9 - รามคำแหง’ กลายเป็น ‘ย่านธุรกิจใหม่’ รองรับบริษัทขนาดกลาง - Startups จะเช่าออฟฟิศในเมือง ก็แพงเกินจริงมั้ยครับ

อย่างไรก็ดี การเลือกซื้อ - ลงทุนคอนโดฯ บน ถ.รามคำแหง ควรเลือกเป็นจุดๆ มีแหล่งงาน - ชุมชนรอบด้าน มี Demand ชัดเจน บทเรียนจาก ‘สายสีม่วง’ จะทำให้ทุกคนคิดมากขึ้น เพราะคำว่า ‘คอนโดฯ ติดรถไฟฟ้า’ อย่างเดียวคงไม่พอ ต้องมีปัจจัยอื่นรองรับการใช้ชีวิตด้วย 

แล้วมาเป็นชาว ‘รามคำแหง’ ด้วยกันนะครับ