Knowledge
icon share

จัดสรรที่ดิน “ไม่ใช่เรื่องใหญ่” จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้ “เรื่องใหญ่กว่า”

LivingInsider Report 2020-04-14 09:42:42
จัดสรรที่ดิน “ไม่ใช่เรื่องใหญ่” จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้ “เรื่องใหญ่กว่า”

 

เรื่องในอนาคต ไม่มีใครรู้ล่วงหน้า หรือบอกให้ทราบก่อนได้ แต่อาจคาดการณ์ได้บ้างในระดับหนึ่ง สำหรับผู้พัฒนาที่ดิน เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์สร้าง คอนโด และบ้าน ประเภทการจัดสรรที่ดินด้วยการแบ่งแยก จำหน่ายที่ดินแปลงย่อยจำนวนมากกว่า 9 แปลง มีวัตถุประสงค์เพื่อการค้า เชิงพาณิชย์

 

เจ้าของโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน อาจไม่ทราบว่าโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งพัฒนาขึ้นมานั้น จะสามารถจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้หรือไม่

 

ความสำคัญของการพัฒนาที่ดิน เพื่อการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินดังกล่าว มุ่งเน้นให้ผู้ซื้อได้ หรือมีที่ดิน - สิ่งปลูกสร้างที่ได้มาตรฐาน มีระบบสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะที่สอดคล้องข้อกำหนดของระบบวิศวกรรมที่ภาครัฐรับรอง

 

ส่งเสริมให้ผู้ซื้อมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง มีระบบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะที่ไม่เป็นภาระของภาครัฐ ด้วยการจัดให้มี “เจ้าภาพ” ดูแลรับผิดชอบเรื่องดังกล่าวโดยตรง ชัดเจน อีกทั้งยังกำหนดให้ผู้พัฒนาที่ดิน เจ้าของโครงการต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง “มาตรฐาน” ตามที่ภาครัฐกำหนด ทั้งนี้ เพื่อลดข้อพิพาท ข้อขัดแย้ง หรือการเอารัดเอาเปรียบจากผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หรือผู้ขาย เป็นต้น

จัดสรรที่ดิน “ไม่ใช่เรื่องใหญ่” จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้ “เรื่องใหญ่กว่า”

 

แม้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ถูกกำหนดใช้แทนที่ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เมื่อปี
2543 (ฉบับแรก) และ ปี 2558 (ฉบับที่สอง) ด้วยการเพิ่มบทบัญญัติเพียงเล็กน้อยเมื่อปี 2558
โดยเฉพาะคำนิยาม คำจำกัดความ “สาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ” โดยไม่อนุญาตให้ผู้จัดสรรที่ดิน
ใช้ประโยชน์แอบแฝง กับที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต
อาจไม่ใช่เรื่องใหญ่ที่ผู้จัดสรรที่ดินส่วนใหญ่กังวล

 

รวมทั้งกรณีการอายัดโฉนดที่ดินของผู้ซื้อรายซึ่งค้างชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค หรือค่าส่วนกลางติดต่อกันหกเดือน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจอายัดโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวกับพนักงานเจ้าหน้าที่ก่อนการโอนขายกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้อื่นของผู้จัดสรรที่ดินแต่อย่างใด

 

“แต่เรื่องใหญ่กว่านั้น” ได้แก่ การตรวจสอบสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตเพื่อยกเลิกสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค หรือ “แอลจีธนาคาร” กับคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดิน
ภายหลังผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคดังกล่าวแล้วเสร็จทั้งโครงการ กับการตรวจสอบสาธารณูปโภค
ประกอบการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เป็นเรื่องที่ใหญ่กว่า ?

 

อย่างไรก็ตาม ผู้จัดสรรที่ดิน “จำนวนไม่น้อย” ทั้งโครงการขนาดเล็ก กลาง และใหญ่ ล้วนบ่นเป็นเสียงเดียวกัน การตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภค “ครั้งแรก” ภายหลังการจัดทำสาธารณูปโภคครั้งดังกล่าว น่าจะเพียงพอต่อผู้จัดสรรที่ดิน ในการดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2558 “ฉบับที่สอง” 

 

พร้อมการออกระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นฯ 2559 เปรียบเสมือนภาครัฐ “กรมที่ดิน” มีเจตนามิให้โครงการหรือผู้จัดสรรที่ดิน จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมาย ใช่หรือไม่ ?
จัดสรรที่ดิน “ไม่ใช่เรื่องใหญ่” จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้ “เรื่องใหญ่กว่า”

 

เดือนร้อนถึงท่านอธิบดี “กรมที่ดิน” เจ้าสำนักต้องออกมาชี้แจง แถลงการณ์แก้ไขให้ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้พัฒนาที่ดิน ทั้งรายเล็ก กลาง ใหญ่ ทราบทั่วกันว่าการจัดให้มีการตรวจสอบสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดิน “ครั้งที่สอง” ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินฉบับที่สองนั้น มีไว้เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร มิใช่ให้เป็นเหตุจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไม่ได้ตามที่เป็นข่าวแต่อย่างใด

 

ฝ่ายผู้จัดสรรที่ดิน เจ้าของโครงการให้เหตุผลว่า เป็นการตรวจการจัดทำสาธารณูปโภค “ซ้ำซ้อน” มีความจำเป็นหรือไม่ เกิด หรือเสียค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในระยะยาวหรือไม่ เพราะหากยังขายที่ดินจัดสรรได้ไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของแปลงจำหน่ายที่ดินทั้งหมด ก็มิอาจเข้าสู่กระบวนการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฏหมายได้ ซึ่งยังคงเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน เจ้าของโครงการจะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป ตามมาตรา 43 ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543

 

อย่างไรก็ตาม อาจมิใช่สาเหตุปัญหา อุปสรรคการตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภค “ครั้งที่สอง”
ข้างต้นเพียงอย่างเดียว อย่างไรก็ตาม ตลอดระยะเวลากว่า 5-7 ปี ที่ผ่านมา สภาพเศรษฐกิจไทย
ตลอดจนมาตรการคุมเข้มสินเชื่อของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ “หลังที่สอง หรือสาม” ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ผ่านมา ส่งผลให้การขายอสังหาริมทรัพย์โครงการ ขนาดใหญ่ กลาง และเล็กได้รับผลกระทบ ขาย จำหน่ายได้น้อยตามไปด้วย

 

ประกอบกับระยะเวลาการขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ประกอบการต้องใช้เวลาในการขายนานมากยิ่งขึ้นก่อนหน้าเมื่อปี 2550 โครงการขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ ใช้เวลาการขายที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง เพียงสามสี่ปี ก็จำหน่ายขายอสังหาริมทรัพย์ได้เกือบหมดหรือเหลือจำนวนน้อย ก็สามารถดำเนินการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้แล้ว

จัดสรรที่ดิน “ไม่ใช่เรื่องใหญ่” จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้ “เรื่องใหญ่กว่า”

 

แต่ปัจจุบันโครงการใช้เวลาการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง มากกว่า 7 หรือ 10 ปีก็ยังขายกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไม่ถึงกึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงจำหน่ายทั้งหมด “เคราะห์ซ้ำ กรรมซัด” ยังประสบปัญหาผู้ซื้อที่ดินจัดสรร รายย่อย “จำนวนมาก” ค้างจ่ายค่าบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บไว้เมื่อคราวโอนกรรมสิทธิ์ แม้จำนวนเงินไม่มากยังค้างจ่ายค่าใช้จ่ายดังกล่าว

 

เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่ “ค้างจ่าย” ผู้จัดสรรที่ดินเจ้าของโครงการก็ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายดังกล่าวแทนด้วยตนเองหลายปี ขาดทุนสะสมต่อการพัฒนาที่ดินนับหลายล้านบาทเลยทีเดียว ครั้นจะทิ้งโครงการดังกล่าว ก็ไม่สามารถกระทำได้ เพราะกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินมีบทกำหนดโทษ และอาจกระทบต่อผู้ซื้อ ชื่อเสียง และภาพลักษณ์โครงการต่อไปอีก

 

หรือโครงการจัดสรรที่ดิน “บางแห่ง” ผู้ซื้อไม่ประสงค์จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”แม้ได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคจากคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดล่วงเลยเวลาปี สองปีเศษ ผู้ซื้อก็มิได้ดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นแต่อย่างใด

 

ถึงแม้ผู้จัดสรรที่ดินจะแบกรับค่าส่วนกลางที่ขาดทุนจัดเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมิได้จำนวนมากก็ตาม เมื่อผู้จัดสรรที่ดินทราบความประสงค์ของผู้ซื้อส่วนใหญ่แล้ว และผู้จัดสรรที่ดินยังคงแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 44 (2) ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2558 ด้วยการจัดทำแผนบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาหรือการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณะประโยชน์อย่างใด

 

อย่างหนึ่งก็ยังอาจติดขัด หน่วยงานภาครัฐท้องถิ่น เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล “บางแห่ง” ปฏิเสธการรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวจากผู้จัดสรรที่ดิน เจ้าของโครงการก็มีให้เห็นจำนวนมากถามว่าระบบสาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำขึ้น ผู้ใด หน่วยงานใด จะรับผิดชอบ ?

จัดสรรที่ดิน “ไม่ใช่เรื่องใหญ่” จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้ “เรื่องใหญ่กว่า”

>> ช่องทางในการติดตามข่าวสาร <<
ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อนกับ ไลน์ @livinginsider ที่นี่

Article Other

livinginsider livinginsider