Knowledge

อสังหาฯ ปี 2563 ลงทุนยังไงดี ?

Salaryman Estator 2020-02-24 11:53:39

หลายคนบอกว่า ปีที่แล้วเผาหลอก ปีนี้เผาจริง ใครลงทุนอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นปล่อยเช่าคอนโด หรือซื้อขายบ้าน เตรียมหมดตัว... ถ้ามันแย่ไปหมดแบบนั้น แล้วเราจะลงทุนยังไงดี ? ผมจะเล่าให้ฟังครับ

ปีนี้จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากครับ แต่ผมอยากบอกว่า ปียาก ๆ แบบนี้หละครับ คือปีสร้างเศรษฐี ถ้ามองย้อนไปในอดีต หลายคนจะพูดว่า ถ้าเกิดทันปี 40 นะ จะซัดหุ้น MAMA กับ 7-11 ให้เต็มพอร์ท แล้วรวยเหมือนอาจารย์นิเวศน์

อีกเรื่องนึงที่ผมได้ยินบ่อยคือ "รู้งี้" ตอน 2008 วิกฤต Subprime น่าจะซัดให้เต็ม ป่านนี้ได้หุ้น 5 -10 เด้ง เต็มพอร์ทไปหมดแล้ว คำถามคือ "แล้วทำไมคนรวยจากวิกฤตจริง ๆ ถึงมีแค่หยิบมือ ทั้ง ๆ ที่ทุกคนก็ผ่านช่วงเวลานั้นมาเหมือนกัน"?

ในช่วงวิกฤตมีแต่คนกลัวครับ คนรอบตัว 99% ปฏิเสธการลงทุนทุกประเภท ข่าวที่เราเห็นทุกวันมีแต่เรื่องแย่ ๆ ใครที่พูดว่า "ลงทุนได้" ในเวลานั้น มักจะโดนด่าเละ แม้แต่บทความนี้ ก็น่าจะมีคนด่าผมในใจ :)

คนที่คว้าโอกาสที่หลายปีจะมาซักครั้งไว้ได้ เลยมีแค่หยิบมือครับ เพราะพวกเค้าต้องจิตใจแข็งแกร่ง มีความเป็นตัวของตัวเอง ที่สำคัญคือ --- "ต้องไม่ใช่มีแค่ความกล้า แต่ต้องมีความรู้ ต้องเข้าใจข้อจำกัดของตัวเอง ต้องรู้ว่าโอกาสไหนเราคว้าได้ โอกาสไหนคว้าแล้วมืออาจขาดได้"

มุมมองของผม ที่ผมบอกคนรอบตัวเสมอ และเป็นสิ่งที่ผมเองก็กำลังทำ มี 3 อย่างครับ

อสังหาฯ ปี 2563 ลงทุนยังไงดี ?

1) ถ้าคุณมีเงินสดน้อย กระแสเงินสดก็น้อย อย่าวู่วามครับ

ปีนี้คุณจะเห็นโปรลดราคามาล่อใจเรามากมาย อารมตลาดตอนนี้มีแต่คนอยากขาย คอนโดมือ 1 ทำเลดี ๆ ยังลดราคากันกระหน่ำ แบบที่เราจะไม่มีทางได้เห็นในเวลาปกติ

แต่ในเวลาเดียวกันเราต้องเข้าใจว่าเวลานี้ เงินสด เป็นของหายาก และเราไม่รู้ว่าตลาดอสังหาฯ จะต้องใช้เวลาอีกกี่ปีถึงจะกลับมาเฟื่องฟูเหมือนเดิม การลงทุนไม่มากก็น้อย มันต้องเอาเงินสดไปลง ต้องเอากระแสเงินสดไปเสี่ยง ต่อให้ทำคอนโดปล่อยเช่า ช่วงที่ยังไม่มีผู้เช่าก็ต้องผ่อนเอง

ถ้าคุณยังไม่ได้มีเงินสดสำรอง และกระแสเงินสดส่วนเกินมากพอ อย่าวู่วามครับ เดี๋ยวเงินรายเดือนจะไม่พอ ชอทไปแล้วจะลำบาก

ผมแนะนำให้ใช้เวลานี้ลดรายจ่าย เพิ่มรายได้ เพื่อเตรียมกระแสเงินสดให้พร้อมก่อน ใช้เวลาซัก 6 - 12 เดือน แล้วค่อยลงมือ (ตามวิธีที่ผมจะเขียนถึงในข้อ #3) ก็น่าจะยังไม่สายครับ

อสังหาฯ ปี 2563 ลงทุนยังไงดี ?

2) ถ้าคุณลงทุนคอนโดอยู่แล้ว กำลังหาผู้เช่าอยู่ นี่คือโอกาสของคุณครับ

ที่เราพูดกันว่าตลาดอสังหาฯ ไม่ดีนี่ แค่เฉพาะตลาดซื้อขายนะครับ ตลาดเช่าไม่เกี่ยวเลย ตลาดเช่ากลับดีขึ้นด้วยซ้ำ โดยเฉพาะตลาดคอนโดแถวแหล่งงานและสถานศึกษา ค่าเช่า 8,000-15,000 บาท

คนเรายังไงก็ต้องมีที่อยู่อาศัย กู้ไม่ผ่าน ซื้อไม่ได้ เค้าก็เลือกเช่ากันนี่หละครับ คอนโดหลายโครงการ Occupancy rate 100% นะครับ ห้องที่ผมปล่อยเช่าอยู่ก็เต็มทุกห้อง แถมยังมีคนมาถามหาห้องเช่าตลอด ลูกค้ามากกว่าช่วงก่อนหน้าที่เศรษฐกิจยังดีซะอีก

ถ้าคุณอยากหาผู้เช่า อาจจะเคยท้อใจไปแล้ว เพราะก่อนหน้านี้พยายามปล่อยแล้วปล่อยไม่ได้ ลงมือเลยครับ! ตอนนี้เป็นโอกาสของคุณแล้ว โพสลง Website แล้วหา Agent ช่วยปล่อยซะหน่อย ถ้าราคาไม่สูงกว่าราคาตลาด และอยู่ในทำเลที่มีคนต้องการ ไม่เกิน 1-2 เดือน หาผู้เช่าได้แน่นอน

อสังหาฯ ปี 2563 ลงทุนยังไงดี ?

3) ถ้าคุณมีเงินสดพอดาวซัก 10% มีกระแสเงินสดพอเหลือ มีเครดิตพอกู้ อยากลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว เวลานี้คือโอกาสที่ดีที่สุดในรอบ 10 ปีครับ !!!!

ใช่ครับ ช่วงนี้มันขายยาก คอนโดมือ 1 เลยออกโปรกันแรงแบบที่ไม่เคยเห็นมาก่อน เวลานี้ไม่ต้องไปดูคอนโดมือสองก็ได้ครับ เอามือ 1 นี่หละ ถ้าคุณมีกำลังซื้อ เดินเข้าไปโครงการทำเลดี ๆ ที่หมายตาไว้ได้เลยครับ แล้วขอส่วนลดเยอะ ๆ พร้อมขอฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนทุกอย่าง บอก Sales ว่าถ้าให้โปรนี้ได้พร้อมเซ็นจองเลย ผมเชื่อว่าเค้าจะตอบตกลงครับ

ไม่ใช่แค่ราคาขายนะครับที่โคตรดี ดอกเบี้ยช่วงนี้ก็ต่ำมาก โปรผ่อนล้านละ 1,000 ก็มี ดอกต่ำที่สุดเท่าที่ผมเคยเห็นมาเลย

ยังครับยัง ข้อดียังมีอีก ช่วงนี้ปล่อยเช่าง่าย คนปล่อยเช่าน้อยลงแต่คนอยากเช่ามากขึ้น Yield คอนโดมือ 1 หลายโครงการขึ้นไปถึง 6-8% ลองคิดดูสิครับ ซื้อมาราคาถูก ถ้าคุณถือผ่านช่วงตลาดขาลงไปได้ ขายออกยังไงก็ได้กำไรจาก แบบเน้น ๆ ไม่ต่ำกว่า 20%

แถมระหว่างทาง เสียดอกเบี้ยแค่ 2-3% รวมค่าส่วนกลางก็ไม่น่าเกิน 4% แต่ปล่อยเช่าได้ Yield 6-8% ตลอดทางกินกำไรจากค่าเช่าไป 3-4% พร้อมโปรผ่อนปีแรก ซื้อคอนโด 2 ล้าน ผ่อนแค่ 2 พัน ปล่อยเช่าได้ 1 หมื่น ได้เงินสดเข้ากระเป๋าทุกเดือน

อสังหาฯ ปี 2563 ลงทุนยังไงดี ?

เอ่อ... ที่เห็นกำไรไม่กี่ % อย่าคิดว่าน้อยนะครับ เพราะเรากำลังพูดถึงของที่ราคาหลายล้าน 10% ของ 3 ล้านก็ 3 แสนแล้ว ดีไม๊หละครับ ได้กำไรสองเด้ง ทั้งจาก Capital Gain และ ค่าเช่าในแต่ละเดือน ต่อให้ซื้อมาแล้วระยะสั้นจะขายออกยากก็ไม่น่าใช่ปัญหา (ถ้าคุณเตรียมกระแสเงินสดไว้พร้อม) โอกาสนี้บอกได้เลยครับว่าดีจริง! สร้างเศรษฐีใหม่ได้เลย!