อยากปล่อยเช่าคอนโด ต้องคำนวณค่าเช่ายังไง

ปัจจัยสำคัญในด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับต้นๆ เป็นเรื่องของราคา ทั้งในการซื้อขายรวมไปถึงปล่อยเช่า ซึ่งการกำหนดราคาค่าเช่า เราไม่สามารถกำหนดขึ้นมาเองมั่วๆ ได้ เพราะมีวิธีในการคำนวณอยู่เหมือนกัน และก็มีหลายวิธีคิดด้วย

1. คำนวณจากผลตอบแทนการเช่า Rental Yield

การคิดแบบนี้ดูจะเป็นวิธีที่น่าเชื่อถือค่อนข้างมาก แต่อาจจะมีความยุ่งยากนิดหน่อย เพราะเราต้องลงพื้นที่เพื่อดูว่าคอนโดในย่านนั้นๆ คิดค่าเช่าเท่าไหร่ เพื่อมาหาผลตอบแทนค่าเฉลี่ยอีกทีว่าจะได้ประมาณกี่เปอร์เซ็นต์ แต่ว่าเดี๋ยวนี้ก็มีวิธีง่ายกว่านั้นโดยหาข้อมูลจากเว็บไซต์ประกาศขายหรือปล่อยเช่า อย่างเว็บไซต์เราเป็นต้น ซึ่งจะมีรายละเอียดบอกทุกอย่างตั้งแต่ เลือกทำเล เลือกโครงการ ไปจนถึงบอกขนาดห้องและราคาเช่า โดยที่เราไม่ต้องเหนื่อยลงพื้นที่จริงเลยก็ว่าได้ 

โดยมีวิธีการคำนวณดังนี้ สมมติให้ Rental Yield ผลตอบแทนการเช่าอยู่ที่ประมาณ 6% ต่อปี โดยนำราคาห้องที่เราซื้อมาคูณกับ Rental Yield ที่ได้ และหารด้วย 12 เดือน ก็จะได้ค่าเช่าในแต่ละเดือน ยกตัวอย่างคอนโดราคา 6,000,000 บาท x 6% จะได้ 360,000 บาท หารด้วย 12 เท่ากับ 30,000 บาท นี่คือค่าเช่าต่อเดือนที่เราจะได้จากผู้เช่า

2. คำนวณโดยคิดจากขนาดตารางเมตรของห้อง

วิธีนี้ค่อนข้างง่ายกว่าอันแรกและก็เป็นอีกวิธีที่คนส่วนใหญ่ นิยมนำมาคำนวณหาค่าเช่าด้วยเช่นเดียวกัน โดยจะเลือกดูจากโครงการเดียวกันก่อน ถ้าไม่มีจริงๆ ค่อยเลือกจากทำเลเดียวกันหรือละแวกใกล้เคียง พร้อมเลือกคอนโดที่มีคุณภาพไม่ต่างกัน เพื่อนำมาเปรียบเทียบ 

ยกตัวอย่าง ห้องที่จะนำมาเปรียบเทียบอยู่ในย่านอโศก มีขนาด 50 ตารางเมตร พร้อมเฟอร์นิเจอร์ ปล่อยเช่า 42,000 บาท ก็จะได้ 42,000/50 เท่ากับประมาณ 840 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ห้องของเรานั้นมีขนาดแค่ 35 ตารางเมตร ก็จะต้องนำ 840x35 เท่ากับจะได้ค่าเช่าต่อเดือน 29,400 บาท โดยประมาณ

3. เปรียบเทียบโครงการที่ใกล้คล้ายกัน

วิธีนี้ก็สามารถนำมาคำนวณได้เหมือนกัน โดยเริ่มจากทำเลถ้าห้องของเราอยู่ย่านอ่อนนุช ก็ต้องเลือกบริเวณนั้นเป็นอันดับแรก ห้ามเลือกคนละทำเลหรือทำเลที่ห่างไกลเกินไปเด็ดขาด ต่อมาถึงค่อยเข้าตัวโครงการซึ่งจะวัดจากคุณภาพที่เหมือนๆ กัน ไล่ตั้งแต่แบรนด์ เป็น High Rise หรือ Low Rise จำนวนยูนิตทั้งหมด ส่วนกลางที่ได้ วัสดุในการก่อสร้าง จนไปถึงดูว่าสร้างมากี่ปีแล้ว ขณะที่ห้องเช่านั้นก็ต้องใกล้เคียงเป็นไปในทิศทางเดียวกัน ว่าให้เฟอร์นิเจอร์หรือเป็นห้องเปล่าก็ควรจับคู่เทียบให้ตรงกัน

ซึ่งทางที่ดีถ้าเป็นโครงการเดียวกันไปเลยจะง่ายสุด และเปรียบเทียบค่าเช่าจากหลายๆ ห้อง แต่ถ้าไม่ได้ก็เปรียบเทียบโครงการใกล้ๆ ประมาณ 2-3 โครงการ จะทำให้เราเห็นราคาที่หลากหลาย อาจต่างกันเป็นร้อยเป็นพันบาท แต่ตรงนี้จะทำให้เรามองเห็นว่า ควรตั้งราคาเท่าไหร่ถึงจะเหมาะสม

สามารถเลือกใช้วิธีการคำนวณค่าเช่าได้ตามสะดวก ใครสะดวกแบบไหนก็เลือกแบบนั้น หรือจะลองคำนวณทั้ง 3 แบบ แล้วเลือกที่เราคิดว่าราคานี้ลงตัว และน่าจะปล่อยเช่าได้ง่ายที่สุดก็ได้