จัดสรรที่ดิน “ไม่ใช่เรื่องใหญ่” จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้ “เรื่องใหญ่กว่า”

เรื่องในอนาคต ไม่มีใครรู้ล่วงหน้า หรือบอกให้ทราบก่อนได้ แต่อาจคาดการณ์ได้บ้างในระดับหนึ่ง สำหรับผู้พัฒนาที่ดิน เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์สร้าง คอนโด และบ้าน ประเภทการจัดสรรที่ดินด้วยการแบ่งแยก จำหน่ายที่ดินแปลงย่อยจำนวนมากกว่า 9 แปลง มีวัตถุประสงค์เพื่อการค้า เชิงพาณิชย์

เจ้าของโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน อาจไม่ทราบว่าโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งพัฒนาขึ้นมานั้น จะสามารถจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้หรือไม่

ความสำคัญของการพัฒนาที่ดิน เพื่อการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินดังกล่าว มุ่งเน้นให้ผู้ซื้อได้ หรือมีที่ดิน - สิ่งปลูกสร้างที่ได้มาตรฐาน มีระบบสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะที่สอดคล้องข้อกำหนดของระบบวิศวกรรมที่ภาครัฐรับรอง

ส่งเสริมให้ผู้ซื้อมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง มีระบบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะที่ไม่เป็นภาระของภาครัฐ ด้วยการจัดให้มี “เจ้าภาพ” ดูแลรับผิดชอบเรื่องดังกล่าวโดยตรง ชัดเจน อีกทั้งยังกำหนดให้ผู้พัฒนาที่ดิน เจ้าของโครงการต้องใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง “มาตรฐาน” ตามที่ภาครัฐกำหนด ทั้งนี้ เพื่อลดข้อพิพาท ข้อขัดแย้ง หรือการเอารัดเอาเปรียบจากผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หรือผู้ขาย เป็นต้น

แม้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ถูกกำหนดใช้แทนที่ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เมื่อปี
2543 (ฉบับแรก) และ ปี 2558 (ฉบับที่สอง) ด้วยการเพิ่มบทบัญญัติเพียงเล็กน้อยเมื่อปี 2558
โดยเฉพาะคำนิยาม คำจำกัดความ “สาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ” โดยไม่อนุญาตให้ผู้จัดสรรที่ดิน
ใช้ประโยชน์แอบแฝง กับที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต
อาจไม่ใช่เรื่องใหญ่ที่ผู้จัดสรรที่ดินส่วนใหญ่กังวล

รวมทั้งกรณีการอายัดโฉนดที่ดินของผู้ซื้อรายซึ่งค้างชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค หรือค่าส่วนกลางติดต่อกันหกเดือน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจอายัดโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวกับพนักงานเจ้าหน้าที่ก่อนการโอนขายกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้อื่นของผู้จัดสรรที่ดินแต่อย่างใด

“แต่เรื่องใหญ่กว่านั้น” ได้แก่ การตรวจสอบสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตเพื่อยกเลิกสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค หรือ “แอลจีธนาคาร” กับคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดิน
ภายหลังผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคดังกล่าวแล้วเสร็จทั้งโครงการ กับการตรวจสอบสาธารณูปโภค
ประกอบการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เป็นเรื่องที่ใหญ่กว่า ?

อย่างไรก็ตาม ผู้จัดสรรที่ดิน “จำนวนไม่น้อย” ทั้งโครงการขนาดเล็ก กลาง และใหญ่ ล้วนบ่นเป็นเสียงเดียวกัน การตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภค “ครั้งแรก” ภายหลังการจัดทำสาธารณูปโภคครั้งดังกล่าว น่าจะเพียงพอต่อผู้จัดสรรที่ดิน ในการดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2558 “ฉบับที่สอง” 

พร้อมการออกระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นฯ 2559 เปรียบเสมือนภาครัฐ “กรมที่ดิน” มีเจตนามิให้โครงการหรือผู้จัดสรรที่ดิน จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมาย ใช่หรือไม่ ?

เดือนร้อนถึงท่านอธิบดี “กรมที่ดิน” เจ้าสำนักต้องออกมาชี้แจง แถลงการณ์แก้ไขให้ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้พัฒนาที่ดิน ทั้งรายเล็ก กลาง ใหญ่ ทราบทั่วกันว่าการจัดให้มีการตรวจสอบสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดิน “ครั้งที่สอง” ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินฉบับที่สองนั้น มีไว้เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร มิใช่ให้เป็นเหตุจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ไม่ได้ตามที่เป็นข่าวแต่อย่างใด

ฝ่ายผู้จัดสรรที่ดิน เจ้าของโครงการให้เหตุผลว่า เป็นการตรวจการจัดทำสาธารณูปโภค “ซ้ำซ้อน” มีความจำเป็นหรือไม่ เกิด หรือเสียค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในระยะยาวหรือไม่ เพราะหากยังขายที่ดินจัดสรรได้ไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของแปลงจำหน่ายที่ดินทั้งหมด ก็มิอาจเข้าสู่กระบวนการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฏหมายได้ ซึ่งยังคงเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน เจ้าของโครงการจะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป ตามมาตรา 43 ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543

อย่างไรก็ตาม อาจมิใช่สาเหตุปัญหา อุปสรรคการตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภค “ครั้งที่สอง”
ข้างต้นเพียงอย่างเดียว อย่างไรก็ตาม ตลอดระยะเวลากว่า 5-7 ปี ที่ผ่านมา สภาพเศรษฐกิจไทย
ตลอดจนมาตรการคุมเข้มสินเชื่อของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ “หลังที่สอง หรือสาม” ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ผ่านมา ส่งผลให้การขายอสังหาริมทรัพย์โครงการ ขนาดใหญ่ กลาง และเล็กได้รับผลกระทบ ขาย จำหน่ายได้น้อยตามไปด้วย

ประกอบกับระยะเวลาการขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ประกอบการต้องใช้เวลาในการขายนานมากยิ่งขึ้นก่อนหน้าเมื่อปี 2550 โครงการขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ ใช้เวลาการขายที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง เพียงสามสี่ปี ก็จำหน่ายขายอสังหาริมทรัพย์ได้เกือบหมดหรือเหลือจำนวนน้อย ก็สามารถดำเนินการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้แล้ว

แต่ปัจจุบันโครงการใช้เวลาการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง มากกว่า 7 หรือ 10 ปีก็ยังขายกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไม่ถึงกึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงจำหน่ายทั้งหมด “เคราะห์ซ้ำ กรรมซัด” ยังประสบปัญหาผู้ซื้อที่ดินจัดสรร รายย่อย “จำนวนมาก” ค้างจ่ายค่าบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บไว้เมื่อคราวโอนกรรมสิทธิ์ แม้จำนวนเงินไม่มากยังค้างจ่ายค่าใช้จ่ายดังกล่าว

เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่ “ค้างจ่าย” ผู้จัดสรรที่ดินเจ้าของโครงการก็ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายดังกล่าวแทนด้วยตนเองหลายปี ขาดทุนสะสมต่อการพัฒนาที่ดินนับหลายล้านบาทเลยทีเดียว ครั้นจะทิ้งโครงการดังกล่าว ก็ไม่สามารถกระทำได้ เพราะกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินมีบทกำหนดโทษ และอาจกระทบต่อผู้ซื้อ ชื่อเสียง และภาพลักษณ์โครงการต่อไปอีก

หรือโครงการจัดสรรที่ดิน “บางแห่ง” ผู้ซื้อไม่ประสงค์จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”แม้ได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคจากคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดล่วงเลยเวลาปี สองปีเศษ ผู้ซื้อก็มิได้ดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นแต่อย่างใด

ถึงแม้ผู้จัดสรรที่ดินจะแบกรับค่าส่วนกลางที่ขาดทุนจัดเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมิได้จำนวนมากก็ตาม เมื่อผู้จัดสรรที่ดินทราบความประสงค์ของผู้ซื้อส่วนใหญ่แล้ว และผู้จัดสรรที่ดินยังคงแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 44 (2) ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2558 ด้วยการจัดทำแผนบำรุงรักษาสาธารณูปโภค เสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาหรือการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณะประโยชน์อย่างใด

อย่างหนึ่งก็ยังอาจติดขัด หน่วยงานภาครัฐท้องถิ่น เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล “บางแห่ง” ปฏิเสธการรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวจากผู้จัดสรรที่ดิน เจ้าของโครงการก็มีให้เห็นจำนวนมากถามว่าระบบสาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำขึ้น ผู้ใด หน่วยงานใด จะรับผิดชอบ ?