ปั้น บางนา ดงมิกซ์ยูส ที่พุ่งตร.ว.6 แสน

ปั้น ‘บางนา’ ดงมิกซ์ยูส ที่พุ่งตร.ว.6 แสน

ที่ดินแปลงใหญ่ บนถนนบางนา-ตราด เริ่มพลิกฟื้น ปรับหน้าดินขึ้นโครงการ จากการเปิดเส้นทางรถไฟฟ้า ส่วนต่อขยายสายสีเขียวใต้, การลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและโครงการรถไฟฟ้ารางเบาสาย บางนา-สุวรรณภูมิ การเชื่อมโยงเมืองระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) การขยายสนามบินสุวรรณภูมิ

ส่งผลให้ทำเลนี้กลายเป็นขุมทองของนักลงทุน ถนนสายที่เต็มไปด้วยค้าปลีกขนาดใหญ่ สลับตึกสูงอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบ แนวดิ่ง มิกซ์ยูส โดยทำเลที่มีศักยภาพสูง จะอยู่บริเวณสถานีรถไฟฟ้า แยกบางนา ไม่เกินกิโลเมตรที่ 4 หรือ อย่างเก่งไม่เกิน อาคารอินเตอร์ลิงค์ (เนชั่น)

ซึ่งบริเวณนี้เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงคือการปรับปรุงอาคาร ขณะด้านข้างหรือบริเวณซอยบางนา-ตราด 56 อยู่ระหว่างก่อสร้างโรงพยาบาลเอกชน ด้านในซอยเริ่มปรับหน้าดิน ขึ้นบ้านหรู ส่วนที่ดินฝั่งตรงข้ามที่ตั้งอาคารเอสซีกรุ๊ป เตรียมปรับพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่

สอดคล้องกับนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ฯ ยํ้าว่า โซนพัฒนาเชิงพาณิชย์สร้างมูลค่าสูงให้กับนักลงทุนจะอยู่ตั้งแต่แนวรถไฟฟ้า, แยกบางนา วิ่งไปไม่เกิน กิโลเมตรที่ 4 โดยเฉพาะบริเวณเซ็นทรัล บางนา มีศักยภาพสูง และขยายการพัฒนามาถึงบริเวณตึกเนชั่น จากนั้นจะลดระดับเป็นแนวราบ เนื่องจากเป็นเขตปลอดภัยการบิน ห้ามขึ้นตึกสูง ราคาที่ดินจะอยู่ที่ 2 แสนบาทต่อตารางวาขณะรอบสถานีบางนา ราคา 5-6 แสนบาทต่อตารางวา

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองย่านบางนา ถือว่าเป็นทำเลศักยภาพอีกทำเลของกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบ

เนื่องจากแวดล้อมไปด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่เป็นจำนวนมากปัจจุบันพื้นที่ค้าปลีกย่านบางนามีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 501,367 ตารางเมตร โดยแบ่งเป็นศูนย์การค้าประมาณ  468,228 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 93% ของพื้นที่ค้าปลีกย่านบางนาทั้งหมด รองลงมาคือ สเปเชียลตี สโตร์ 22,500 ตารางเมตร คิดเป็น 4.5% และคอมมิวนิตีมอลล์ 9,669 ตารางเมตร คิดเป็น 2%

และพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนอีก 1,000 ตารางเมตร หรือคิดเป็นเพียงแค่ 0.5% ของพื้นที่ค้าปลีกย่านนี้เท่านั้นโดยปัจจุบันพื้นที่ค้าปลีกย่านบางนามีอัตราเช่าพื้นที่แล้วกว่า 98% ซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่น่าจับตามองเป็นอย่างมากสำหรับธุรกิจค้าปลีก นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ค้าปลีกอีกกว่า 6 โครงการ ด้วยพื้นที่ประมาณ 115,600 ตารางเมตร ที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในอีก 2-3 ปีข้างหน้า

นอกจากนี้ยังมีแผนพัฒนาพื้นที่ย่านบางนาจากภาครัฐเพื่อเพิ่มศักยภาพย่านบางนาให้น่าสนใจเพิ่มมากขึ้นเช่นโครงการรถไฟฟ้ารางคู่ขนาดเบา (Light Rail) สายบางนา-ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิเส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางจากเส้นทางรถ ไฟฟ้าสายสุขุมวิทจากสี่แยกบางนาไปยังสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิโดยเส้นทางนี้มีสถานีรวมทั้งหมด 12 สถานี

และอีก 2 สถานีเพิ่มเติมในอนาคตรวมระยะทางทั้งหมดประมาณ 18.3 กิโลเมตรเป็นเส้นทางที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้กับนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทย และต่างชาติที่ต้องการเดินทางไป-มาระหว่างสนามบินสุวรรณภูมิ และกรุงเทพฯชั้นในรวมทั้งช่วยอำนวยความสะดวกให้กับคนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางโดยการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมเสร็จแล้ว อยู่ระหว่างรอการอนุมัติจากรัฐบาล

เนื่องจากเส้นทางนี้อยู่นอกแผนคณะกรรมการจัดระบบการจราจรทางบก (คจร.) ซึ่งเส้นทางนี้คาดว่าจะใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 3 ปี งบประมาณประมาณ 2.5 หมื่นล้านบาท โครงการนี้ถ้าเปิดให้บริการจะทำให้บริเวณรอบๆ สี่แยกบางนากลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางอีกแห่งของกรุงเทพฯโครงการขนาดใหญ่ทั้งของรัฐบาล และเอกชนทั้ง 3 โครงการข้างต้นนั้นถ้าสร้างเสร็จและเปิดให้บริการจะทำให้พื้นที่รอบๆ ย่านบางนามีศักยภาพมากขึ้น

อสังหา-โลจิสติกส์ แรงต่างชาติทึ้งโซนตะวันออกจากแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจโลจิสติกส์ทั้งแบรนด์ไทยและต่างชาติแข่งขันรุนแรง รองรับกลุ่มผู้ค้าออนไลน์ และบริษัทอี-คอมเมิร์ซเกิดใหม่ในไทย ทั้งยังมีปัจจัยจากเส้นทางขนส่งใหม่ๆ

โดยแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐผลักดันก่อให้เกิดการคาดการณ์ว่าปี 2562 จะเป็นอีก 1ปีที่ธุรกิจดังกล่าวขยายตัวต่อเนื่อง มีมูลค่าไม่ตํ่ากว่า 2.2 แสนล้านบาท ยิ่งตอกยํ้าความต้องการด้านพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าใหม่ๆ อีกมหาศาล สอดคล้องกับข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ไทย ซีบีอาร์อี ที่ระบุว่า ปีนี้อสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์จะกลายเป็นหนึ่งในธุรกิจที่เติบโตเร็วที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

โดยเฉพาะในเขตและเส้นทางสู่พื้นที่อุตสาหกรรม บางนา-ตราด อีอีซีความต้องการสูง ขณะที่ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ไทคอนเดิม) รุกหนักปรับโมเดลกลยุทธ์ใหม่ คลังสินค้าสั่งสร้าง หวังปิดดีลดึงลูกค้าโลจิสติกส์ยักษ์ใหญ่หลายแบรนด์อยู่ไทยยาว ไม่ตํ่ากว่าอีก 1.2 แสนตารางเมตร

นายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ขณะนี้อสังหาริมทรัพย์ ประเภทคลังสินค้า ได้รับความสนใจอย่างมากในไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพฯ และเขตเมืองอุตสาหกรรม และจะกลายเป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ต้องการมากที่สุดในปีนี้

รวมถึงยังจะส่งผลถึงค่าเช่าที่จะเพิ่มขึ้นด้วย หลังจากธุรกิจด้านอี-คอมเมิร์ซและโลจิสติกส์ จำเป็นต้องมีระบบการจัดส่ง ระบบการจัดการสินค้าคงคลัง และรูปแบบการขนส่งที่มีประสิทธิภาพสูงขึ้น อ้างอิงอัตราการใช้ในตลาดสหรัฐฯ ทุกยอดขายออนไลน์ 1,000 ล้านบาท จะทำให้เกิดความต้องการพื้นที่คลังสินค้าประมาณ 4,000 ตารางเมตร

ส่วนความท้าทายของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซีบีอาร์อี ระบุว่า คือการค้นหาพื้นที่ที่มีราคาเหมาะสมและตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นที่ต้องการมากที่สุด โดยพบตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ทำเลที่ได้รับความนิยมมาโดยตลอด คือ พื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด ระหว่างกม. 18-24 โดยเฉพาะในเขตพื้นที่ที่กำหนดไว้สำหรับการพัฒนาอุตสาหกรรม การหาพื้นที่ในทำเลนี้กลายเป็นเรื่องที่ยากมากขึ้น

เนื่องจากไม่ค่อยมีพื้นที่ขนาดใหญ่ที่มีความเหมาะสมและเจ้าของที่ดินมีความคาดหวังในด้านราคาขายที่สูงขึ้นขณะที่นายโสภณ ราชรักษา ผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท เฟรเซอร์สพร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ด้วยธุรกิจหลักของบริษัท คือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทางด้านโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม (พื้นที่เช่าโรงงาน, คลังสินค้า ) มีแผนพัฒนาพื้นที่ให้บริการอีก ไม่ตํ่ากว่า 1.2 แสนตารางเมตร

ภายในปีงบประมาณ 2562 มูลค่ารวม 2.5 พันล้านบาท เพื่อรองรับโอกาสจากความต้องการใช้พื้นที่ดังกล่าวที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หลังจากปัจจุบัน บริษัท มีลูกค้าที่เช่าโรงงานและคลังสินค้ารวมแล้ว 2.7 ล้านตารางเมตร กระจายใน 3 ทำเลสำคัญ คือ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา, บางนา-บางพลี และในโซนจังหวัดอีอีซี (เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ ชลบุรี ระยองและฉะเชิงเทรา) ไม่นับรวมการลงทุนในต่างประเทศ อินโดนีเซีย ที่มีอัตราการเช่าเต็ม 100% เกือบ 9 หมื่นตารางเมตร 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

http://www.thansettakij.com/content/398775