ปีนี้เป็นหนึ่งในปีที่ดีที่สุด !!! สำหรับการลงทุนอสังหาฯ (ให้เช่า)

พอผมจั่วหัวมาแบบนี้ เชื่อเลยว่าคนกว่าครึ่งจะเริ่มไม่เห็นด้วย หรือไม่ก็กำลังแอบด่าผมในใจ "นาย Salary มันต้องบ้าไปแล้วแน่ ๆ เวลานี้ต้องพูดถึงการทำยังไงให้มีจะกิน มาพูดถึงการลงทุนอาร้ายยยย"

ใจเย็นก่อนนะครับ ! บทความนี้ผมตั้งใจเขียนจริง ๆ เพื่อให้คุณมองเห็นโอกาสที่คนอื่นอาจจะมองข้ามไป มาครับ ผมจะเล่าให้ฟัง...

ก่อนอื่นเลย ที่ผมว่าดีเนี่ย ผมกำลังพูดถึงการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าและบ้านเช่านะครับ เวลานี้ไม่ใช่เวลาของการเก็งกำไรระยะสั้น ทำไมผมถึงบอกว่า ปีนี้เป็นหนึ่งในปีที่ดีที่สุด ในการลงทุนอสังหาฯ (ให้เช่า) ? ผมมีเหตุผลอยู่ 4 ข้อครับ

1) Developer กำลังโดนต้อนเข้ามุม

Developer เป็นบริษัทจดทะเบียน ที่ยังไงก็ต้องขายให้ได้ทุกปี แถมยังมี stock เหลือขายค้างมาจาก 2 ปีก่อน เค้าไม่สามารถบอกผู้ถือหุ้นได้นะครับว่าปีนี้ไม่ขาย ค่อยรอขายปีหน้า เพราะตลาดไม่ดี ยอด Presales ส่งมาจากปีที่แล้วก็น้อย แถมทุกคนรู้กันดีว่ายอด Presales พวกนี้มีโอกาสโอนไม่ได้เยอะมาก เพราะคนส่วนใหญ่กำลังเงินขาดมือ เรื่องนี้ไม่ใช่แค่การคาดเดานะครับ ต้นปีมานี้ มีหลายโครงการที่ชาวจีนซื้อไว้แล้วไม่ยอมมาโอน

อยากขาย แต่ยอด Presales ไม่มี ชาวต่างชาติจะมาซื้อเพิ่มก็ไม่น่าจะมี Demand ในประเทศ เลยเป็นเหมือนความหวังเดียวของพวกเค้าครับ

Developer เค้ารู้ดีครับว่าคนไทยตอนนี้ก็ไม่ได้มีเงินเหลือมาก เหมือนรีดเลือดกับปู แต่ก็ดีกว่า... ไม่มีแม้แต่ปูให้รีด  เพราะฉะนั้น "เรา" นี่หละครับ เป็นความหวังเดียวของพวกเค้า Developer ยินดีอย่างยิ่งที่จะลดราคาให้เรา 10-20% ขอแค่เราพร้อมจะซื้อจริง ๆ

2) ธนาคารกำลังอยากได้ยอดสินเชื่อ

ถ้าใครคลุกคลีกับคนในสายธนาคารบ่อยๆ ผมเชื่อว่าคุณน่าจะรู้แล้วว่า ตั้งแต่ต้นปีมานี้ ธนาคารหายอดสินเชื่อไม่ได้เลย อย่าลืมนะครับ ยอดสินเชื่อเปรียบเสมือนยอดขายสำหรับธนาคาร การที่เค้าหาสินเชื่อไม่ได้ ก็ไม่ต่างอะไร Developer ที่ทำยอดขายไม่ได้ครับ

ต่อให้ธนาคารไม่ได้จนมุมเหมือนกับ Developer แต่ต้องยอมรับว่าพวกเค้าก็กำลังลำบากเหมือนกัน ยอดสินเชื่อไหนที่เค้าพอจะปล่อยได้ ขอแค่ประวัติการชำระหนี้ และศักยภาพทางการเงินของเรา ไม่ได้แย่เกินไป เค้าก็พร้อมจะปิดตาข้างนึง แล้วให้เงินเรามาซื้อบ้านเช่าครับ

ใครมั่นใจว่าไม่เคยเบี้ยวหนี้ ยอดผ่อนหนี้รวมเมื่อเทียบกับรายได้ต่อเดือนยังไม่ถึง 50% และอสังหาฯ ที่คุณจะซื้อเข้าเกณฑ์ LTV ที่กำหนด (อาจต้องออกเงินดาวเองบ้าง ถ้าไม่ใช่บ้านหลังแรก) คุณเป็นคนที่ธนาคารกำลังรอคอยครับ !

3) โปรโมชั่นสนับสนุนการโอนเพียบ

เศรษฐกิจไทยกำลังตกที่นั่งลำบากเพราะเงินเฟ้อต่ำ ไม่มีใครอยากจับจ่ายใช้สอย เงินที่ไหลเวียนในระบบน้อย แน่นอนครับ เงินก้อนใหญ่ที่หมุนเวียนในระบบก็มาจากตลาดอสังหาฯ ไม่แปลกเลยครับ ที่คุณจะเห็นโปรโมชั่นต่าง ๆ ออกมามากมาย ไม่ว่าจะเป็นลดค่าโอน ลดค่าจดจำนอง ลดค่าผ่อน เพื่อให้เราซื้อขายได้ง่ายขึ้น

4) Demand คนเช่าไม่ได้หายไปไหน แต่ Supply บ้านเช่าในระบบหายไป

จากมาตรการ LTV ที่ออกมา ต้องยอมรับว่านักลงทุนที่กู้ธนาคารมาซื้อทีละเป็นสิบ ๆ ห้องเพื่อปล่อยเช่า ลงทุนได้ยากขึ้นมาก ทำให้คอนโดปล่อยเช่าในตลาดมีไม่เยอะเหมือนเมื่อก่อน แต่คนอยากเช่ายังมี ไม่ต่างจากเมื่อก่อน เผลอ ๆ ยังเยอะขึ้นด้วย เพราะคนเรายังไงก็ต้องมีที่อยู่อาศัย ถ้าซื้อไม่ได้ เค้าก็ต้องมาเช่านี่หละครับ

อย่างที่ผมเคยเขียนถึงครับ ตั้งแต่ปีที่แล้ว มาจนถึงปีนี้ ถ้าคุณเลือกโครงการดี ๆ ที่อยู่ในแหล่งงานหรือสถานศึกษา มีคนมารอขอเช่าเพียบครับ ประกอบกับราคาขายที่ต่ำลง ทำให้มีคอนโด Yield 7-8% โผล่กลับมาอีกครั้ง หลังจากที่ไม่ค่อยเห็นในตลาดมา 4-5 ปีแล้ว

ถ้าวิเคราะห์การลงทุนบ้านเช่าในปีนี้แบบมีหลักการซะหน่อย ลองใช้ 5 Force มาจับดู คุณจะเห็นครับว่าแรงทุกด้านมันดีจริง ๆ เรามี Negotiation Power กับทั้ง Supplier (Developer & ธนาคาร) และลูกค้า (คนเช่า) คู่แข่งทั้งหน้าเก่าและหน้าใหม่ที่จะมาแย่งลูกค้าก็น้อย

ใครลงทุนบ้านเช่า (โดยหวังผลระยะยาว) ในปีนี้ คุณจะมีลมคอยหนุนรอบทิศทาง โอกาสเป็นของคนที่กล้า และ พร้อมเสมอ

ขอย้ำนะครับ "พร้อม" ในที่นี้หมายถึงความพร้อมทั้งทางด้านการเงินและความรู้นะครับ ยังไงความรู้ก็เป็นสิ่งสำคัญ ต่อให้เรามีอำนาจต่อรองดีแค่ไหน ถ้าเราไปเลือกทรัพย์สินที่ไม่มีศักยภาพมาลงทุน เราก็เจ๊งได้อยู่ดี

ขอให้คุณลงทุนประสบความเร็จ และออกแบบชีวิตของตัวคุณเองได้

โชคดีครับ #SalarymanEstator