เจาะทำเลทองแนวรถไฟปั้นรายได้

เปิดแนวโครงสร้างพื้นฐานตามแผนเอกชนร่วมพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ รฟม.เผยจุดที่พร้อมมีสถานีคลองบางไผ่ ศูนย์ซ่อมบำรุงเพชรเกษม 48 อาคารจอดแล้วจรบางแครถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง-บางแค ส่วนรถไฟไทย-จีน เลือกสถานีปากช่องรถไฟไทย-ญี่ปุ่น ชงสถานีอรัญประเทศ ด้านกทพ.เสนอแนวสายสีเขียวใกล้ช้างสามเศียรสมุทรปราการ และด่านจตุโชติรามอินทรา

จากที่นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี มีนโยบายมอบให้หน่วยงาน และรัฐวิสาหกิจในสังกัดกระทรวงคมนาคมจัดทำแผนการพัฒนาพื้นที่แนวโครงสร้างพื้นฐาน โดยเน้นโครงข่ายทางรถไฟ เพื่อให้ภาคเอกชนใช้เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาเข้าร่วมลงทุนพัฒนาพื้นที่ โดยมีภาครัฐกำกับดูแลนั้น แหล่งข่าวระดับสูงของกระทรวงคมนาคม เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงการสนองนโยบายนายสมคิด ที่ต้องการให้กระทรวงคมนาคมนำนโยบายการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ในพื้นที่โครงการต่างๆไปพัฒนาหารายได้กลับคืนรัฐบาลและนำไปต่อยอดการลงทุนเพื่อลดการใช้งบประมาณ

โดยเบื้องต้นมีหน่วยงานการรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) เป็นหน่วยงานแรกที่นายสมคิดนำร่องการพัฒนาโดยเฉพาะแปลงพื้นที่ย่านพหลโยธินบนพื้นที่กว่า 2,300 ไร่ ซึ่งมี 4โซนพื้นที่อยู่ระหว่างการเร่งสรุปผลการศึกษาทั้งรูปแบบการพัฒนา การร่วมลงทุน และส่วนอื่นๆที่เกี่ยวข้องเพื่อเสนอรัฐบาลโดยคณะรัฐมนตรี(ครม.)อนุมัติดำเนินการต่อไป ซึ่งในเบื้องต้นนั้นแปลง D ที่เป็นแกนเชื่อมโยงการเดินทางในพื้นที่จะได้รับการพัฒนาก่อนแล้วจึงจะทยอยพัฒนาในแปลงอื่นๆต่อเนื่องกันไป

“อยู่ระหว่างการเร่งรวบรวมพื้นที่ของแต่ละหน่วยที่เห็นว่ามีความพร้อมนำไปดำเนินการจริงๆเสนอรองนายกรัฐมนตรีพิจารณาก่อนจะนำเสนอพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีไฟเขียวเสนอครม. หรือหน่วยงานอื่นๆ รับไปดำเนินการพิจารณาเพราะอาจมีบางแปลงต้องนำเข้าสู่รูปแบบการร่วมลงทุน หรืออาจจะต้องปรับแก้ไขกฎหมายให้สามารถนำพื้นที่นั้นๆไปพัฒนาเชิงพาณิชย์หารายได้ให้รัฐเพื่อลดการใช้จ่ายงบประมาณหรือต้องขอรับการสนับสนุนจากรัฐบาล ดังนั้นหากบางแปลงบางพื้นที่อาจจำเป็นต้องใช้การออกกฎหมายตามมาตรา 44 ต้องรอลุ้นว่านายกรัฐมนตรีจะเห็นเป็นประการใด”

นายฐากูร อินทร์ชม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน การรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) กล่าวว่าขณะนี้แปลงมักกะสันรัฐบาลต้องการให้กระทรวงการคลังนำไปพัฒนาเพื่อแลกสิทธิ์กับการปลดภาระหนี้ของร.ฟ.ท.ที่มีอยู่กว่า 6 หมื่นล้านบาทโดยให้สิทธินำพื้นที่ไปพัฒนาเป็นระยะเวลานานถึง 99 ปี ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการเร่งดำเนินการส่งมอบที่ดินให้กระทรวงการคลัง

“แปลงที่มีความพร้อมนำเสนอให้รัฐบาลพิจารณาอนุมัติให้ดำเนินการพัฒนาหารายได้เชิงพาณิชย์น่าจะเป็นโครงการย่านพหลโยธินบนพื้นที่กว่า 2,300 ไร่ โดยเฉพาะแปลง D จะเป็นพื้นที่ศูนย์กลางการเชื่อมโยงทั้งรถบีอาร์ทีและทางเดินสกายวอล์กให้ได้รับความสะดวกก่อนที่จะเร่งดำเนินการพัฒนาในที่ดินแปลง A B และ C ต่อเนื่องกันไป”

ปัจจุบันอยู่ระหว่างการเร่งสรุปผลการศึกษาเนื่องจากจะต้องเร่งนำเสนอหลายหน่วยงานพิจารณารูปแบบการร่วมลงทุนก่อนที่จะเสนอครม.อนุมัติให้ดำเนินการต่อไป โดยการพัฒนาพื้นที่แปลง D นั้นสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร(สนข.) เร่งนำเสนอกระทรวงคมนาคมพิจารณานำเสนอหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อไป

รถไฟไทย-จีนเล็งสถานีปากช่อง

แหล่งข่าวจากกระทรวงคมนาคมกล่าวถึงโครงการรถไฟไทย-จีน ช่วงกรุงเทพฯ-นครราชสีมา ภายใต้การดำเนินการของ สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กับร.ฟ.ท. สำหรับพื้นที่ที่มีความเหมาะสมน่าจะเป็นบริเวณสถานีปากช่อง มี 549 ไร่ และพื้นที่ ใกล้เคียงอีก 2 แปลงคือที่ ตำบลจันทึก อำเภอปากช่อง ขนาดพื้นที่ 24,943 ไร่ และที่ตำบลหนองสาหร่าย พื้นที่ประมาณ 2,400 ไร่

ส่วนโครงการความร่วมมือรถไฟไทย-ญี่ปุ่น เส้นทางกาญจนบุรี-กรุงเทพ-สระแก้ว และกรุงเทพ-แหลมฉบังนั้น ร.ฟ.ท.เตรียมนำเสนอพื้นที่ย่านสถานีรถไฟอรัญประเทศซึ่งมีพื้นที่ราว 300 ไร่เสนอให้รองนายกรัฐมนตรีพิจารณานำไปพัฒนาเชิงพาณิชย์

รฟม.เฟ้น3พื้นที่สายสีม่วง-สีน้ำเงิน

ด้านแหล่งข่าวระดับสูงของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กล่าวว่า ในส่วนพื้นที่ที่รฟม.รับผิดชอบนั้นเบื้องต้นจะนำพื้นที่ในโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง(เตาปูน-บางใหญ่) โดยเฉพาะพื้นที่ 14 ไร่ในสถานีคลองบางไผ่เสนอให้พิจารณาซึ่งนำไปพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงโดยหน่วยงานการเคหะแห่งชาติสามารถรับไปดำเนินการตามที่ครม.เห็นสมควรได้ทันที สำหรับพื้นที่แปลงนี้ตามแผนจะพัฒนาโครงการผสมผสาน(มิกซ์ยูส) ประกอบด้วยที่อยู่อาศัย และพื้นที่เชิงพาณิชย์ โดยจะให้เอกชนเข้ามาร่วมทุน

นอกจากนี้ยังมีพื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ เล็งเห็นว่าพื้นที่อาคารศูนย์ซ่อมบำรุงในซอยเพชรเกษม 48 และอาคารจอดแล้วจรที่บางแคน่าจะสามารถนำไปพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์สนองนโยบายนายสมคิดได้

กทพ.เสนอพื้นที่ใต้ทางด่วน

แหล่งข่าวจากการทางพิเศษแห่งประเทศไทย(กทพ.) กล่าวว่า เบื้องต้นนั้นเตรียมนำเสนอพื้นที่การพัฒนาให้รัฐบาลพิจารณาใน 2 พื้นที่คือ ช่วงใต้ทางด่วนของด่านกาญจนาภิเษกช่วงถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้ ที่ปัจจุบันสามารถเชื่อมโยงกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยายแบริ่ง-สมุทรปราการได้อีกด้วย มีพื้นที่รวมประมาณ 56 ไร่ และพื้นที่ช่วงด่านจตุโชติที่สามารถเชื่อมกับมอเตอร์เวย์สาย 9 มีพื้นที่กว่า 100 ไร่สามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้

“พื้นที่ดังกล่าวถือได้ว่าเหลือจากการก่อสร้างโครงการแล้วน่าจะนำไปพัฒนาหารายได้คืนรัฐบาลได้ เนื่องจากพื้นที่ด้านบนใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์การเวนคืนเรียบร้อยหมดแล้ว ล่าสุดพื้นที่ใต้ด่วนสีลมอยู่ระหว่างการพัฒนา เช่นเดียวกับบริเวณพื้นที่ช่วงด่านประชาชื่น สามารถนำไปพัฒนาเป็นพาร์กแอนด์ไรด์หรือพาร์กแอเรียให้บริการผู้ใช้รถใช้ทางด่วนได้ก่อนที่จะขยายไปยังพื้นที่อื่นๆต่อไป ซึ่ง 2 พื้นที่ใหม่นี้จะเสนอทำจุดพักรถหรือ Rest area ด้วยเช่นกัน โดยจะเปิดให้เอกชนมาร่วมลงทุนกับกทพ.รูปแบบการเช่าพื้นที่ไปดำเนินการพัฒนาต่อไป”

นอกจากนั้นกทพ.มีแผนนำพื้นที่ไปพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นสวัสดิการให้กับพนักงานของกทพ.โดยอยู่ระหว่างจัดหาพื้นที่มีความเหมาะสม ซึ่งโครงการดังกล่าวนี้เป็นอำนาจของรัฐมนตรีสามารถอนุมัติให้ดำเนินการได้โดยไม่ต้องเสนอครม.แค่รายงานเพื่อทราบเท่านั้น

ทำเลบางซื่อ-เตาปูนคึกคัก

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า พื้นที่รอบๆ สถานีเตาปูนและจตุจักรเป็นทำเลใหม่ที่เพิ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วงปี 2551 เป็นต้นมา เพราะมีความชัดเจนของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสายสีม่วง ทันทีที่เริ่มดำเนินการก่อสร้างในปี2554 ยิ่งทำให้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นโดยเฉพาะรอบๆ เตาปูน ในขณะที่สถานีจตุจักรอาจจะมีโครงการเปิดขายต่อเนื่องมาระยะหนึ่งแล้ว อัตราการขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ ของทั้ง 2 สถานีค่อนข้างมากคือโครงการที่เปิดขายมาสัก 2 – 3 ปีขึ้นไปส่วนใหญ่ปิดการขายหรือเหลือไม่มากแล้ว โดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ สถานีเตาปูนมีอัตราการขายประมาณ 84% ในขณะที่รอบๆ สถานีจตุจักรมีอัตราการขายเฉลี่ยในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 78%

ในขณะที่พื้นที่รอบๆ สถานีจตุจักรยังไม่มีความเคลื่อนไหวของภาคเอกชนมากนัก มีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายก่อนหน้านี้แต่ปิดการขายไปได้ค่อนข้างเร็ว เหลือโครงการที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้แต่ยังมียูนิตเหลืออยู่ โครงการที่เปิดขายใหม่ๆ มีราคาขายค่อนข้างสูงคือมากกว่า 1.7 แสนบาทต่อตารางเมตรไปแล้วทำให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการรอบๆ สถานีจตุจักรอยู่ที่ประมาณ 1.32 แสนบาทต่อตารางเมตร และมีแนวโน้มที่ราคาขายจะปรับเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติ่มได้ที่

http://www.thansettakij.com/2016/07/28/75412