สัญชัย คูเอกชัย โบรกเกอร์งานชุก ดีลซื้อขายที่ดินฟู

วันนี้คนวงการโบรกเกอร์อสังหาฯ "สัญชัย คูเอกชัย" รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) ให้สัมภาษณ์ถึงความเคลื่อนไหวเพื่อเตรียมตัวรองรับผลกระทบที่จะเกิดขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดเมืองไทย

สถานการณ์ครึ่งปีแรก เทรนด์ครึ่งปีแรกสำหรับธุรกิจโบรกเกอร์ยังเป็นเรื่องจอยต์เวนเจอร์ ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ ๆ ยังมองหากลุ่มทุนต่างชาติที่สนใจเข้ามาร่วม ปัญหาไม่ใช่เงินทุนเป็นหลัก แต่เป็นเรื่องความมั่นใจ แบงก์ไม่ปล่อยกู้และไม่ได้จำกัดแค่โพสต์โลน (สินเชื่อรายย่อย) แต่ลามไปถึงเข้มงวดพรีโลน (สินเชื่อโครงการ) ด้วย โดยผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กต้องการันตีสัญญาจองซื้อ 70% ของยอดขาย

ครึ่งปีหลังน่าจะอั้นไม่อยู่ โครงการพัฒนาใหม่ ๆ น่าจะเข้ามาเยอะ ปัจจัยเพิ่มเติมจากนักลงทุนต่างชาติมีความเชื่อมั่นมากขึ้น โดยเฉพาะการลงประชามติร่างรัฐธรรมนูญ วันที่ 7 ส.ค.นี้ ถ้าผ่านไปด้วยดี ทำให้ความมั่นใจเพิ่มขึ้น ซึ่งเขา (ต่างชาติ) ลงทุนระดับใหญ่ เช่น จีน กลายเป็นว่าสิ่งที่ติดปัญหาคือเรื่องไซซิ่งดีลมากกว่า เพราะเวลาพัฒนาในบ้านเขา (ในจีน) ค่อนข้างใหญ่ โครงการละ 1 หมื่นล้านบาทขึ้นไป แต่บ้านเรามูลค่าเฉลี่ย 3-5 พันล้านบาท



ผลกระทบที่เกิดขึ้น ภาษีที่ดินฯช่วยได้ในเรื่องการใส่ซัพพลายเข้ามาในตลาด ดีลจะมากกว่าเดิม ปกติค่าฟีแต่ละดีล 3-5% ของราคาตลาด เมเจอร์อิมแพ็กต์ในช่วงครึ่งปีหลังเริ่มมีลูกค้าวิ่งเข้ามาค่อนข้างเยอะ กฎหมายภาษีที่ดินฯเป็นปัจจัยผลักดันให้กลุ่มเวลท์ 50 ตระกูลแรกของประเทศไทย ที่มีแลนด์แบงก์ในมือค่อนข้างเยอะ เริ่มคิดว่าทำยังไงกับที่ดินในมือ เดิมมองว่าความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ ภาษีก็น้อย แต่ตอนนี้เริ่มมาคุยกับเราว่าอยากจะขายออกไป
 

แต่เดิมดีลที่เคยช้า บางที 3-4 ปีก็มี แต่ตอนนี้เขาอยากจบใน 6-8 เดือน หรือไม่เกิน 1 ปี ประเมินคร่าว ๆ ทรัพย์สินที่ดินในมือของ 50 ตระกูล น่าจะถือครอง 30-40% ของทั้งประเทศ มีทั้งกรุงเทพฯและต่างจังหวัด เช่น โซนสุวรรณภูมิ ไซซ์ 50-100 ไร่ ที่ดินเปล่านอกสนามกอล์ฟ เสนอราคาใกล้เคียงตลาด เพราะอยากเปลี่ยนที่ดินเป็นเงินสดมากกว่า อยากได้ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่เข้ามาทำ



พฤติกรรมผู้ซื้อผู้ขายที่ดิน ต้องบอกว่าตลาดตอนนี้เป็นของผู้ซื้อ ผู้ขายก็ไม่ได้อ่อนลง แต่ว่าทำเลไพรมแอเรียส่วนใหญ่เป็นของกลุ่มตระกูลมีเงินอยู่แล้ว เขาไม่เดือดร้อน เมื่อก่อนคอนเซ็ปต์จริง ๆ คือไม่อยากขาย อยากปล่อยเช่าเพราะไม่มีต้นทุน แต่ตอนนี้พอเริ่มมีต้นทุน (จ่ายภาษีที่ดิน) เขาก็เริ่มอยากขายที่ดิน ซึ่งต้องบอกว่าคนที่ออฟเฟอร์ราคาที่ดินแพงที่สุดไม่พ้นบริษัทจัดสรร คนขายที่ดินเข้าใจภาพแล้วว่า เวลาเสนอขายต้องกลุ่มเรสซิเดนเชียลนี่แหละ
 

เวลาที่ดินสวย ๆ เราก็จะเปิดบิด ตอนนี้ลักษณะการเสนอซื้อเสนอขายเป็นลักษณะออฟเฟอร์โดยตรงมากกว่า รูปแบบเขา (เจ้าของ) คุยกับทุกคน ทั้งดีลตรงกับผู้ซื้อและผ่านโบรกเกอร์ ถ้าไม่ได้โพเทนเชียลเขาก็ไม่มายด์


ราคาที่ดินลดลงไหม ยังนะครับ ในตลาดเองทุกคนก็ยังค่อนข้างเชื่อมั่นว่าราคาไม่ลง แต่ลักษณะการคุยเริ่มมีการเปิดออปชั่นมากกว่า เช่น ไพรมแอเรียบอกขายวาละ 2 ล้าน แต่ตอนนี้คนออกมาขายเยอะขึ้น อาจบวกเพียง 10-15% เดิมบวกเยอะ 20-100% ซึ่งสถานการณ์ปกติราคาที่ดินเฉลี่ยขึ้นปีละ 5-7% แต่ตอนนี้น่าจะขึ้นได้ไม่เยอะเหมือนอดีต



ข้อเสนอแนะภาษี ในมุมดีเวลอปเปอร์เขาปรับตัวได้ ต้องให้ระยะเวลาเขา สำหรับกลุ่มผู้ประกอบการรายกลาง-ย่อยคิดว่าอาจยังปรับตัวไม่ทัน อาจต้องดูมาตรการอื่น ๆ หรือให้ระยะเวลามากกว่าเดิม จากข้อกำหนดโอนกรรมสิทธิ์แล้วให้เวลา 3 ปี ในการพัฒนาโครงการโดยไม่ต้องจ่ายภาษี ถ้ารัฐบาลยืดเวลาเป็น 5 ปี ก็ช่วยได้เยอะแล้วครับ
 

ส่วนคนที่ไม่ใช่ดีเวลอปเปอร์ ผมมองว่าภาษีที่ดินฯในระยะยาวเป็นเรื่องที่ดีอยู่แล้ว คนที่เข้าใจจะปรับตัวได้เอง สุดท้ายเรามีที่ดินค่อนข้างเยอะมาก แต่พอที่ดินตกอยู่ในมือคนไม่กี่กลุ่ม ทำให้ต้นทุนพัฒนาที่ดินสูงขึ้น คนที่จะเข้าไปซื้อเขาแบกคอสต์ไว้


ตัวอย่างที่ดิน 3 แปลงฮอต ถ้าแย่งกันซื้อคงไม่มี (หัวเราะ) ตอนนี้เราเข้าใจว่ามีแถวจรัญสนิทวงศ์ ใกล้สถานีกลางบางซื่อ ชุมทางรถไฟฟ้าในอนาคต โดยเฉพาะบริเวณอินเตอร์เชนจ์ที่ยังมีการซื้อขาย เป็นที่ดินเปล่า ทำเลแถวนั้นส่วนใหญ่เป็นที่ดินภาครัฐ แต่ถ้าเลยรถไฟฟ้าออกมามีที่ดินเอกชนไม่กี่แปลง เพียงแต่การขออนุญาตรายละเอียดยุ่งยากกว่า
 

เพราะฉะนั้นแปลงฮอตก็กลับมาลูปเดิม คนอยากได้ในซิตี้เซ็นเตอร์อยู่ดี

ขอบคุณข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net