ข้อเสนอปรับปรุง​ แก้ไข "กฎหมายอาคารชุด"

แฟชั่น​ เสื้อผ้า​ การแต่งกาย​ ยังสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในแต่ละยุคสมัย​ นับประสาอะไร​ พระราชบัญญัติ​ (กฎหมาย)​ ประมวลกฎหมาย​ ระเบียบ​ กฎกระทรวง​ ประกาศ​ ข้อกำหนด​ ข้อบังคับ​ หรือคำสั่ง​ที่ล้าหลัง​ ไม่สอดคล้องกับสภาวการณ์​ เศรษฐกิจ​ สถานการณ์สังคมในปัจจุบัน​ จะไม่สามารถปรับปรุง​ แก้ไขให้ทันสมัย​ สอดคล้องกับสภาวการณ์ สังคม​ที่เปลี่ยนแปลงในแต่ละยุคสมัยได้

ณ​ วันที่ผู้เขียน​ เขียน​ "ต้นฉบับ" บทความ​ ทราบว่ารัฐบาลของพลเอกประยุทธ์​ จันทร์โอชา​ นายกรัฐมนตรี​ พร้อมคณะรัฐมนตรี​ ได้เข้าเฝ้า​ ถวายสัตย์ปฏิญาณตนต่อหน้าพระพักตร์ในหลวง​ รัชกาลที่​ ๑๐​ พร้อมจะเป็นรัฐบาล​ของประชาชน​ ต่อจากรัฐบาลชุดก่อน​ ซึ่งสวมหมวกสองใบ​ ได้แก่​ หัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ​ หรือ คสช.​ และนายกรัฐมนตรี​ บริหารราชการแผ่นดินต่ออีกคราว​ หรือวาระ​ นับแต่นี้เป็นต้นไป​

ส่วนการบริหารงานจะเป็นที่พึงพอใจของฝ่ายค้าน​ ประชาชนคนส่วนใหญ่​หรือไม่​ คงต้องให้รัฐนาวาของพลเอกประยุทธ์​ จันทร์โอชา​ นายกรัฐมนตรี​ และคณะ​ รวม​ ๓๖​ คน​ บริหารราชการแผ่นดินของประเทศไปสักระยะ​ จึงค่อยพิจารณาประเมินผลงานอีกครั้ง​ ในขณะที่ฝ่ายค้าน​ ๗​ พรรคการเมือง​ พร้อมลับ​ (มีด)​ มือ​ จัดอภิปรายไม่ไว้วางใจ​ ถึงวันนั้น​ค่อยประเมินผลงานของรัฐบาลชุดดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม​ เชื่อว่าธุรกิจ​ "หลายภาคส่วน" อาจอยู่ระหว่างเสนอแนะ​แนวทาง​ นโยบายการบริหารจัดการอุตสาหกรรม​แต่ละส่วนให้รัฐบาลพลเอกประยุทธ์​ จันทร์โอชา​ พิจารณาแก้ไข​ ลดปัญหาอุปสรรค​ จากการประกอบธุรกิจอุตสาหกรรมให้สามารถเดินหน้าต่อไปได้อย่างดี​ มีประสิทธิภาพ​

อย่างไรก็ดี​ อุตสาหกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย​ที่ผ่านมา​ ยุคสมัยของ คสช.​ ตลอดระยะเวลา​ ๕​ ปี​ สมาคมเกี่ยวข้องอสังหาริมทรัพย์​ ทั้งบ้านจัดสรร​ คอนโดมิเนียม​ ต่างรอวันที่รัฐบาลพลเรือนจะเป็นประชาธิปไตย​เกิดขึ้น​

เพื่อผลักดันแนวคิด​ นโยบาย​ แก้ไขกฎหมาย​ระเบียบ​ ข้อบังคับที่ใช้มานาน​ให้ทันสมัย​ สอดคล้องกับสถานการณ์ในปัจจุบัน​ต่อรัฐมนตรีเจ้ากระทรวง​ที่รับผิดชอบ​ ส่วนจะได้ผลมากน้อยหรือไม่​ รัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง​จะเห็นชอบข้อเสนอตามที่สมาคมภาคเอกชนเสนอหรือไม่​ อาจต้องรอผลการพิจารณาในอนาคต

อย่างไรก็ตาม​ พระราชบัญญัติอาคารชุด​ หรือกฎหมายคอนโดมิเนียม​ ฉบับปรุง​ ซึ่งแก้ไข​เพิ่มเติม​ครั้งล่าสุด​ เมื่อกรกฎาคม​ ๒๕๕๑​ หรือฉบับที่​ ๔​ ได้ใช้บังคับต่อทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องมานานกว่า​ ๑๐​ ปี​ ต้องยอมรับว่า ผลพวงของการแก้ไข​เพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าว​ มีทิศทางที่ดีขึ้นกว่าเดิมค่อนข้างมาก​ เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ​ ผู้บริโภค​ ลดปัญหาข้อร้องเรียน​การเอารัดเอาเปรียบ​ มีระบบดูแลหลังการขายที่ดีขึ้นในระดับหนึ่งต่อผู้บริโภค​ ผู้ซื้อ​

แตกต่างจากสมัยก่อนในอดีตเมื่อ​ ๒๐​ หรือ​ ๓๐​ ปี​ ที่ผ่านมา​ ค่อนข้างมาก​ จริงอยู่​แม้จำนวนข้อร้องเรียน​ ความเสียหาย​ ความเดือดร้อนของผู้บริโภค​ ผู้ซื้อ​ จะลดจำนวนน้อยลง​อันเป็นผลจากการแก้ไข​ เพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุดในอดีต​ ลดปัญหาดังกล่าวต่อหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องได้ระดับหนึ่งก็จริง​ แต่ปัญหาจากการซื้อ​ขายอสังหาริมทรัพย์​ในระบบอาคารชุด​ คอนโดมิเนียม​ในปัจจุบัน​ อาจยังไม่หมดไปเสียทีเดียว​

ผู้เขียน​ ทำงานคลุกคลี​เกี่ยวข้องกับระบบอาคารชุด​ คอนโดมิเนียม​ ทั้งในฐานะส่วนตัว​และสมาคมนักบริหารอาคารชุด​ -​ หมู่บ้านจัดสรรไทย​มานาน​ ยังได้รับข้อร้องเรียน​ ความเดือดร้อน​ ปัญหา​อุปสรรคจากการใช้พระราชบัญญัติอาคารชุดจากผู้ซื้อ​ ผู้บริโภค​ กรรมการ​ คณะกรรมการ​ และผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด​ ตลอดระยะเวลากว่าสิบปีเศษที่ผ่านมา​ นับแต่กรกฎาคม​ ๒๕๕๑​

ซึ่งหลายเรื่อง​ล้วนติดขัดอยู่ที่ตัวพระราชบัญญัติ​ เป็นหลัก​ ทำให้ผู้บริโภค​ ผู้ซื้อ​ กรรมการ​ ผู้จัดการ​ ได้รับความไม่เป็นธรรม​ การเอารัดเอาเปรียบ​ ก่อให้เกิดความเดือดร้อน​ เสียหาย เป็นจำนวนมาก​ อนึ่ง​ ข้อร้องเรียนดังกล่าว​ ถูกส่งให้หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องพิจารณา​หลายประเด็นได้รับการตอบ ชี้แจง​ สามารถแก้ไข​ ลดปัญหาความเดือดร้อนได้ระดับหนึ่ง​

แต่อีกหลายประเด็น​ยังแก้ไขไม่ได้​ ติดขัดที่พระราชบัญญัติอาคารชุด​ "ฉบับปัจจุบัน" ไม่มีบทบัญญัติที่ชัดเจน​ ดังนั้น​ สมาคมนักบริหารอาคารชุด​ -​ หมู่บ้านจัดสรรไทย​ จึงขอเสนอประเด็นการแก้ไข​ เพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุดต่อรัฐบาลของพลเอกประยุทธ์​ จันทร์โอชา​ และคณะ​ ร่วมกันพิจารณา​ ได้แก่ประเด็นต่างๆ​ ดังต่อไปนี้

๑.​ ความชำรุดบกพร่องทรัพย์ส่วนบุคคล​ และทรัพย์ส่วนกลาง​

และการไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด​ "ฉบับมาตรฐาน" ของผู้ขาย​ ผู้ประกอบการเห็นควรกำหนดระยะเวลาการรับประกันสินค้าตามที่ผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​เจ้าของโครงการก่อสร้าง​ หรือจัดให้มี​ในพระราชบัญญัติ​ มิใช่กำหนดแต่เพียงในสัญญาขายห้องชุด​ (อ.ช.๑๖)​ ตามแบบของ​ "กรมที่ดิน" เท่านั้น​

รวมทั้งการไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย​ห้องชุดด้วยการจัดทำแบ้งก์การันตีมอบให้แก่กรมที่ดิน​ ผู้มีหน้าที่จดทะเบียนอาคารชุด​ เก็บไว้เป็นหลักฐาน​ กรณีผู้ประกอบการ​ เจ้าของโครงการ​ บิดพลิ้ว​ ไม่ปฏิบัติตามสัญญา​สามารถหัก​ ริบเงินเงิน​ หรือยึดหลักประกันดังกล่าว​ เพื่อคุ้มครองความเสียหาย​ ความเดือดร้อนของผู้ซื้อ​ ผู้บริโภคได้ในภายหลัง เป็นต้น

๒.​ ข้อบังคับ​ "ฉบับมาตรฐาน" ต้องมี​ ใช้กับทุกนิติบุคคลอาคารชุด​ "ทั่วประเทศ"

ทุกวันนี้​ ข้อบังคับทุกแห่ง​ ทุกโครงการ​ ถูกกำหนดเขียนขึ้นโดยผู้ขาย​ ผู้ประกอบการเมื่อคราวขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด​ เขียนเพื่อเอื้อประโยชน์แก่ธุรกิจของผู้ขาย​ผู้ประกอบการ​ ทั้งสิ้น​ ข้อบังคับ​หลายแห่งแย้ง​ขัดต่อบทบัญญัติของพระราชบัญญัติอาคารชุด​

ในขณะที่พนักงานเจ้าหน้าที่​ "กรมที่ดิน" อ้างไม่สามารถแก้ไข​ปรับปรุงให้สอดคล้องกับพระราชบัญญัติอาคารชุดได้​ เหตุเพราะไม่มีอำนาจ​หรือข้อกำหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ​ ต้องปฏิบัติ​เป็นเรื่องภายใน ​แนะให้อาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมดำเนินการเรื่องดังกล่าว​ แล้วจึงนำมาจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงข้อบังคับกับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ​ ในภายหลัง

ถามว่าคะแนนเสียงของห้องชุดเหลือขายของผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​ มีจำนวนมากกว่าคะแนนเสียงฝ่ายผู้ซื้อ​ จะสามารถเปลี่ยนแปลง​ แก้ไข​หรือเพิ่มเติมข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้อย่างไร จึงเห็นสมควรให้ภาครัฐ​ "กรมที่ดิน" ยกร่าง​ จัดทำข้อบังคับ​ "ฉบับมาตรฐาน" ใช้กับนิติบุคคลอาคารชุดทั่วประเทศ

๓.​ งดการแทรกแซงกิจกรรมการบริหารทรัพย์ส่วนกลางโดยผู้ขาย​ ผู้ประกอบการของ

นิติบุคคลอาคารชุดทั้งทางตรง​ และทางอ้อมกรรมการฝ่ายผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​ สามารถจัดให้มีได้จำนวนหนึ่งคน​ จากทั้งหมดจำนวนเก้าคน​ พระราชบัญญัติอาคารชุด​ฉบับดังกล่าว ยังสามารถกำหนดจำนวนดังกล่าวได้​ นับประสาอะไร​พระราชบัญญัติฯ​ จะไม่สามารถกำหนดบทบัญญัติห้ามมิให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด​ จำนวนหลายห้อง​แทรกแซงกิจกรรมการการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดจากบุคคล​ นิติบุคคลดังกล่าวได้

๔.​ บังคับให้ผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​ ชำระค่าส่วนกลาง​ และกองทุนตามข้อบังคับทั้งหมด

ในคราวเดียวในวันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดให้กับนิติบุคคลอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ นอกจากเป็นการกระทำที่สอดคล้อง​ ตรงตามเจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด​ ตามมาตรา​ ๑๘​ และ​ ๔๐​ แล้ว​ ยังไม่เป็นการเอารัดเอาเปรียบแก่ผู้ซื้อ​ ผู้บริโภคอีกด้วย

๕.​ ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดต้องมี​ หรือได้รับใบอนุญาตวิชาชีพ​ (Professional​ License)​

มิใช่ใครจะมาเป็นผู้จัดการก็ได้วิศวกร​ สถาปนิก​ หรือแพทย์​ พยาบาล​ นักบัญชี​ ทนายความ​ เป็นต้น​ ยังถูกกำหนดให้มีใบอนุญาตวิชาชีพจากต้นสังกัด​ หรือหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง​ เมื่อกระทำการใดๆ​ ที่ผิดหลักปฏิบัติ​ ข้อกฎหมาย​ ข้อกำหนดตามวิชาชีพของตน​ อาจถูกเพิกถอนใบอนุญาตดังกล่าวได้​ รวมทั้งการถูกดำเนินคดีตามกฎหมายได้​

อย่างไรก็ดี​ ทุกวันนี้​พระราชบัญญัติอาคารชุดไม่กำหนดให้ผู้จัดการมี​ใบอนุญาตวิชาชีพแต่อย่างใด​ จึงเป็นเหตุให้ผู้จัดการบางราย​ประพฤติชั่ว​ ผิดวิชาชีพผู้จัดการ​ สร้างความเสียหายแก่นิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่ง​ อีกทั้งไม่เกรงกลัว​ยำเกรงต่อข้อบังคับ​และกฎหมายแต่อย่างใด เห็นควรให้ผู้จัดการต้องมีใบอนุญาตวิชาชีพ​ ผ่านการอบรมหลักสูตรการบริหารจัดการทรัพย์สินจากสถาบันการศึกษา​ สมาคมที่เกี่ยวข้อง​ หรือหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง​ เป็นต้น​ กำหนด​ หรือบัญญัติเรื่องดังกล่าวไว้กับคุณสมบัติ​ และลักษณะต้องห้ามของผู้จัดการในพระราชบัญญัติอาคารชุดดังกล่าว

ขอยืนยันทางสมาคมฯ ​พร้อมให้ความร่วมมือกับภาครัฐที่เกี่ยวข้องทุกภาคส่วนกับข้อเสนอแนะ​ ข้อควรปรับปรุง​ แก้ไข​เพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด​ ตามเสนอข้างต้น​ เมื่อเจ้ากระทรวง​ (มหาดไทย)​ ร้องขอมายังสมาคมฯ​ อีกทั้งผู้ซื้อ​ ผู้บริโภค​ กรรมการ​ หรือผู้จัดการ​ ผู้ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียม​ อาคารชุด​ นับพันแห่ง​ หมื่นแห่ง​ "ทั่วประเทศ" จะให้ความร่วมมือ​เป็นอย่างดี​ เพราะผลดี​ มีมากกว่าผลเสีย

อย่างไรก็ตาม​ ถ้าจะนับคะแนนเสียงลงคะแนนเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร​ หรือ ส.ส. ในครั้งหน้า​คะแนนเสียงจำนวนดังกล่าว​ ย่อมมั่นคง​ แข็งแรง​ อีกทั้งมีมากกว่าคะแนนเสียงของผู้ขาย​ ผู้ประกอบการ​เจ้าของโครงการอีกด้วย